首先，將『招拍掛』成本虛高計算。

　　開發商運作『招拍掛』項目一般有三種方式：對於規模較小的項目，開發商在招投標過程中可以通過『內部渠道』了解政府方面的土地價格『底線』、『上限』，與有可能參與競標的同行形成『價格同盟』，以較低的價格由一家公司競拍下來後，其他公司共同建設，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格定出高價；對於規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開發就需要通過集體『圍標』的方式來實現對土地的掌控，開發商往往事先做好評估部門、招投標審委會的『工作』，通過招投標『評估』方式，排擠一些外來的競爭者，通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風險；還有一種情況是，通過分析規劃部門的『風聲』，開發商在未來的黃金地段搶先『圈地』。如政府搬遷、城市發展規劃等出臺前夕，地方政府決策層尤其是『一把手』對城市發展的目標指向，成為令開發商趨之若鶩的消息，一有風吹草動，開發商就會連夜『跑馬圈地』，因為這時候土地價格最低廉。

　　『招拍掛』完畢之後，大部分房地產企業不會立即上交所有款項，往往會申請延期交款。根據國家規定，相關職能部門應向企業收取滯納金，但滯納金數額由職能部門說了算，這就留下了巨大操作空間。『職能部門要求收取的滯納金、罰款，到企業財務那裡就變高了好幾倍，而且順利打入成本賬上。』

　　其次，改規劃+濫用料+亂湊人頭數=高成本負利潤。

　　表面上看，修改規劃和樓盤面積測量是實現樓盤後期『利潤增值』的核心，但這也是實現『成本飆昇』的重要環節，某些測量評估單位因為面臨市場競爭壓力，往往對開發商房屋面積『跑冒滴漏』的行為睜一只眼閉一只眼，開發商成本增長也就成為自然而然的事情。

　　濫用料也是開發商實現利潤的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關部門的監管，因此開發商會『恰到好處』地在管線、窗框等不影響工程質量的環節上使用價格相對低廉的產品。『盡管這部分材料成本低廉，但我們要求供貨商填寫的發票是原來價格的200%至300%。』

　　亂湊人頭數是最絕的一招。開發商常用親戚朋友甚至整村整族的身份證來作為自己使用大量『農民工』和『技術工程師』的假象。在湖南、廣東、廣西等省區，一些農民工的工資甚至可以開到2000元至3000元/月，拿不出任何資質證明的『技術工程師』，每月開出的工資也達到8000元甚至一萬元。相關職能部門對房地產企業員工工資的監管很難到位，工資和勞動合約更是最容易造假的環節，大量流動資金的開銷都是從此而來。通過亂湊人頭數列出的開支，開發商輕而易舉地實現了『高成本負利潤』。