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本周樓市被央行明確『第二套住房以家庭為單位』的新政策敲了一記驚堂木,坊間爭論也隨著標准的明確而暫時平息。業界和購房者對於新政執行時間表及其相關細則的期待成為新的焦點。
即便眼下看來,新政策的出臺難免使房地產市場有所變化,但從整盤綜合作用來看,新政策對投資型購買的壓制將對市場形成減緩房價上漲、加大普通住房供給比例、減少金融風險等諸多影響。這些實際上都是在給樓市減震。
不論如何,對於有購房需求的老百姓而言,新政策將帶來的每個變化都可能成為關系著家庭經濟運轉的重要因素。所以,在更多謎底揭曉之前,我們有必要先來預知一下那些即將被新政撩起的或遠或近的喜與懮。
買方和戶型將雙雙調整
新政明確規定第二套住房貸款判定標准以家庭為單位,這使得近期已經逐步走低的房地產市場再次面臨考驗,很多開發企業表示,大量投資性購買者將會暫停購買,購房者結構也會逐步調整。
消費人群結構面臨調整
近兩年相關部門對購買第二套住房進行政策限制以來,在地產銷售市場上,不少購房者都是采取以不同家庭成員名字分別購房的形式進行多套房屋購買,很多投資者也比較熱衷這一方法。日前人民銀行、中國銀監會下發的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》規定,各商業銀行應以戶為單位執行第二套房貸政策。這就意味著,同一家庭成員將不能再以各自名字分別購房並享受首套購房的優惠政策。業內人士和專家學者認為,這一做法將有效杜絕鑽政策空子的投資者繼續享受優惠貸款,從中遠期來看,可以加快調整房地產行業購買人群結構,但從短期來看則仍難免經歷一個陣痛期。
一些開發商表示,新政策一旦執行很可能會使樓市進一步降溫。其實從今年9月份央行針對購買第二套住房的購房者提高首付比例和貸款利率等政策出臺以來,房地產市場已經逐步表現出疲態。萬科有關銷售人員透露,9月份政策調整雖然沒有馬上表現出對市場的打擊,但多數投資者和對貸款依賴較大的購房者在此後一段時間仍受到這一新政影響而暫緩置業。
11月份本市地產市場成交量環比大幅下降和眼下一些樓盤降價等表現都是受到9月份政策調整而形成的市場現象。
不過本地企業對於市場前景仍比較樂觀。永泰紅磡集團總裁助理段立新認為,新政使更多購房者出現觀望心態屬於正常現象,但這種觀望情緒不會持續太久。另一方面,天津市場狀況也不同於深圳、上海等城市,濱海新區的經濟推動力很可能進一步促進市場上揚。
自住型購買比例上調
此前一些樓盤以捂盤惜售的方式保留產品以期到年底熱賣,但兩次新政的連續出擊使得這些項目不得不在近期積極推出新品,但成交量和價格卻已經大不如前。有關專家認為,以家庭為單位考核第二套購房將更加確切地控制投資購買,保障自住型購房者的剛性需求。
本市一些開發企業認為,以家庭為單位控制第二套住房的購買將在一定程度上減少投資性購買,並使一些樓盤的購買人群結構發生變化。萬科東麗湖項目負責人徐欣表示,最初該項目的購買人群中第二套住房買主佔50%左右,第一套買主佔30%,另外20%購房者多為多套房買主。而9月份對二套住房限制政策出臺後,這三類人群在購買者中的結構比例發生變化,分別為第二套住房買主佔30%,第一套買主佔50%,多套住房買主仍佔20%左右,同時總成交量也略有下降,但受到空港物流加工區內一些外地高管人員在津置業的剛性需求影響,其成交總量仍相對平穩。
100平方米以下房型將增量
購買需求和購買人群的結構調整對於房地產產品的結構調整也會產生重要影響,一些開發企業表示,隨著新政對於購買人群結構的影響,企業方面也將在今後的地產開發中加大經濟型產品的供給。
大多數對購房存在剛性需求的消費者最終仍會進入市場,永泰紅磡集團總裁助理段立新認為,新政策最大的作用實際上是拉開了消費階梯感,讓不同消費層面的購房者更加理性地購房。大多數普通消費者的住房需求都在80平方米~130平方米范圍內。段總透露,從目前市場需求角度考慮,新政執行後購房者對戶型面積的需求可能更趨經濟化,因此作為開發企業,他們將在今後開發的項目中更多供給舒適度和經濟性共存的產品。例如高層、小高層的板式結構建築、100平方米以內的兩居室或三居室戶型等等,這些緊湊、多功能型的產品都將成為今後住宅項目中加大供給的重點產品。