北方網專稿(記者蔣冰)：在新房價格高漲和改善型需求旺盛的大背景下，二手房以交通、生活配套完善和低總價的優勢一直吸引著大批購房者，天津二手房成交呈現出逐步上昇的趨勢，但是自今年10月中下旬以來，這種情況悄然發生改變，雖然交易價格持續走高，但是天津市二手住宅交易量逐月減少，加之新政頻頻出臺限制二手房投資，於是有人驚呼，『天津二手房「價昇量跌」』，是否預示了二手樓市『寒冬』的到來？二手房，還值得買嗎？

　　現狀：年底天津二手房價昇量跌

　　據中原地產三級市場部的統計分析，2007年的二手房市場從成交價格來看，一直處於上昇趨勢，交易價格較06年環比上漲25-35%左右。前三個季度二手房交易比較活躍，在9月份達到了頂峰。但進入10月份後，受加息和第二套住房貸款首付比例提高等相關政策的影響，市場需求被抑制，成交量有所下滑。數據顯示，10月比9月下降了2-3成， 11月比10月又下降了2成。所以，2007年二手房市場可以用『價漲量跌』來形容。

　　21世紀不動產給了記者一份具體的數據，市內六區二手房交易面積總體下降，其中河北區和紅橋區是跌幅最大的區域，只有河東區和南開區呈現小幅上揚趨勢。而中心城區成交均價繼續提昇，河東區和南開區漲幅明顯，其中，河東區環比上揚6%；南開區為環比漲幅6%。

　　第二套房貸以家庭為單位 能否抑制二手房投資熱？

　　對於11日央行和銀監會明確第二套房貸以家庭為單位政策的出臺，天津某品牌中介公司負責人表示，對於一部分想以直系親屬名義購置第二套房的客戶來說影響較大，貸款炒房者將負擔更多的利息。另外，有部分考慮將第一套房子的貸款還清後再購置第二套房的客戶，這個『如意算盤』也無法再打了，購房者表現出的觀望心態越來越濃烈，在回訪的客戶中，表示等等看、甚至將購房計劃推遲至年後的大有人在。

　　但是在記者調查過程中發現，第二套房貸以家庭為單位政策的實施實際上並未給天津二手房市場帶來太大的波動。10月份以來成交量的逐月下跌似乎也已經給市場打了預防針，在北方網記者所做的隨機調查中，仍然有部分市民看好天津二手房市場的發展前景。

　　市民劉先生前段時間貸款購買了一套華苑居住區的二手房，當時為了規避第二套房的高利率，是以兒子的名義買的，得知房貸政策新的消息後，劉先生表示，他對天津二手房市場的前景依然看好，『二手市場還有上漲的空間』，即使是第二套房貸款利息可能會略高於目前的房價漲幅，『仍然堅信自己選擇的是支潛力股』。

　　傳統優勢難以打破 二手房吸引改善型居住人群

　　北方網所做的一項調查結果顯示：目前天津市二手房市場仍以改善型需求為主，其中便利的交通、成熟的社區配套、豐富的醫療、教育資源以及老一輩居民的『市中心情結』等因素依然是主導購買趨向的主要動因，地理位置、價位、房型、環境和樓層是購房者挑選二手房首要的考慮因素。

　　自從2006年地鐵1號線運營以來，受這一利好消息的影響，地鐵沿線的二手房價值進一步昇值，其最大的變化是地段差價縮小。如地鐵1號線首尾位置的復興門站、洪湖裡站區域的房產增值幅度明顯，已經向市中心價格靠近。而隨著連接東西及西南至東北方向的地鐵2、3號線的建設，作為大眾化交通工具的地鐵影響最大的必將是以工薪階層為主的購房者，並且自住型購房者將會佔絕大多數。因此，適合中低收入人群的中小戶型、低價值產品仍將是地鐵沿線二手房的消費熱點。

　　除了地鐵因素，成熟的配套也是二手房倍受青睞的一大優勢，如南開區學府街區域、河東後廣場區域、河西區尖山區域、河北中山路區域、紅橋區委附近等區域的住宅，多數房齡在4年—10年，目前房價已達到7000元／平方米以上，但是由於總價低，又有較全的使用功能，仍然出一套賣一套，是市場上搶手的『香餑餑』。

　　預測：08年二手房選擇空間加大

　　由於明年天津新房比較集中在郊區，如北辰的瑞景、西青的中北鎮、楊柳青、東麗的東麗湖、空港等區域，主要分布在外環周邊，市區新房的供應量將會有短暫的稀缺，中原地產三級市場部總監曹海濱分析預計，在新建商品房外移的前提下，二手房從供應量上將會有較大提昇，給購房者提供更多的選擇空間。曹海濱說：『由於改善性購房者比例較大，二手房市場還會繼續保持活躍的態勢，08年成交量和價格比07年都應該會有小幅度上昇。』

　　對於08年二手房價格走勢，曹海濱表示，由於國家宏觀調控政策的效果逐漸顯現，緊縮政策進一步繼續和擴大，以及近兩年房價的增幅已經佔據了市場的較大空間，所以，08年的上漲幅度預計要比07年小。