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2007年第一場雪降臨了,2007年的腳步也要漸行漸遠了。
房價飛漲和房價松動共生的2007年,有多少政策讓開發商緊張失落,又有多少房產商做到了反省呢?
可以說,2007年是房地產行業最不平靜的一年:調控政策重磅出擊、國務院24號文引領住房體制第三次變革、國土部39號令直指囤積土地的眾『地主』、5次加息、第二套房貸首付上調、地王頻現,小產權房叫停、樓市拐點出現、上海深圳廣州北京部分樓盤開始降價……回看大事連連的2007年,房地產領域的確發生了很多具有裡程碑意義的事件。
可以說,2007年,是房地產暴利時代的終結年,也是房價開始松動的一年,正所謂『暴利時代終,房價松動始』。
在2008年的鍾聲即將敲響的2007年末,在經歷了樓市浮沈的2007年末,讓我們在政策頻出的時節盤點並反思一下,總結出『2007年房地產10大新聞』(排名不分先後),並結合新聞配合了點評,以期給2008年的房地產一些提示和信號———
No.1 ★★★
物業稅有望正式征收
關鍵詞:物業稅『空轉』試點擴至十省市
時間:2007年10月11日
上榜理由:未來最具殺傷力的房地產稅種。
事件回放:物業稅推進工作正在有序展開。10月11日,國家稅務總局和財政部批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅試點地區。包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶,目前已有十省市開始物業稅『空轉』運行。
《競》評:有預測稱,物業稅正式征收可能在2008年,專家表示物業稅一旦開征,對房地產存量市場的持有者及增量市場上的新增需求,特別是投資性需求,將在一定程度上起到抑制作用。
No.2 ★★
『24號文』令下 保障房回歸
關鍵詞:『24號文』令下保障房浮出樓市
時間:2007年8月1日
上榜理由:房改十年艱難回歸保障,『重市場輕保障』的思路正在改變。
事件回放:國務院總理溫家寶8月1日主持召開國務院常務會議,討論並原則通過了《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》,即『24號文』。該文以住房保障措施為主要議題,指出在完善『市場房』的同時,將加大『保障房』的建設力度,解決好城市低收入家庭住房困難。
《競》評:24號文的發布被視為是房地產改革思路的根本轉變:在對房改10年反思之後,『保障性住房』被提到了前所未有的高度,我們注意到,目前『重市場輕保障』的住房模式有望得到根本性轉變。
No.3 ★★★★
《物權法》終獲通過
時間:2007年3月16日
上榜理由:對保護私有財產的意義,更大於對房地產的影響。
事件回放:輾轉5年,8次提交審議,2007年3月16日《物權法》終於在今年『兩會』得以通過。《物權法》的核心就是確定財產(主要是土地和物業)所有權的歸屬問題,通俗一點來說就是Property Law(不動產法):現有財產屬於誰,誰就是財產的所有人。
《競》評:物權法既是改革開放以來首部公開聽取群眾意見的法典,也是迄今為止招致最多議論的民法草案。相對於其中關於70年後自動續期的規定,《物權法》確定物權的合法性更加意義深遠。
No.4 ★★★★★
第二套房首付提至四成
關鍵詞:殺傷力、『抓住了需求的根子』
時間:2007年9月27日
上榜理由:本年度最具『殺傷力』的房地產調控手段。
事件回放:央行、銀監會9月27日共同發布通知,要求嚴格住房消費貸款管理。通知要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
《競》評:隨後,十一黃金周樓市成交量銳減,媒體報道部分樓盤項目和區域出現『退房潮』———1998年房改的最大推動是可以利用銀行按揭進行購買,從而把居民的購買力擴大十倍。調控房地產先從調控銀行開始,此次提高首付雖然是從第二套住房開始,但其立竿見影的效果被業內評價為『抓住了需求的根子』。
No.5 ★★★★
多塊限價地浮出樓市
關鍵詞:限價房限房價
時間:2007年全年
上榜理由:對中央國六條中『兩限房』設想最直接的踐行。
事件回放:10月15日,通州區半壁店限價地被重慶龍湖地產和北京中佰龍置業投標聯合體以148000萬元競得。至此,北京市已經推出9塊限價地,分別位於西三旗、花鄉、金頂街、清河小營、東鐵匠營、常鄉和半壁店。去年11月至今廣州也已經出讓限價房用地9塊,金沙洲的保利西子灣是全國首個雙限房項目。
《競》評:限價房房價低於周邊房價約10%至20%,政府出讓了相當部分的土地收入,對周邊房價的示范作用可想而知。
No.6 ★★★
『地產寡頭』飛速囤地
關鍵詞:地產寡頭紛出
時間:2007年全年
上榜理由:引發『地產寡頭』的普遍行業質疑。
事件回放: 8月31日前夕,A股和H股幾家大型地產上市公司在中報裡面披露了他們的土地儲備面積,萬科2157萬平方米,富力2092萬平方米,碧桂園5400萬平方米!
事件回放:當囤地成為房地產行業裡司空見慣的現象之後,大的房地產上市公司和地產大鱷在市場上的話語權得到進一步的擴張。在一輪一輪的淘汰之後,房地產市場洗牌的過程已經進入到一定的程度,而同時也招來業內對於『地產寡頭』的質疑。
《競》評:盡管王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)矢口否認,但房產大鱷在擁有雄厚資本、大量土地儲備之後,對市場的種種霸權行為已經初見端倪。
No.7 ★★★★
央行一年內5次加息
時間:2007年全年
上榜理由:對房地產行業最具影響力的經濟調控手段。
事件回放:2007年是進入加息通道之後,央行加息最為密集的一年:3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日,央行先後5次上調存貸款利率,同時年內9次上調存款准備金率,現行13.5%的准備金率已經創歷史新高。
《競》評:流動性過剩、通貨膨脹壓力創歷史新高背景下,央行頻繁使用貨幣信貸手段調控市場,房地產作為重要的資本集散地,受到的影響巨大。
No.8 ★★★ 土地增值稅開征關鍵詞:2007年『第一槍』
時間:2007年1月16日
上榜理由:2007年房地產調控政策第一槍。
事件回放:2007年1月16日晚,國家稅務總局下發《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,根據《條例》及有關規定,轉讓國有土地使用權、地上的建築物及附著物(即轉讓房地產)並取得收入的單位和個人,應當繳納土地增值稅,稅率為30%-60%不等。
《競》評:這一政策出臺之後,立刻引發房地產股的集體暴跌。專家表示,作為政府2007年房地產調控政策的第一槍,土地增值稅征收的意義在於,釋放出對行業持續調控的信號。
No.9 ★★★
國土部39號令出
關鍵詞:地產寡頭浮出
時間:2007年10月9日
上榜理由:年度最重要土地調控政策,國土部重拳出擊『斗地主』。
No.10 ★★★★
北京率先出臺保障房標准
關鍵詞:嚴格申請條件
時間:2007年10-11月
上榜理由:政府謹慎劃定低收入家庭標准。
事件回放:京城八區廉租住房和經濟適用住房保障家庭收入、住房、資產標准10月5日確定,廉租住房保障家庭1人戶年收入確定為6960元及以下,經濟適用住房保障家庭1人戶年收入確定為22700元及以下。
《競》評:11月12日起市各區縣保障房資格審核窗口正式接受市民申請。為真正解決一部分低收入家庭的住房需求,經適房和廉租房的申請條件更加嚴格。
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