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月初,中央經濟工作會議明確了已實施10年之久的『穩健的貨幣政策』,將在明年被『從緊的貨幣政策』所取代。與此同時,進一步發揮貨幣政策在宏觀調控中的作用,也被首次寫入了中央經濟工作會議文件。
上周,中國人民銀行宣布從2007年12月25日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率1個百分點至14.5%。銀行系統的資金將再被凍結3500億左右人民幣。這是2007年以來我國第10次上調准備金率,也是2006年4月新一輪緊縮政策開始以來的第13次。
人民銀行、銀監會日前又聯合下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》,不僅明確了有關『嚴格住房消費貸款管理』的規定,還重點強調了以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。
當銀行為購房者提供資金的這扇大門逐漸縮窄的時候,樓市又將何去何從?
現狀
要貸款,只能等到明年
『你如果不是急著用錢的話,這套房子最好不要賣了,因為到了年底,銀行貸款緊縮以後,很多要買房子的人都拿不到錢,沒法兒成交。還有些手續都辦好的,銀行的貸款也放不出來。』
最近,原本打算在年底把城西房子賣掉的徐小姐異常苦惱。在她去中介公司掛牌的時候,接待她的經紀人這樣告訴她。
事實上,年底房貸市場已經相當緊縮。根據記者對各商業銀行的了解,目前杭州中資銀行的房貸市場幾乎已經處於停滯狀況。
『要貸款只能等到明年1月份咯!實在沒辦法,幫不了你。』急於買套二手房的許先生,前幾天通過朋友關系找到一位在銀行的信貸員,結果還是得到這樣的答復。記者以顧客身份諮詢杭州多家銀行的個金房貸部門,很多銀行答復都如出一轍,要貸款只能到明年1月。
與此同時,住房公積金貸款的審批也越來越艱難。從11月開始,杭州新推的大多數樓盤,都已經不再接受公積金貸款。一位開發商很無奈地告訴記者,不接受公積金貸款實屬無奈之舉,因為排隊審批下來非常艱難。『前面有100多個樓盤在排隊,要批下來估計要到後年。』他說,房貸收緊,很大程度上影響了客戶的購買力,也讓不少人放棄了原先的購房計劃。
影響
樓市觀望氣氛濃厚
對於央行此次下發的《通知》,統一標准確定為以『家庭為單位』,某商業銀行個金部的陳先生以『重量級消息』來形容央行此次新規,『這比以個人為單位的界定辦法更為嚴厲。』他稱,如果新辦法嚴格執行,對購房者的心理預期影響難以估計。
而近期透明售房網的數據也在顯示,杭州樓市已經開始進入理性的盤整期。在10月房交會前後,很多開發商曾一度陷入定價迷局。時隔兩三個月,樓市再次出現定價迷局,然而與之前的狀況大相徑庭的是,『定什麼價格纔能保證壓住周邊樓盤保證自己先賣掉』的心態,取代了之前的『定什麼價格纔能保證賺得更多』。
比如說杭州本月初開盤的城西某樓盤,在開盤後一周纔開始有了成交。截至12月11日,該樓盤新推的180套房源僅售出了20套。對於一個客戶積累近一年的樓盤來說,這並不是一個十分樂觀的數字。而這批已成交房源的成交價格,似乎更加能夠說明形勢的嚴峻。該樓盤目前成交的房源大多數位於5至7層,而成交價格多半在20000元/平方米以下。據一位業內人士分析,對於一個小高層來說,從這樣的成交價格基本可以判斷出該樓盤的均價在18000元/平方米左右。而透明售房網上,該樓盤的開盤均價卻遠遠超過了2萬元/平方米。
觀點
高價不高端樓盤影響最大
與此同時,敏銳的市場主體對於目前市場的信心已經開始動搖。
『前段時間中國銀行在上海有個論壇,我去聽了以後,就明顯開始感覺到國家這一輪宏觀調控的力度。可能接下來的一段時間內,市場會開始回歸理性。』錦繡錢塘(查看地圖)的總經理王一兵在接受采訪時表示,前幾年被壓抑的需求今年一下子被釋放,但是市場上的可供房源,卻並沒有出現爆發式增長,所以出現了一個短暫的供應短缺。然而接二連三的新政出臺後,他對明年的市場顯然並不樂觀:『只要是房子就能賣得出去的局面,顯然在明年會行不通了。』
中都置業的常務副總劉強顯然也有著同樣的擔懮。『提高存款准備金率這一手段,其實比加息的作用更加明顯。對於目前的市場來說,種種宏觀調控政策,最明顯和最直接影響到的,首先是投資者的信心。』
劉強分析說,高端房產由於需求彈性比較大,因此對宏觀調控反應的靈敏度也較高。『尤其是沒有稀缺資源作為支橕的高價房產,它的價格存在虛高的成分,一旦市場環境不好了以後,這類產品的抗跌性是比較差的。』
展望那麼,杭州銀行會不會對房貸市場松口袋?隨著2007年腳步聲的遠去,不少欲買房卻苦於貸款無門的購房者,都把希望寄托在即將到來的2008年1月。
銀行高層:明年房貸可能進一步趨緊
銀行高層普遍認為,今年已經大幅緊縮的房貸政策,明年或將面臨著更加嚴峻的調控。尤其是前天晚上,央行對二套房的嚴厲界定新規,已經釋放樓市調控從緊信號。
陳先生表示,由於今年底房貸緊縮過度,明年一季度可能會出現井噴。不過,這樣的預測,也許會給監管部門出臺更嚴厲的政策埋下伏筆。『按照往年常理推斷,銀行的口袋一般是:年底緊,年初松。不過,今年的宏觀環境比較特殊,明年到底怎麼樣,現在還真不好說。』
陳先生告訴記者,銀監會剛剛完成對各商業銀行房貸業務的調研。據悉,11月26日,各商業銀行已經上交了有關書面報告,隨後各地監管局將會進行現場調研。業內人士稱,此次調研將會作為制訂明年房貸政策的依據之一。
一位參與調研的商業銀行人士稱,此次銀監會要求商業銀行出具房貸業務的書面調研報告。報告內容包括各行房貸的基本狀況和房貸新政的執行情況,另外還要求商業銀行對其所在地區的房地產市場情況做分析評判,並要求商業銀行對房貸政策提出建議。
另一家股份制銀行杭州分行個金有關負責人表示,其所提交的報告對目前房價增長過快以及房貸所存在的風險進行了評估。『目前浙江省某些地區房價上漲過快,已經對銀行房貸業務造成一定風險,一旦房價下滑,房貸風險將有可能爆發。而今年幾次加息也讓貸款者負擔加重,容易形成對房貸壞賬的隱性壓力。』
公積金貸款:明年放開希望不大
對於目前市場上不少樓盤申請不出公積金貸款,從而拒絕客戶使用住房公積金貸款的現象,浙江省直住房公積金管理中心有關負責人表示,目前省直公積金貸款還在正常受理過程當中,並沒有開發商所宣揚的那麼嚴重。
這位負責人表示,目前公積金貸款申請主要采用輪候制,還在正常進行,開發商不允許公積金貸款是不應該做的事情。但他也承認,目前作了申請的公積金貸款,馬上拿到錢的可能性不大。關於明年形勢,他也表示,『短期內松動的可能性不大,因為公積金歸集額並沒有提高。』
據了解,其實早在今年8月,省直公積金貸款因為資金緊張,就對放貸條件進行了調整,比如『暫停受理職工個人購買位於杭州餘杭區、蕭山區以及富陽區塊樓盤的住房貸款申請(包括該區塊的二手房貸款申請)』等。業內人士認為,明年形勢依舊比較嚴峻,『最高可貸50萬元』等貸款政策,也有可能進行調整。
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