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2007年即將結束,面對國家宏觀調控更加趨緊的大環境下,二手房消費者心態是否發生了些許變化?二手房的購買人群和消費行為是否發生了較大改變?對於這些問題,在2007年11月,『鏈家地產』市場研發中心對本公司成交的1000對買賣客戶進行了相關的購買行為調查。
雖然國家對於房產市場的調控依然在繼續,房產投資的壓力和風險也在逐漸得放大,但是,在『鏈家地產』市場研發中心11月份對本公司成交的1000對買賣客戶問卷調查結果來看,整體的房產投資狀況沒有發生太大的變化,特別是在當前國家對房產投資和投機行為調控趨緊的情況下,這也說明北京房產市場相對比較健康,投資人群對北京房產的未來發展前景依然看好。
二手房投資比例達到20.7%,成熟區域投資比例相對更高據『鏈家地產』市場研發中心調查數據顯示,2007年北京市二手房投資比例達到20.7%;今年房地產市場雖然仍面臨著宏觀調控的壓力,但是二手房市場供不應求的矛盾依然突出,加上各種利好不斷,例如奧運會日益臨近,5號線等軌道交通順利開通,都給二手房市場注入了極大的活力;房價持續的上漲也帶給房產投資者良好的預期,因此二手房投資熱情始終不減。具體的區域方面,成熟區域受到了投資者的一致追捧;其中團結湖、方莊、勁松、麗都區域的投資比例分別達到40%、30%、36%、30%;這些區域共同的特征都是社區環境與商業氛圍形成了很好的結合;社區范圍較大,房源眾多,配套成熟,租客充裕,租金收益穩定;而且都臨近商業中心,後期昇值潛力大;房產本身的內在價值得到了充分的體現,因此更受投資客的歡迎。
投資人群中外省市比重為43.2%,高於整體的購房比例在投資者當中,雖然擁有北京籍的投資者仍佔據著多數,外省市的比例也相對較高。據『鏈家地產』市場研發中心調查數據顯示,購房的投資者當中,京籍投資者的比重為56.8%,外省市投資者的比重為43.2%;雖然目前京籍投資者比例相對較高,但是北京市對於外省市投資者的吸引力仍是非常強大的,與不斷湧入的外省市需求相比,京籍投資需求則相對比較穩定,因此只要北京市房產市場保持足夠的活力,外省市的投資需求比例仍會進一步上昇。
另外,『鏈家地產』市場研發中心認為,在整體二手房市場中,外省市購房者的比例為31.8%,比投資者中的比例低了11.4個百分點,這表明在北京的二手房市場中,外省市的二手房購買者中投資比例相對較高。
54.7%的二手房投資客年收入在10萬以上據『鏈家地產』市場研發中心調查數據顯示,在購買房產的投資客戶中,年收入在10萬元以上的比例為54.7%,而整體的二手房客戶中,年收入在10萬元以上的比例僅為39%;這表明二手房投資金額一般較大,需要投資者具有一定的經濟實力,並非普通的消費者可以承受;因此,在目前的投資者當中,更多的是年收入在10萬元以上的客戶。
另外,據『鏈家地產』市場研發中心調查數據顯示,在出售房產的投資者當中,年收入在10萬元以下的比例達到71.4%;而整體的二手房出售者中,這一比例為62.2%;這表明隨著宏觀調控持續深入,特別是頻繁的加息導致貸款成本出現顯著上昇,使得投資者面臨著較大的壓力;而年收入在10萬元以下的投資者,其抗風險能力相對有限,因此出售的壓力相對更大。
投資者偏好98年以前的公房以及03年後的次新房由於小戶型總價低、投資成本低、易於出租出售,因此受到投資者普遍的歡迎;據『鏈家地產』市場研發中心調查數據顯示,投資90平米以下小戶型的投資者比重達到63.1%;而在整體二手房市場中,購買90平米以下的客戶也達到61%,這表明無論是投資還是自住,二手房小戶型都是最暢銷的。
具體的房源選擇方面,據『鏈家地產』市場研發中心調查數據顯示,38.9%的投資者選擇98年以前的公房,25%的投資者選擇1998-2002年之間的房產,另外36.1%的客戶選擇的是03之後的次新房;這表明投資者對於98年以前的公房以及03年後的次新房有明顯的偏好;其中的原因主要有:首先,98年以前的公房一般處於成熟的區域,地段好,社區成熟,房產附加值豐富,而且戶型相對較小,單價相對較低,普通的大眾投資者可以輕松駕馭此類投資。其次,03年後的次新房主要集中在相對邊緣的地帶,價格相對適中,投資風險相對較小,而且未來昇值空間也大,因此很受投資者的歡迎。
因此,從北京二手房消費者的投資狀況來說,基本都是一個比較理性的投資,特別是許多投資者看好的商業氛圍比較濃的成熟社區作為其投資的首選目標,並且投資人群的經濟狀況相對良好,這在很大程度上可以保證市場不會受宏觀政策過大的衝擊,保障了房產市場的理性發展。