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不久前,溫家寶總理在新加坡訪問時提出:“經濟適用房大多數是面向中產階級的”。這意味着我國社會保障性住房所面向人羣的定位正在發生巨大變化。由於國務院希望經適房與“雙限商品房”(又稱“雙限房”)實現“無縫對接”,幾易其稿的《經濟適用房管理辦法》再次面臨修正。
目前,在廉租房所針對人羣方面,已經達成共識,即主要面對低收入者。但對經濟適用房的定位卻存在巨大爭議。一些地方力主使經濟適用房也面對低收入者,並試圖用所謂的“雙限房”來替代經濟適用房。這實際上是一些地方爲了推卸自身責任耍的一個伎倆。因爲假如廉租房與經濟適用房都面向低收入者,等於兩者的功能發生了重疊,這實際上意味着經濟適用房可以少建甚至不建!由此,就在“雙限房”與廉租房之間形成了一個巨大的真空地帶,這個人數衆多的“夾心層”仍將被推向市場,遭受房市中既得利益集團的掠奪。問題是,這部分人數衆多的“夾心層”的住房問題倘若不解決,無論是從可持續發展角度還是從社會穩定角度來看,都是非常危險的。
一.絞殺經濟適用房是個陰謀許多房市中的既得利益者及其代言人猛烈抨擊經濟適用房,一再要求取消它,爲什麼?因爲經濟適用房對商品房具有替代作用。儘管經濟適用房是有限產權,但它畢竟是有產權的房屋,它能對商品房產生替代性,也因此能對商品房的價格走勢構成直接影響。研究表明,經濟適用房的供應每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。經濟適用房的功能既是廉租房不能替代的,也是“雙限房”所不能替代的。也正因爲這一點,經濟適用房一直遭到地產界的抨擊。他們試圖把經濟適用房絞殺掉,徹底消滅這個威脅,以更容易推高房價,維持自己的暴利。
頗具有諷刺意味的是,抨擊經濟適用房的理由竟然都是經濟適用房大部分落入了富人手中。且不說這種賊喊捉賊的伎倆是多麼荒唐可笑,但就問題本身而言,這些問題屬於政府分配不公的問題還是經濟適用房本身的缺陷?是可以通過制度修正的問題還是根本就無法解決的問題?
房市中的既得利益集團一直在拼命縮小經濟適用房的針對對象。今年8月份召開的全國住房工作會議,將經濟適用房所對應人羣調整爲“低收入者”,而將“雙限商品房”確立爲解決中等收入者住房問題路徑。這種做法何等陰險!它其實在變相推卸政府責任,此精神甫一出臺,一些地方政府心領神會,旋即對經濟適用房購買標準進行調整。在北京,3人戶家庭年收入須低於45300元,方能符合購買經濟適用房購買的標準,相對於此前6萬元的標準,新標準將門檻大大提高,大量原本可以購買經濟適用房的人羣被排除在外。
同時,以“雙限房”替代經濟適用房也是既得利益者玩的一個陰謀。今年4月24日,我發表了題爲《限價房四大硬傷爲房產調控雪上加霜》的文章,指出:
“限價房”的供應看似在構建所謂的“以商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面爲主體的住房供應體系”,實際上使處於高價位的商品房的地位得到了強化,而使經濟適用房和廉租房的地位受到削弱,這其實是在變相抹殺住房中所包含的公益性特點,弱化乃至規避政府在社會保障方面應當承擔的責任。最簡單的一個道理是,經濟適用房用地是由政府劃撥的,政府不能從出地出讓中牟利,相關稅費收入亦大幅減少,開發商的利潤也被限定在3%,而“限價房”卻能讓政府和開發商繼續牟利,並且是披着所謂社會保障的外衣牟利——“限價房”的社會保障體現在何處?如果有關部門真的爲房價調控着想,真的爲廣大中低收入者着想,就應該在落實廉租房和經濟適用房方面下功夫,而不是弄出華而不實的“限價房”這種怪胎,爲正受到重重阻力和羈絆的房市調控政策雪上加霜。
二.經適房原本就面向中產階級當溫家寶總理提出“經濟適用房大多數是面向中產階級的”觀點時,地產界受到巨大震動。實際上,溫總理的觀點乃是經濟適用房政策定位的理性迴歸。
經濟適用房原本就是面對中產階級的,只是後來被有關部門通過“狸貓換太子”的把戲給篡改了。1998年,我國發布了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡稱23號文),明確提出“建立和完善以經濟適用住房爲主的住房供應體系”,按照23號文制定的住房供應體系,城市80%以上的家庭是由政府向他們供應經濟適用房,而不是開發商建造的商品房。開發商建造的商品房只佔大約10%。也因此,當時的房價波動很小。
23號文的總體思想與西方國家一樣,強調了住房的公共產品特性,也強調了政府的責任。如果依照這一思路走下去,我國房價絕不會到如今近乎失控的地步。但是,2003年8月12日,由建設部起草的《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》(簡稱18號文),把經濟適用房由“住房供應主體”悄悄換成了“具有保障性質的政策性商品住房”,同時,把房地產業定性爲“促進消費,擴大內需,拉動投資增長,保持國民經濟持續快速健康發展”的“國民經濟的支柱產業”。從此,住房供應基本落入了開發商手中。房地產商們聞聽18號文內容後欣喜若狂、彈冠相慶。地產大鱷潘石屹聞聽激動地說:“都是利好消息,只要讀懂了這個通知,房地產開發商都會很高興的。”
正是從18號文起,住房的公共產品特性被削弱,房價開始飛速上漲,開發商憑藉對房地產市場商品房開發和建房土地使用權的雙重壟斷,迅速成爲一個暴富的羣體。地產商的興高采烈與此後民衆巨大的住房壓力形成了鮮明對比。
爲什麼把經濟適用房的供應對象改變,就能夠產生如此大的影響?就能使那麼多的人被掠奪感?關鍵在於,18號文改變了我國房地產市場的供應結構和需求結構。在23號文中,需要商品房的人羣只佔10%,而在18號文篡改經濟適用房的定位之後,將有高達90%的人羣需要通過商品房來解決居住問題!把如此龐大的人羣推向市場、推向少數既得利益集團控制的市場,房價焉能不漲?!
不難看出,在我國有關房市的決策過程中,一些既得利益集團通過各種途徑影響乃至操縱腐敗的官員以及有關部門,左右了相關政策。
所幸的是,中央領導人從近年來房地產市場越來越嚴重的問題中,識破了既得利益集團的陰謀,決策層本着國家長治久安考慮,從民衆的福祉角度出發,爲建設和諧社會,重新爲社會保障性住房定位,使住房這一民生問題擺脫掉少數既得利益集團的魔爪。如果社會保障性住房讓絕大部分民衆受益,則人民幸甚、國家幸甚!
三.政府完全可以做得到既得利益集團的寫手及其御用文人、二奶專家、不良學者等,強烈反對經濟適用房面向中產階層,他們的理由是,國家財力有限,如果針對的範圍太大,只能是畫餅充飢,政府根本做不到。
我要指出的是,這是赤裸裸的謊言,經濟適用房面向人羣衆多的中產階級,政府不僅完全能夠做得到,而且,能夠做得非常好。
在我國目前的商品房成本構成中,建築成本其實很小,絕大部分成本由三塊組成:一是土地出讓金。二是名目繁多的稅費。三是由權錢交易導致的腐敗成本。而根據國家規定,經濟適用房的建設用地採取行政劃撥方式供應;免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金;經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔……也就是說,只要政府根據規定劃撥土地、免徵相關稅費、做好住房項目外基礎設施建設,購買經濟適用房的老百姓只需要承擔房屋的建築成本即可。
而建築成本其實是非常低的。今年全國兩會期間,全國政協委員、博士生導師王長德指出:“一般地區,商品房每平方米的建築造價不會超過1000元人民幣。”筆者諮詢了相關地產界人士(包括房地產商),他們對這一數據並無太大異議。一位房地產商曾告訴我,由於全國的建築材料價格相差不大,房屋的建築成本各地相差也不會太大,每平方米1300元建築成本的商品房已經是相當不錯的房屋了。而這樣的房屋開發商要賣到一平方米八、九千甚至幾萬元。
即使以1300元的標準計算,一套60平方米的住房也還不到8萬元,一般的中產階層是完全可以承擔得起的,根本不需要政府承擔什麼額外的財力!政府只要不從經濟適用房中獲利即可輕鬆做到!經濟適用房面向中產階級有何不妥?
因此,所謂經濟適用房針對人羣面過大政府做不到的說法,根本就是一個謊言,其意在欺騙決策層,使決策層相信這些騙子的謊言,縮小經濟適用房針對的人羣,留下來的“夾心層”人羣自然繼續淪爲開發商等強勢集團掠奪的對象。
必須認識到,住房問題是政府不容推卸的責任。世界上沒有一個國家敢從民衆的居住問題中賺取鉅額利潤,已經出臺住房法的國家,幾乎都強調政府對住房問題負有不可推卸的責任。把住房問題完全交給市場去解決,導致民衆遭受掠奪本身就是政府的失職。持續下去,很容易給社會的穩定埋下隱患。
由於能夠輕易從房地產領域獲取暴利,一些地方政府不務正業,把房地產業視爲搖錢樹,而對民衆的住房壓力和由此承受的痛苦漠然置之,這成爲導致一些地方政府信譽度降低的一個重要原因。而且,許多產業都在圍繞着房地產業展開,也給我國的經濟發展帶來了不良後果。我國的固定資產投資增長,很大程度上以房地產投資爲龍頭的。這成爲導致我國經濟過熱的根源之一,而房價快速上漲則成爲引發通貨膨脹的一個重要因素。
要解決這些問題,就必須讓房地產業實現理性迴歸:從盈利性向公益性迴歸、從掠奪性向民生迴歸、從傷民到益民迴歸。一旦做到這一點,民衆將能擺脫掉一個沉重的枷鎖,長期制約我國經濟發展的內需不暢問題將迎刃而解,民衆將能以更大的熱忱投入自身工作,他們的奉獻精神和愛心將重新被激發出來,自然,他們也將更愛這個國家。這對政府而言,是何等功德無量的選擇啊!