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大盤,對於天津而言,似乎不是新鮮事。從2002年前後,天津陸續出現了幾個大體量的樓盤,但是,如果以大盤的幾大核心指標來衡量,天津的大盤似乎還不夠充分,也沒有形成群雄並起的真正規模。那麼,讓我們去往廣州番禺——中國大盤運動的策源地,探究是什麼原因成就了大盤的諸多優勢,這些開發商的背後有怎樣的力量在支橕?在那些令業界震撼的一串串數字背後,存在著哪些左右市場秘密因素?
板塊配套 大盤加分大盤運作,又常常被動情地形容為『造城運動』。而要形成一個完整意義上的『城市』,必須完善一個區域的生活功能,真正形成一個新『城市』的概念。這一點是大盤運作主要區別於小盤之關鍵所在。所謂完備的社會功能,是一個城市的生命力。理論上應包括:交通、醫療、治安、教育、生活、娛樂、商業等。
華南板塊處於大珠三角的結合部,具有良好的區位,當地政府也一再加大對華南板塊區域配套建設的投入,如地鐵3號線、新光快線等重要交通配套都在如火如荼的建設之中。近年來,番禺的市政利好不斷,如撤市設區、南拓的市政規劃、地鐵三號線、小圍谷大學城的建設、大南沙開發等,也都為華南板塊加分不少。從教育設施上看,在地塊方圓一公裡之內,就有數家小學和中學,教學條件還都不錯。此外,番禺中心醫院正在建設中。稍顯不足的是交通工具,街上出租車較少,平時在這裡很難打到車。好在,各家大盤都推出了方便業主的樓巴。從社區配套看,大型社區更可以增加一些小型樓盤所無法配置的設施,如室內游泳館、網球場,有的甚至設置了室外的攀岩場和高爾夫訓練場。
經過在廣州番禺的一次實地考察,記者發現,大規模的佔地、大手筆的推廣、大批量的產品,都屬於表象而不應該是大盤開發的本質;而快速的運作速度、成熟的生活配套纔是大盤運作的根本,特別是方便快捷的配套設施,是大盤成功的關鍵。其實,無論何種樓盤,人氣都是存活的關鍵,而從大盤的緣起來看,配套設施正是大盤人氣指數的締造者。隨著中心區域地塊越來越少,開發商便把目光轉向城市副中心地帶,出現了幾十萬規模的項目,這是中等規模開發階段;城市副中心資源很快變得稀缺,開發商不得不把目光轉向了近郊甚至遠郊,加上人們對生活品質和居住環境越來越關注,大盤社區獨特的社區配套、板塊配套,就形成了無與倫比的優勢。房地產開發要經過一個大盤時代,可以說是任何一個大城市發展的必然。那麼,天津的大盤時代有沒有真正到來?從南方香江集團、合生創展、恆大地產這些大盤專業戶布局天津的新動向中,已經是初露端倪了。
大氣商家 相互助力今天,華南板塊的錦繡香江、華南新城、星河灣、華南碧桂園等8大樓盤打造的強大的購買力,無疑對眾商家形成了致命吸引力。近幾年,番禺成為商業巨頭的搶奪中心。亞洲最大家具博覽中心吉盛偉邦已經捷足先登,麥德龍、歐倍德、宜家則躍躍欲試。還有若乾商業大腕都在這個板塊圈定了大型商貿物流中心、購物中心、商業中心的藍圖。
錦繡香江、星河灣等幾大樓盤17萬居民構成了強大的消費群,眾多實力雄厚的餐飲名店,也都選擇在這裡一爭短長。著名的『四海一家』,上下兩層有近萬平方米的經營面積。一層大堂入口,立起一面高達7米的巨幅彩色琉璃幕牆,還有歷經風雨的船木,烘托出一種古朴而神秘氣氛。背景音樂韻律明快,大廳四周盛放食物的威尼斯船頭,渲染出強烈的異域風情,在這樣的環境中進食,味覺、視覺、聽覺融為一體。其一層為自助餐,餐位達到上千個,他們的目標是做全東南亞品種最多的自助餐,為客人提供500多種世界上不同風味的美食。
驅車行駛在番禺的迎賓路大道,只見左邊是連綿數裡的萬博中心、吉盛偉邦、天河城百貨、四海一家等消費場所,個個燈火輝煌,徹夜通明,右邊則是長隆歡樂世界、五星級酒店、別墅豪宅等,沈靜中透出不凡。這些大型的商業設施,與幾個住宅大盤兩廂輝映,論投資手筆之大、建設規模之大,兩者不相上下。不知是大盤引發了商業的進駐,還是商業助推了大盤的輝煌。
『大氣』,恰恰是大盤地產的基調。當年,錦繡香江主打『居住與世界同步』是一種高遠的定位,售樓處正門還擺了一個號稱世界第一大硯的九龍大硯;碧桂園50萬平方米同時施工同時銷售也是一種大氣的操作;祈福新村營造了相當於30個香港政府大球場面積的祈福湖,也是一種豪氣。大氣,襯托和突出大盤地產的規模優勢,各家大盤在建築設計、環境規劃、建設施工、景觀設計、功能配套、促銷宣傳、氣氛營造等諸多方面都突出了這個基調。通過大氣,形成一種『勢氣』,既可威懾競爭對手,又能吸引買家。這應該就是華南板塊大盤和商家都爭相『求大』的原因吧。
巨人游戲 更具高度大盤的誕生,是需要多方面的條件的。從土地資源,到項目啟動配套,從項目策劃、工程建設、營銷推廣等,一切都需要資本來買單。大盤操作又不僅僅是金錢的游戲,它要求開發商在更大的范圍和更高的視角上去組織資源,要有很強的責任感和使命感。一個好的大盤項目,對城市的區域規劃,對城市的建築風格,對房地產市場都會產生舉足輕重的影響,所以人們把大盤稱為巨人的游戲。
『中國地產看廣東,廣東地產看華南』,華南板塊最鼎盛的2001年,在廣州的樓盤銷售十強中,華南板塊就佔了6個席位。也就是在那一年,華南旋風迅速席卷全國,許多外地開發商來此取經。經過幾年的發展,華南板塊已逐步成熟,不少樓盤更推出單價過萬元的高端洋房,華南板塊正向豪宅區轉型。
無庸質疑,大盤對一個區域最大的貢獻就是開發商承擔了市政的一些職能,比如交通、醫院、學校、商場等的建設,從而加快了一個區域的發展。在早期開發時,華南板塊有一定的盲目性,開發商過多承擔了政府職責,很多資源都是重復建設,曾經出現名校生源不足、巴士虧損經營、商業街商鋪招租困難。因此,業界專家認為,大盤開發資源整合更具必要,企業可抱團推出『跨社區服務』,使大盤之間的班車、會所、健身俱樂部可以共享,實現配套服務共享,優化板塊人居環境。
近1年以來,外地和海外的開發商紛紛進入天津市場,他們帶來了更多成熟的居住理念,先進的產品形態,特別是大盤開發商所具備的開闊視野,一定能夠將居於時代前沿的居住理念和生活方式帶到天津。在寶坻地區,交通便捷,西接首都,北聯天津,正在成為『大盤』成長的絕佳土壤。在天津城市規劃中,這裡將是全新打造的生態新城,來自華南板塊的錦繡香江項目也劍指寶坻生態新城的核心區。南方香江集團總裁琚長征表示,將積極配合天津衛星新城的建設規劃,以一流的質量和社區配套環境加快該項目建設,為區域發展聚集資源和人氣。