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業內人士預測深圳房價將降40%
深圳世聯行市場研究組日前發布的研究報告顯示,在交易市場觀望氣氛濃厚和一手房推盤量逐步減少的雙重作用下,10月深圳一手房市場日均成交住宅不足60套,較9月下降51.2%。
而『十一』黃金周期間,深圳官方統計的數據顯示,整個一手市場僅成交87套房子,這被視作深圳樓市步入蕭條的強烈信號。有業內人士判斷,政策環境變化可能使得深圳樓市回落到2006年底的水平,下降幅度為40%。
房地產利潤率進入轉折點
盡管國內的房價依然處在上昇趨勢之中,但記者從多家房地產企業了解到的信息顯示,目前開發成本上昇的速度正在加快,開發商的利潤率正在進入轉折臨界點,已經有開發商預言,房地產行業的冬天已經來臨。
業績依然豐厚
近期,沒有任何懸念,地產公司又給出了一份皆大歡喜的2007年第三季報財務報告。
保利地產(600048)三季報顯示,1-9月共實現營業收入39.1億元,淨利潤5.6億元,同比分別增長66%和83%,實現每股收益0.5元。保利地產第三季度實現營業收入和淨利潤分別為18.1億元和2.8億元,比上年同期分別增長95%和240%,基本每股收益0.25元。預計全年實現淨利潤同比大增70%-100%,高於此前預計的63%的增長。
在香港上市的富力地產公布的2007年第三季度銷售狀況顯示:共計銷售收入約人民幣44億元。截至2007年9月30日,富力總銷售收入累計人民幣111億元。富力地產的工作人員表示,全年完成預計160億的銷售收入沒有問題。
渝開發前三季度實現淨利潤7273萬元,截至三季度末,該公司的每股收益為0.16元。棲霞建設前三季度實現淨利潤2.17億元,每股收益0.53元。
前三季度,中糧地產實現營業收入2.43億,同比下降11%;淨利潤2.76億,同比增長187%;每股收益0.38元。招商地產實現營業收入21.97億,同比增長52%;淨利潤4.8億,同比增長83%;每股收益0.7元。金融街實現營業收入22.39億,同比增長59%;淨利潤4.43億,同比增長169%;每股收益0.41元。華僑城實現營業收入8億,同比增長27%;淨利潤2.22億,同比下降26%;每股收益0.19元。
利潤率未能同步上揚
通過對一些房地產企業的報表進行分析後可以看到,很多房地產企業的毛利潤率並沒有跟隨房價的上揚而增加,或者毛利潤率增加的程度遠低於房價上漲的幅度。
保利地產今年中報披露的毛利潤率為39.72%,第三季度公司業績出現了大幅的增長,在該時間段內國內房價普遍上行,但保利的毛利潤率並沒有跟隨上揚,1到3季度的毛利潤率為39.5%,比半年報時還有略微下降。
陸家嘴今年中報披露的土地批租業務毛利潤率為53.14%,房屋銷售業務毛利潤率為51.69%。到今年三季度,該公司的毛利潤率依然在53%左右,並沒有隨房價上揚而增加。
萬科在今年三季度的報告中披露,相比去年,今年前三個季度營業收入增加了66.58%,營業成本上昇了45.11%,而營業稅金及附加上昇了238.08%。營業稅金及附加的上昇速度遠大於其他項目。
收入前景依然看好
有市場人士對記者表示,一些房地產企業的利潤率之所以沒有隨房價同步上揚,主要是因為今年的稅負增加得很快,土地增值稅、營業稅負增加得很快,房價上漲的收益主要被這些成本因素吞噬了。
另有房地產企業負責人對記者表示,最近雖然樓市依然看上去紅火,但生意已然沒有去年那樣好做了,如果手中的土地是近兩年纔取得的,那土地成本相對就比較高,加上稅負的因素,在目前的市場情況下,很難維持過去的高利潤狀態了。只有手中的土地是前幾年儲備好的,這種項目纔會利潤豐厚。原有的地塊終究都會開發完畢的,很多房地產企業很快就要面臨利潤率的一個轉折點了。一些小企業可能會比較難過。
在最近公布的三季度報告似乎也驗證了這一點,已經有部分規模較小的房地產上市公司經營狀況稍差,如綠景地產和萊茵置業。萊茵置業前三季度出現負增長,每股虧損0.01元。據萊茵置業解釋,本期利潤總額同比減少8114584.07元,主要是由於投資收益減少,而去年同期投資收益的形成主要是出售全資子公司帶來的1506萬元。
不過,各大投資機構依然看好房地產行業,在寶盈基金日前發布的2007年第四季度宏觀經濟與市場策略報告也提到,在通脹延續、人民幣昇值加速,國際經濟出現回落的背景下,得益於良好業績預期,應積極配置金融、地產。有基金人士對記者表示,就算部分房地產企業利潤率開始回落,但應該還是處在行業的高利潤區域內,相比其他微利行業,依然前景看好。
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