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這些天股市的連續下跌調整,給同樣處於高熱狀態的樓市提了一個醒,沒有只漲不降的市場,國家也不缺少給高燒不退市場降溫的良藥。只是調控良藥要考慮到可能產生的副作用,不能過猛。既要將高企的房價壓下來,又不至於把整個房地產市場打倒,確實很難。
但是面對令人忍無可忍的房價飆昇,國家給樓市降溫的決心也將隨之增大。降溫良藥見效時間指日可待。
鎮靜劑 增加土地供應明年見效股票投資機構分析近來股市深度回調的原因,認為主要有三大因素:股票期指即將推出、銀行再提准備金率、宏觀經濟進入結構性調整。這些導致股市降溫的因素也反映出國家從投資規則、投資成本及宏觀經濟導向等方面對市場綜合調控的成功。
實際上這三大因素套用到房地產市場也將產生同樣作用。仲量聯行(天津)、天津中原房地產等專業機構人士認為,采取對土地和銷售市場供應量的調控及監管、采用物業稅和貸款等稅收新規則,再配合經濟導向調整,樓市降溫將成為現實。
首先,增加土地有效出讓、開工及銷售監管是一劑良藥,對供不應求造成的市場高熱有鎮靜作用。天津中原房地產等專業人士認為,捂盤惜售是造成下半年房價快速上漲、市場過熱的重要原因之一,捂盤惜售對短期交易造成了一定的飢渴效應。因此,增加土地有效供應,無疑會對因恐慌心理造成的需求虛熱產生鎮靜作用。
在這方面,國土資源部相關負責人日前強調了國土部門制定的四條限定開發商囤地的辦法,包括:要求實行『淨地』出讓;合理控制單宗土地出讓規模,防止部分房地產開發企業憑借其資金實力『圈佔』大面積土地,形成『壟斷』;規定每宗土地的開發建設時間,形成住房的有效供應;加大閑置土地的處置力度,對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的,要依法征收土地閑置費,並要責令有關企業限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發的,要堅決無償收回。業內分析人士認為,這四個辦法如果能夠落實,對市場供應無疑會起到實質性促進作用。但是從時間上來看,從辦法的實施到在銷售市場上見效需要至少半年的時間。
記者了解到,天津市下半年加大了土地出讓量,第三季度出讓面積比前兩季度有較大提高,同時開始對市場緊缺的限價房及中價房用地進行限時開發,如對華明和雙港新家園限價地塊規定必須在2007年11月30日之前開工建設。逾期未開工,按成交價格的1%每日收取違約金,2007年12月31日前仍未開工的,將按有關規定收回土地使用權。這些調控性用地將在明年形成有效供應。
退熱劑 物業稅及貸款利率調控兩年內見效現在樓市需求過旺,有越來越多的人加入投資性買房行列是重要原因之一。記者從本市熱銷樓盤了解到,現在很多家有餘錢的市民都把買第二套、第三套住房作為儲蓄或投資理財方式,而且一些收入較高或有父母支持的年輕家庭也開始擁有第二套住房,這些家庭買房主要是作為自住+投資兩用房,有較大的隨意性。專業人士認為,隨著物業稅的征收和貸款利率的提高,這些『閑置』房有望被擠進市場,使市場有一個供應放量的過程,同時也使投資買房者顧慮到租房收益率降低而卻步。所以有關稅率的出臺和調整可以起到市場退熱劑的作用。
建設部住宅與房地產業司副司長侯淅?日前表示,國家將通過有區別的稅收和信貸政策抑制房價過快上漲。業內人士分析,包括物業稅在內的新稅種可能出臺。中原地產有關負責人預測,從目前情況來看,物業稅其中稅種『空置稅』開征的時間可能更快。也有業內人士認為,契稅也可能在接下來被『動刀』,因為,提高契稅可以增加購房成本,進一步抑制需求。
記者了解到,備受矚目的物業稅推進工作正在有序展開。國家稅務總局和財政部已於近日批准安徽、河南、福建、天津四省市為房地產模擬評稅第二批試點地區。至此,包括首批的北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶,已有十省市開始物業稅『空轉』運行。(空轉是指虛擬意義上的資金循環,雖然沒有實際征稅,但一切步驟和真實收稅流程相同,由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與,統計物業數量,並進行評估和稅收統計)。
多數經濟學家認為,開征物業稅將有利於減少市場上大量存在的閑置房,也有利於減少奢侈品需求,雖然目前對其實際內容仍有待落實,但他們預計,物業稅出臺勢在必行,只是需要更嚴密、周全的細節處理,有可能在近兩年內正式開征。
目前深圳市地稅局在試點研究中提出了一些思路,原則是不過多增加納稅人的稅負,有利社會穩定。在具體稅率方面,個人自住的用房可免物業稅,但個人用於出租的房屋應征物業稅,個人自住之外的空置房也應征物業稅,以減少空置率,促進房地產市場的健康發展。
除病根 協調經濟發展需要更多時間面對房價過快上漲的勢頭,仲量聯行有關專家及一些知名經濟學家分析指出,房地產和股市過熱,更深層的原因是因為經濟發展結構不平衡所致。正因為國內制造業、服務業等很多其他行業領域投資回報率低於房地產行業,所以導致了大量熱錢集中在房地產和股市這些有虛擬性質的領域,使房價不斷攀昇,股指也屢創歷史新高。
所以從根本上解決房市過熱的問題,最重要的是使整個經濟協調發展,創造其他領域的經營和進一步盈利條件,使更多行業能夠走出無利可圖的狀況,分流房地產市場的大量資金,使市場恢復平穩發展狀態。
從這一大勢來看,這種調整的過程就像醫生看病,有時候不能一次解決,只能逐步嘗試,直到徹底解決問題,而這一過程將需要更多的時間。
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