|
||||
盡管天津泰達城被分割成若乾地塊以不同方式引入合作伙伴進入收尾階段,泰達集團『坐地生財』的運營之道並未淡出人們的視線,這種模將同樣被復制到該集團在濱海新區的新項目上。
11月6日,記者從泰達集團了解到,其從母公司泰達控股手中獲得的1.5平方公裡土地正在做前期規劃和報批手續,而首期30萬平方米的開發行將啟動。
與此同時,泰達集團的資本運作也在有條不紊地進行。『萬通和泰達集團私募發起的土地申購專用資金池,即泰通穩健增長型定向集合資金信托計劃已進入雙方打款階段,總金額在8億~10億元。』泰達集團資產管理部副部長王瑋透露。
土地:聯盟的資本王瑋表示,上述1.5平方公裡的土地是天津濱海新區八大功能區之一的海濱旅游度假區的一部分,北起津漢快速路,南至永定新河,西至京山鐵路,東至渤海。其中陸域0.75平方公裡,而另0.75平方公裡需要填海。母公司泰達控股被授予該功能區的一級土地整理權。作為控股旗下主要做一級土地整理的公司,未來泰達集團的精力集中於此。
按著天津市總體規劃,海濱休閑旅游區將成為以世界級主題公園和海上休閑總部為核心的國際旅游目的地及生態型海濱休閑旅游區。其中分為四個主題功能區:主題公園區、海上休閑總部區、濕地生態旅游區和綜合服務區。
據泰達集團投資發展部項目經理馬劍介紹,1.5平方公裡的示范區正是北區生活組團項目,位於開發區與漢沽區交界處,漢北公路西側。其中30萬平方米即將進入開發周期,地塊距離航母軍事主題公園很近,『計劃建成包括商業、低密度住宅在內,以居住為主的綜合項目。』
此外,知情人士透露,中國和新加坡共同建設生態城的項目正在天津積極選址,佔地約40平方公裡左右,其中就包括泰達集團現坐擁的大宗土地。而此前商務部與芬蘭貿工部合作的重點項目『生態未來城』也同該集團有過深度接觸。
『如果現有地塊被涵蓋其中,我們肯定要參與進來,而且不是簡單的財務合作。』王瑋肯定地說。這就意味著,從規劃到開發該集團將同各個層面的多個主體展開聯盟。
事實上,將聯盟進行到底已經被列入泰達集團的戰略層面,這種戰略體現在坐擁大量的土地資源卻沒有一支完備的開發團隊,也體現在該集團高層對大批來自本土和異地開發商的合縱連橫之中:萬通、萬科、上海廣洋、國泰恆生都成為這種戰略的合作對象。
2004年4月,在擁有萬通地產增資擴股後的27.8%的股權後,泰達與萬通在天津開始了第一個合作項目;2006年,萬科、萬通、泰達在天津正式簽訂了濱海新區合作開發的戰略伙伴協議;此後,瞄准泰達城住宅地塊有意合作的企業趨之若鶩。
一切得益於泰達系在天津的『地主』位置和打通一二級市場的絕對優勢。泰達控股從早期的舊城改造、海河開發開始便積累了大量的土地資源,泰達集團土地儲備的增加則從母公司充分獲益。
『目前集團有3平方公裡土地儲備。』王瑋表示,而有泰達系兄弟企業泰達建設集團走在前面,泰達集團並沒把開發作為主要方向,結盟更讓其嘗到了優勢互補的甜頭。
『現在已經有很多企業就濱海地塊來談合作。』王瑋指出,至於是股權合作還是土地轉讓則有賴於多方的談判,『和泰達城一樣,也要分期劃塊。』他並未透露首期開發的具體合作伙伴,但『就整個項目而言,萬科和萬通的參與應該說毫無疑問。』
借力金融:運營術昇級然而,在未來濱海新區的項目上,泰達集團醞釀著關於土地運營術的昇級版:更多的合作將上昇到資本運作層面。
據悉,泰通穩健增長型定向集合資金信托計劃的資金將由正規的金融機構進行托管,為收購土地或股權做准備,在明年年初,資金將定向投在濱海新區的新項目上。
『項目都不大,主要作為嘗試。資金定向使用,如果收購成功將成立項目公司進行規劃和融資,最後完成資金回籠。』王瑋說,在資金池中,泰達集團的投入所佔比例更高。
此前,泰達集團總經理孟群曾明確表示要打造金融和土地兩大板塊。
『泰達集團定位為城市資源運營,主要是土地整理開發,但隨著國家政策的調整,土地價格攀昇,如果單純從土地角度形成產品線,顯得單薄,為了規避風險,現在考慮和地產有關的金融產品是應時之舉。』王瑋指出,面臨政策緊縮的房地產市場,資金和土地兩碗水端平顯然可以獲得更大的發展空間。
原來僅是地產開發合作伙伴,如今將不排除與基金等金融機構的共舞。『選定項目後,我們首先出一筆資金,通過擔保提供對方抵押貸款,負擔一定的財務成本,對方利用這筆資金將土地整理好再抵押給銀行,先前的投入就可以回籠。』泰達集團投資發展部項目經理馬劍表示,這種操作手法可以被理解為提供企業拿到銀行貸款之前的短期過橋資本,『現在是兩家出資,不排除今後有投資者進入,對於大的項目,也不排除引進金融機構。』
值得注意的是,在資本和土地運營雙重驅動下,泰達股份將成為泰達集團在土地運營方面的補充。
『泰達集團的重點在天津本土,而向外的拓展可以利用合作伙伴或者泰達股份提供的資源。』王瑋稱,繼去年泰達股份完成對南京新城股份的增發後,後者旗下新城置業在江蘇、重慶、成都的土地儲備亦進入泰達系范疇,而新城置業的管理團隊也進入天津操盤泰達項目。
種種跡象表明,多管齊下的泰達集團正在為土地運營增加更多籌碼,濱海新區將成為重要的試驗田。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||