下半年以土地高價成交為契機的房價突破性上漲，顯示出天津樓市向一線城市加速靠攏的態勢。一方面，一線城市的投資開發企業爭相在天津安營紮寨，另一方面投資型購房者迅速增多，使高檔房均價悄然越過每平方米萬元心理大關。年末樓市將何去何從？專業人士預計，近來國家土地及金融調控政策的出臺及一線樓市的降溫，將使天津樓市處於冷熱交替的調整期，高位調整將是年末樓市主基調。

　　破萬元心理大關

 　　市場進入緩衝期

　　8月以來天津土地交易價格創新高帶動了房價加速上漲，使天津樓市全面晉級。先是6000元左右/平方米外環以內新房均價向7000元/平方米靠攏，接著是中北鎮等邊緣成熟區域房價從均價5000元/平方米向6000元-6500元/平方米一線衝擊。而老城廂、小白樓、南京路一帶市中心區，以及梅江高檔生活區新房在這一趨勢下輕松越過了1萬元/平方米大關，使1萬元/平方米以上成為高端房新底線。

　　記者采訪最近推出的新樓盤了解到，目前老城廂、市中心海河沿線及梅江、體育中心等居住區新房均價基本在1萬元/平方米以上，而別墅產品更是向2萬—3萬元以上/平方米挺進。如老城廂富力城新推出的精裝住房均價在14000元/平方米、中新城上城·上城豪苑推出的新房均價在14000元/平方米以上、和平區的同方矙和平四期均價在14000元/平方米左右。梅江區域的世紀梧桐公寓新房均價在1萬元/平方米左右，即將開盤的梅江南水岸江南精裝修新房上半年預計均價8000元/平方米左右，但到開盤期已昇到1.2萬元/平方米左右。

　　目前新推出的別墅住宅如市中心區域的荷蘭墅(查看地圖)均價在2萬元/平方米以上，外圍區域的東麗湖區域在1.4萬元/平方米以上，獨棟別墅最高價已達3萬元左右/平方米。

　　很多位於中環線區域的新房均價也從7000元/平方米左右躍至9000元/平方米左右，向1萬元/平方米挺進。如位於南開區宜賓道的天房峰閣精裝修房均價9900元/平方米左右、位於河北區紅星路月牙河畔的富水一方均價達到1萬元/平方米左右。

　　合富輝煌及宇軒地產等專業機構人士分析天津房價迅速上漲的原因及趨勢認為，天津今年下半年的房價快速昇級，外地房地產企業大舉進入及投資購房者增多起到了決定作用。這些企業及購房者在分析天津樓市發展時都以深圳、北京、上海一線城市作參照，對天津房價逾越萬元/平方米早有心理准備。而天津高價地的出現正起到了推波助瀾的作用，縮短了破萬元心理大關的時間。不過從近期趨勢來看，突破萬元大關帶來的市場綜合效應將使年末市場有一段調適、緩衝期。

　　房價晉級

 　　市場需新的供應結構調整

　　新樓盤動輒每平方米萬元以上房價定位，反映出天津市場萬元心理大關的有效突破，高價房晉級已經確立。專業機構人士認為，晉級後的市場急需進行供應結構調整，一些樓盤也需進行產品定位等調整，這樣纔能使市場形成良好的梯次供應體系，保證市場有發展後勁。

　　記者了解到，目前天津市場需求呈現外地投資購房及購第二套住房需求上昇的趨勢。有關資料及很多樓盤銷售記錄顯示，今年以來，本市外地購房比例已經超過25%，而且呈現持續上昇態勢，同時，購買第二套、第三套房的客戶也持續增多，這些購房者的主要目標是中心地段小戶型、別墅及中低價普通房。這一需求特征導致了好地段、高品質的高檔房價格屢創新高、中低價房供不應求。

　　而從年末市場供應來看，新樓盤多數仍以中高檔以上為主，今年新推出的限價房等中低價房地塊要在明年纔能增量面市，所以目前的市場交易供應情況將維持到明年年初。

　　從政策面來看，國家有關物業稅和相關的金融調整政策，特別是宏觀經濟發展導向，都使市場面臨減緩投資需求、分流房地產市場資金的考驗。同時，建設部有關促進土地有效出讓和限時開發的政策對明年企業開發計劃起到決定性作用。這些影響市場發展的因素將使市場供應向滿足更多普通房需求、提高產品質量方面傾斜，其中包括進一步增加小戶型、增加高檔房產品的科技應用等附加值，同時房價定位將更現實。

　　一線樓市降溫

 　　促高價房優勝劣汰

　　日前，一向善於把握時局的深圳萬科在北京舉行的30分鍾換標儀式上，首先用4個多小時進行了『人居建築與可持續發展』研討，邀請了建設部總工程師、清華大學教授及世界自然基金會官員等進行演講和討論。這一安排無疑有其用心，顯示出開發企業在高價位市場中尋求長期立足的未雨綢繆。實際上，近幾個月來深圳、上海等一線城市出現的房屋交易量下降，特別是一些高檔房價格回調，反映出一線城市市場已經趨於冷靜，那些質量有瑕疵、名不副實的樓盤濫竽充數的機會正在減少。

　　據本市專業機構人士介紹，目前本市已有一些樓盤因定價過高出現了曲高和寡銷售局面，個別急需回款的項目已經開始出現悄然大幅度折扣的銷售措施，反映出天津市場在一線城市降溫等因素影響下趨於冷靜，同時也顯示出天津市場與一線城市密切相關的特點。

　　專業人士認為，一線城市的降溫對天津市場來說是冷暖交加，因為正是一線城市房價的過高，纔使大量房地產投資開發資金及企業轉向天津，而其弱勢效應也必然波及天津市場。所以，一線城市的降溫對天津市場的影響可謂冷熱交加。不過一線城市在市場調整中高價房首當其衝，出現優勝劣汰的現象，無疑對天津市場起到了警示作用，促使天津年末市場進入優勝劣汰的調整過程。