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10月29日,天津小白樓商務區內的歐加華國貿中心大廈以23.05億元的價格拍賣成功,結束了長達十多年的爛尾生涯。包括富力集團、天津城投集團等四家公司參與了此次拍賣,在經過上百次叫價之後,來自香港的東方海外公司(0316.HK)最終力壓群雄。
歐加華國貿中心大廈,早在2004年天津市有關部門出臺的《處置停緩建項目暫行規定》中就位列盤活項目首位,被稱為『天津第一爛尾樓』。如今,據一位天津資深媒體從業人員所說:『復活卻是最後一個』。
記者了解到,這家在北方樓市甚少拋頭露面的公司有著顯赫的背景,它是香港特別行政區前行政長官董建華的家族企業。此次接手歐加華國貿中心大廈,是其第一次進入天津。
按照拍賣規定,東方海外必須在30個月內將此爛尾項目完工。而這座主樓250米的國貿中心是否會成為天津未來的新地標,還需要兩年多的時間檢驗。
從城市潰瘍到投資金礦『太難看了,在這立了十幾年,眼看周圍都蓋起高樓,修地鐵,可它還是鐵架子。』10月30日,張師傅把出租車停在天津濱江萬麗酒店旁的輔路,指著不遠處一棟25層的鋼結構建築對記者說。車向南行不到50米,是天津最繁華的商業地段,濱江購物中心、凱旋門大廈人來人往,而這棟裸露的爛尾建築與周圍的一切顯得格格不入。
被看作『城市毒瘤』的爛尾樓總有著尷尬的歷史,歐加華國貿中心大廈也不例外。1996年4月,歐加華國貿中心大廈開始施工建設,但自從2000年7月停工,至今已經7年。
從一份早年天津市利用外資的名錄上可清晰地看到當時的投資方名為『荷蘭歐加華有限公司』。『這是一家中外合資的企業』,一位知情人士向記者透露,他同時指出,歐加華國貿中心大廈牽涉到一樁數額不小的腐敗丑聞。由於案情的復雜性,即使在2005年天津市轟轟烈烈的消化爛尾樓的運動中,該項目的解決也一直未有下文。
一方面是行政力量的推進,一方面是城市核心區域土地供給的減少和高漲的投資需求。地理位置優越的爛尾樓便成為了一座金礦。
據了解,歐加華國貿中心大廈地塊為天津市中心城區商業用地1級,土地使用權設定用途為商貿、寫字樓、公寓、文化娛樂用地。該建築目前地下三層主體施工已全部完成,地上部分主塔樓的主體鋼結構部分焊接安裝已完成到第25層。
『這幾乎已經是天津市中心區的最後項目,也是最後一塊地。』天津復地浦和發展有限公司營銷副經理馬傑表示,而按照《天津市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》和《關於天津市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要的報告》,隸屬和平、河西兩區的小白樓地區成為天津城市總體規劃確定的中心商務區(CBD)的重要組成部分,其規劃方案稱之為『天津金谷』。而歐加華國貿中心大廈東至南京路,南至合肥道,西至南昌路,北至馬場道,就坐落在這樣寸土寸金的位置。
單筆最大的交易10月中旬,一條關系到歐加華國貿中心大廈何去何從的消息吸引著投資者的眼球:受天津市高級人民法院委托,天津藍天國際拍賣行有限公司、天津產權拍賣有限公司、天津福信國際拍賣有限公司聯合拍賣該項目,一時間諮詢者趨之若鶩。
10月29日,四家企業進入角逐。
起價9.75億元,上百次叫價。據天津市福信國際拍賣有限公司總經理宋建軍回憶,整個過程經歷了整整兩個半小時之久。
宋建軍介紹,最開始的競價階梯為500萬元,但當叫價到10.05億元的時候,出現了長達2分鍾的沈默,隨後拍賣師把競價階梯調整到200萬元,拍賣在富力集團和百仕達地產組成的聯合體、方興地產、天津城投集團和東方海外之間進行。
當叫價達到12億元時,富力聯合體首先放棄了競爭;而當叫價上昇至15億元,天津城投集團亦不再舉牌。此後便是方興地產與東方海外的爭奪,競價階梯再次調整回500萬元,直到突破23億元關口,東方海外以追加500萬元最終競得。來自上海的瑞安地產,因為沒有及時交納3億元的保證金而與競拍失之交臂。
『這是天津拍賣行業單筆最大的交易。』宋建軍如是說。
據知情人士透露,歐加華大廈在業內普遍估價為13億元至14億元之間,參照系則是2005年底,閑置7年的北洋鋼鐵大廈。該項目由北京復地房地產開發有限公司以5.11億元納入懷中,僅比底價5億元高出2.2%。
從爛尾項目到新參照系拍賣塵埃落定,天津第一爛尾樓即將消失在一片驚愕聲中。
據拍賣規定,競買人成功競買後,對大廈只能續建不能重建,並且需要在競買成功後的30個月內完工。這就意味著,2010年即將入市的新項目無疑成為天津商業地產新的參照系。
在競拍中,富力聯合體的最先放棄不無原因,在同一地區,該企業已經斥資打造了商用項目『富力中心』,過度抬高價格顯然對自己不利。
『從23億元的價格來看,的確比目前的市場價格要高一些,復地收購的遠洋鋼鐵大廈建築面積稍小一點,兩年前的樓面價格只有3000多元。而目前天津甲級寫字樓的最高售價不高於每平方米2萬元,租金在每平方米5元1天,但未來仍然有上漲空間,按兩年後達到每平方米3萬元,租金達到每平方米1美元1天,租金回報率還比較客觀。』合富輝煌房地產(天津)董事總經理歐陽達輝分析。
DTZ戴德梁行的研究報告中則指出,今年天津甲級寫字樓需求持續釋放,第二季度甲級寫字樓平均成交售價為每平方米10090元,這一數字僅相當於歐加華國貿中心大廈的樓面地價,而按最初的設計要求,該工程主樓建築主體高度約為250米,附樓建築主體高度約為122米。其使用期限僅剩餘38.83年。
截止記者發稿,天津市最高人民法院方面表示東方海外還未進入履約階段,有關該項目的具體資金分配還不能透露。但據可靠渠道獲悉,該項目的債務金額約為17億元人民幣。此外,該項目的土地出讓金尚有近1800萬元沒有交齊。種種條件對東方海外來說無疑都是不小的考驗。
最初開工時間:1996年4月;
停工時間:2000年7月;
已完工部分:地下三層主體施工已全部完成,地上部分主塔樓的主體鋼結構部分焊接安裝已完成到第25層,其樓板混凝土澆築工程已完成至14層。
土地使用期限:自1996年1月4日至2046年1月3日止。剩餘使用年期為38.83年。
土地出讓金繳納情況:土地使用人應繳土地出讓金總額為2199萬元,已交440萬元,欠交1759萬元。
可建築面積:總建設建築面積23萬平方米,其中,地下建築物面積39660平方米,地上建築物面積190350平方米。
主樓高度:主樓建築主體高度約為250米;
附樓高度:附樓建築主體高度約為122米。
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