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看中的房子談妥了價格,簽合同時房東卻突然變卦了;同一套房子,不同中介機構的中介費卻不一樣;購房合同簽了,公積金貸款卻『卡』住了……說起二手房的買賣,不少過來人都有滿肚子的無奈和疑惑。
碰到這一類的問題該怎麼辦?二手房買賣要注意些什麼?我們請了浙江省消保委、杭州市房管局及銀行和中介的有關人員做客本報橋梁,為讀者一一解答這些問題。
中介費低要當心網友:上個月我開始找二手房,同時找了好幾家中介機構。
有一套房子,我已經在第一家中介簽了看房委托書,但第二家中介費更優惠,我想選擇第二家,又擔心第一家會告我。
杭州市房管局:省物價局對房屋二手中介的中介費有個指導價,50萬元以下收1%(中介可上浮25%,下調不限,以下同);50萬到100萬元為0.7%;100萬元至200萬元為0.4%;200萬以上為0.25%。這是指單方,雙方要乘以2。
有些大的中介公司中介費有所上浮,有些小中介為了搶生意,自動下調,因此會出現同一套房子中介費不同的情況。
裕興房產:像這位網友說的情況,我們行業內稱為跳單,一般要追究法律責任。這其實也是對自身的一種保護。因為有些小中介為了搶生意,在沒有介紹房源的情況下,以非常廉價的中介費拉走本來是其他中介介紹成功的生意,這對業務有很大影響。
因此,我們纔要求客戶在看房前簽訂一個看房委托書,要求客戶在這裡看好後不能在別的地方交易。同時我們也建議購房者,在簽定意向書前,最好多看看問詳細,盡量避免重復看房。
公積金貸款輪候三四個月杭州王女士:我在定安路有一套二手房,前段時間和一個買家簽訂了買賣合同。在合同裡我們明文規定了收款日期,但對方是省公積金貸款,目前第二筆款項沒辦法在規定時間裡交付給我們。按照合同上的規定,我們賣家可以終止合約,但現在三證已經過戶給對方了,而且他們也不同意終止合同,我們應該怎麼辦?
(昨天,諮詢省公積金貸款的人特別多。因為最近銀根收緊,貸款采取輪候制,很多意料之中的貸款被延期了三四個月,不少買房賣房者感到意外。為此我們也采訪了省公積金房貸中心的有關負責人。)
省公積金房貸中心:今年以來,央行幾次調整貸款利率以後,公積金貸款的優勢更加明顯,貸款需求也更多了,前段時間已經幾次出現排長隊審批的現象,資金量明顯減少,資金壓力加重。
為了緩和資金緊張情況,使公積金貸款業務能持續、健康、穩定開展,有關部門進行了一些調整,從今年9月下旬正式開始實行輪候制,待資金緩解後再結束輪候制。這對住房公積金資金緊張起到了一定的緩解作用。
實行輪候制後的貸款申請,凡是購買二手房的,我們均通知各委托貸款銀行優先考慮發放貸款。按目前的貸款申請量和中心的資金情況,約需輪候三個月至四個月。
按目前我省各地實行公積金貸款輪候的情況來看,省住房公積金貸款業務並沒有停止受理,省公積金管理中心不會因為申請貸款的人多就停貸,公積金貸款政策也不會有大變動。對需要申請省公積金貸款的購房人來說,只要售房單位(人)同意等候,完全可以申請公積金貸款。
因為公積金貸款是政策性貸款,在資金狀況不允許的情況下,實行輪候制是正常現象,買賣雙方都應有足夠的思想准備。
裕興房產:最近我們也有不少這方面的投訴。大部分都是在八九月份簽的合同,但省公積金貸款卻要在明年纔能拿到款項。為此,很多賣家表示不同意繼續履行合同,並以政策不可抗力為由拒絕承擔違約責任。
對這種事的處理是這樣的:現在我們在簽合同前如果買方要利用省公積金貸款,就會告知買賣雙方:省公積金貸款最近比較緊張,要拿到第二筆款時間比較長。建議他們轉為商業貸款。如果是已簽了合同的,建議他們繼續履行合同。因為現在是按誰提出停止合同算誰違約。很多人基本上都是聽從我們建議的。當然,考慮到實際情況,買方可以酌情對賣方給予補償,比如支付拿到尾款前的這段時間的利息或支付這幾個月的房租等等。
不良記錄影響貸款
陳女士:9月17日我在海寧買了一套商品房,首付30%已經交清。其餘選擇招商銀行按揭。按揭時招商銀行答應1個月可放下貸款,但現在還沒放款。銀行解釋說貸款已經批下來了,只是額度滿了,錢暫時拿不到。我想換別家銀行,但招商銀行說不可以改了。
杭州市商業銀行:要先了解和銀行簽訂的合同中有沒有對發放貸款的到款時間的期限。如果有,並且過了期限,可以追究銀行的責任;如果要轉到其他銀行貸款,也可以,但要辦理相關手續。
梁小姐:我買房子簽合同時中介說信用沒問題的話可以貸到款,沒想到銀行審核後告訴我有不良記錄,不能全貸給我?
杭州市商業銀行:這是很多人在還款時忽視的一個環節。不少人對每月的按時還款不重視,經常拖延還款,豈不知這都算是不良記錄,在以後的購房中成為信用誠信度的一個重要依據。銀行可能根據這個提高首付或只貸部分款,還款資質差的甚至不予貸款。
土地證沒有怎麼辦?杭州胡先生:我在蕭山寧圍鎮看中一套房子,但房主說只有兩證,土地證是沒有的。我去蕭山土管局也諮詢過,他們說蕭山有些房子確實只有兩證,土地使用證是沒有的。現在正分區域逐步在補發,我想知道這套房子到底是什麼性質的。
杭州市房管局:建議胡先生再去蕭山土管局求證,問一下這房子的土地性質,到時候把房產證復印件也帶過去一份。如果不是集體性質的土地,應該可以證明該房子是商品房。
一房二戶是否允許?網友:我剛買了二手房,三證也改成了我的名字,但原來房主一家的戶口還沒遷走,他們說沒地方遷。我心裡真別扭,憑什麼我的房子讓他們的戶口落在這裡。
裕興房產:這個問題投訴也比較多。按國家規定,一個房產證上可以允許有兩個戶主。因此對新的房主來說其實沒什麼妨礙,只是心理上不舒服。一般對這件事的處理是:最好在簽合同前先對此事有個約定,約定什麼時候把戶口遷走;在放款前如果還沒遷走,就留點錢作為滯押金給新房主,等什麼時候戶口遷走什麼時候退還押金。
房子漏水可否賠償?網友:我剛買了套二手房,沒想到時間不長屋頂就漏水了,真是生氣。不知道可不可以找原房主去賠償?
省消保委:買房前一定要仔細看房。對於屋頂漏水,這要看房屋有沒過保修期。如果在8年保修期以內,可以去找房產開發商免費維修。如果過了保修期,但房屋屬於結構性問題(比如傾斜,危房等),是屬於終生保修的。消費者也可以通過杭州市房屋質量檢測站對房屋質量進行檢測。
裕興房產:如果尾款還未放完,可以先扣留部分尾款,等處理完了再協商。如果款結交房,新房主想要賠償,只能通過司法途徑解決。因此在買房前,最好請懂行的人一起陪同看房。
房主鬧離婚可否買?網友:我准備在黃龍洞附近買一套房子,但是房子的主人是一對夫妻,好像在鬧離婚。房主是老公,如果老公把房子賣給我,老婆又不同意,怎麼辦呢?
杭州市房管局:先詢問該房子有沒有進行過婚前公證,如果公證過比如屬老公一人所有就可以買;如果沒有進行婚前公證,該房子便為雙方共有財產,必須經過女方同意纔能購買。
房子質量誰來鑒定?網友:房子的問題,我比較在乎的還是房子的質量,尤其是二手房,不知道對於質量有又沒有統一鑒定的機構?
杭州市房管局:現在市房管局有一個房屋安全鑒定所,但只對安全方面進行鑒定。對於質量方面的,有個杭州市房屋質量檢測站。
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