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房貸新政已過『滿月』,不少銀行的實施細則依然是個謎。業內一度傳出消息稱,監管部門有意統一四大銀行的二套房貸界定標准,但到目前為主,統一標准遲遲不見,大部分銀行明顯處於觀望之中。
9月27日,央行和銀監會聯合發布了房貸新政,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,規定貸款首付比例不得低於40%,貸款利率不得低於央行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍,而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。一個多月以來,在二套房貸界定標准上,不同銀行出現了不同的解讀。以上海為例,光大、華夏等銀行以『個人』為單位進行界定,即銀行界定的借款人是指借款人(通常包含主借款人和共同借款人)本人,不含借款人的家庭成員;興業銀行等以『戶』為單位進行界定,夫妻一方已有房貸,另一方就不能按優惠條件申請房貸。就連外資銀行對以『個人』還是以『戶』來界定,也出現了不同的判斷。花旗、渣打等銀行以『個人』為界定單位,東亞、匯豐銀行則以『戶』為單位界定。此外,對已結清的房貸是否計算在內,不同銀行的界定也略有差別。
從已有的表態看,以『個人』還是以『戶』界定,出現了較明顯的傾向差異。具體表現為兩大特點:其一,國有銀行以『戶』界定為主,工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等均未松口,采取了較為一致的行動。而在股份制銀行中,大多傾向以『個人』為單位界定。交通銀行的態度讓外界難以琢磨,曾經有兩次報道稱,該行以『個人』為單位界定第二套房貸,但很快又有媒體否認,稱其細則尚在制定中。其二,政府方面傾向以『戶』來界定。央行曾聯合四大商業銀行討論房貸『第二套房』的核定標准,打算為四大銀行確立統一的『第二套房』界定標准,很可能按『戶』來界定二套房貸。有消息稱,上海銀行監管部門委托上海銀行同業公會,制定了一個地方方案,鑒於上海樓市及銀行房貸發放的實際情況,為抑制投機炒房,方案對房貸新政的執行比較嚴格,采取以『戶』為單位界定第二套房。
圍繞『個人』還是『戶』界定的爭議,背後難以『割捨』銀行間對房貸市場份額的爭奪。有銀行提出,若中資銀行實施以『戶』為單位界定,而外資銀行實施比較寬松的以『個人』為單位界定的做法,會造成不公平競爭,導致中資銀行客戶流向外資銀行。
二套房貸之爭繼續拖延,眼看著就是年底,部分銀行恐怕更不願意抬高門檻。其中的原因不言而喻,年底很可能出現一股提前還貸潮。今年已經連續5次加息,5以上年期貸款基准利率由去年底的6.84%上調至最新的7.83%,個人房貸優惠利率由5.814%上調至6.6555%。由於大部分房貸的利率屬於次年調整,今年以來多次加息的效應,將在明年年初集中體現。面對年末可能出現的提前還貸潮,各方已有一定預期。除了多次加息的累計效應,還與股市高位震蕩有一定關系。去年之所以未出現提前還貸潮,是因為資金在股市中獲利有空間,把錢還給銀行不及從銀行貸款炒股劃算。而今年年末的情況不同,股市高位疲態漸現,部分客戶會選擇撤出資金用於還貸。銀行方面顯然有一定的思想准備,已經悄然提高提前還貸的門檻。不少銀行普遍表示,如果想提前還貸,需要提前一個月向銀行預約。有媒體還提醒,集中的提前還貸潮肯定影響銀行的資金安排,還貸申請有可能被拒絕或辦理周期拖長。
提前還貸影響到銀行的房貸餘額,倘若提前還貸潮『洶湧』,銀行還捨得將增量房貸拒之門外嗎?對一家銀行來說,假設要保住10億元房貸餘額,出現2億元提前還貸,就得新爭取2億元房貸『填補』。既然『個人』與『戶』界定之爭,只是解讀上的差異,不違背房貸新政,難免有銀行『放下身段』招攬客戶。因而,房貸新政的細則進一步協商,一旦遭遇提前還貸潮,其結果很可能是銀行給政策悄然『松綁』。
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