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央行9月27日頒布的359號文,距今已經一月有餘,對第二套房提高首付款及利率,可以說是今年以來最為嚴厲的金融政策;該項政策出臺執行一個月後,房貸市場產生了微妙的變化;購買第二套房的置業者,都對提高首付及利率的政策做出了應對,部分支付力強的消費者,乾脆全款購房,從而促成了全款比例的上昇。
全款購房比例上昇3個百分點,達到48%據『鏈家地產』統計資料分析,今年以來,隨著房價的持續上漲,二手房市場貸款比例呈現逐步上昇的趨勢,其中1月份的貸款比例為52.3%,9月份已經上昇至55%,全款僅為45%;不過,10月份的全款購房比例出現了『止跌回昇』,貸款比例僅為52%,全款則上昇3個百分點,達到48%;『鏈家地產』市場研發中心認為,房價持續上漲,消費者購買力出現相對的貶值,貸款比例應該是逐步上昇的,但10月份全款購房比例逆勢上昇,其根本原因在於提高首付款政策的衝擊;首先,提高首付比例限制了部分消費者,特別是投資者貸款購房的行為;其次,部分支付能力強的消費者棄貸款而轉為全款;對於這部分消費者來說,資金較為充裕,首付款由3成提高到4成並不影響置業計劃,但是關鍵是利息大幅上昇;目前基准利率為7.83%,原本可以享受85折的優惠利率6.6555%,但現在要執行基准利率的1.1倍,即8.613%,漲幅達到29.4%;如表1,一套總價100萬元的房產,首付3成,貸款70萬、期限20年,利息累計567991元;提高首付比例及利率後,首付4成,雖然因為貸款額降低,月供少了33.4元,但由於利率高,利息累計達到659983元,增加了91992元;面對多出的9萬多元的支出,部分支付能力強的消費者乾脆采取全款方式,一次性付清房款,既節省了利息的支出,也不用再為央行頻繁的加息傷腦筋。
最後,『鏈家地產』市場研發中心認為,提高首付款比例及利率促成的全款比例上昇的現象應該還會持續一段時間,不過由於消費者可以通過公積金或是結清第一套房的貸款來享受第一套房的優惠政策,因此在經過近段時間的調整後,未來貸款購房的比例仍將穩步回昇。