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『XX元,一次!』『XX元,兩次!』……牌起槌落,地塊成交。類似的競價出讓方式將從上海住宅用地交易市場消失。日前,上海出臺土地競價新規,現場書面『密封』報價取代以往的公開舉牌競拍。在『地王』頻出、『面粉貴過面包』的當下房地產市場,競價新規能否抑制地價瘋狂、降低房屋成本?
上海版土地競價新規:『密封』報價10月底,上海市土地主管部門向各區縣的土地招投標辦公室下發了通知,調整住宅類用地掛牌現場競價規則。新規則規定,今後凡住宅用地面積佔總用地面積一半以上的地塊,現場競價將由現行的現場舉牌競拍改為一次性書面報價。
當前,除公益性用地采用行政劃撥外,國有土地使用權出讓主要有3種形式:招標、拍賣、掛牌。像經濟適用房等公益色彩濃厚的項目用地出讓,不以價格為唯一指標,需綜合評估開發商的資質、能力、規劃方案等,多采用招標方式;黃金地段的純商業項目用地,政府為使土地收益最大化,一般采用拍賣方式出讓,價高者得。掛牌則介乎二者之間,多數城市的經營性用地出讓采用這一方式。
據國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》,掛牌成交有3種可能:掛牌期限內只有一個競買人報價,且報價高於底價的,掛牌成交;掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的,出價最高者為競得人;掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的,進行現場競價,出價最高者為競得人。但近兩年來,全國房價高漲,圈地成風,掛牌演變成了開發商之間一輪又一輪的現場競價『血拼』。直到產生了經主持人連續三次確認無人加價的最高報價後,競價纔能結束。
上海此番出臺的競價新規,取消了現場舉牌,代之以書面報價。競買人當場填寫報價單,密封後交現場公證人員。經公證,報價當場拆封,最高報價為競得人。若最高報價低於底價,現場競價終止;若出現最高報價相同,則由報價相同的競買人再次書面報價,最終價高者得地。這意味著,通常情況下,開發商只有一次、最多不過兩次的出價機會。
抑制地價瘋狂還是可能加劇博弈當前的房地產市場,開發商們紛紛借資本市場融資之便捷、低廉,大肆在股市圈錢、樓市圈地,導致『地王』頻出,新拍土地的樓板價貴過周邊的房價已不是什麼新聞了。地價後浪推前浪,未來房價看漲的預期迅速擴散,周邊房價隨之抬昇,並且,此種馬太效應的震蕩波一圈一圈地向外圍擴散開去,最終使得整個區域的房價攀昇。
土地競價新規能遏制地價瘋漲嗎?一種觀點認為,新規則將使得競價次數減少,並且,『密封』報價會降低像以往那樣受現場激烈競價氣氛的影響而盲目追高的幾率,有利於壓縮地價虛高成分。另一種觀點認為,這會加劇買地開發商之間的心理博弈。
上海易居房地產研究院分析師楊紅旭說,因為密封報價在多數情況下只有一次出價機會,一些拿地心切的開發商很可能會報出比原來競拍形式下還要高的價格,對於稀缺的地塊,尤其如此。譬如,此前上海以招標形式出讓的浦東花木新民地塊,盡管標書都是書面、密封提交的,但還是報出了近60億元的天價。而對於一些非稀缺地塊,新競價規則可能會使得開發商報價相對理性些。
在楊紅旭看來,上海版土地出讓競價新規,並不是一劑百分百的良藥,具體效果還有待觀察。
抑價關鍵:囤地之風當禁絕作為一種嘗試,土地出讓競價規則的改進當值得肯定。但也不能忽視:不管土地拍賣現場多麼讓人失去理性,開發商都不會瘋狂到做虧本的買賣。他們之所以敢於『負利潤』競價,在於對未來地價、房價看漲。這種預期要變成現實,必須具備一個必要條件,那就是假以時日。也就是說,不囤積就無以居奇,不坐待就無法獲得土地增值。試想,如果囤地需付出高昂的代價甚至會被回收,開發商在競地時還會拼命抬價嗎?
要遏制地價瘋漲,關鍵要觸及根本:追求土地收益最大化、借地生財的『土地財政』有沒有改變?願不願意在建設以民生改善為重點的和諧社會進程中,揚棄『經營城市』理念?如果答案是肯定的,就應采取切實措施杜絕囤地,迫使開發商改變囤地生財的牟利模式。
其實,政策依據早有,遺憾的是一直沒有執行。1994年《閑置土地處置辦法》即頒布,但變相『延長開發時間』至今比比皆是;國土資源部的《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本也約定了征收土地閑置費,但鮮有執行。
要想通過遏制地價上漲來降低房價成本,必須嚴厲打擊囤地行為,提高土地閑置費征收上限,征收懲罰性土地閑置費,通過經濟杠杆壓縮開發商囤地空間。同時,切實落實一年不開發重罰,兩年不開發無償收地的規定。否則,在人民幣昇值、資產價格上漲的現實與預期下,政府出讓的土地再多,都會被開發商圈佔不開發,坐享土地昇值。圈地之風一日不禁,地價狂飆一日難止。其害不僅在於導致房價成本急昇,亦對緩解供求無益。
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