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在國家限制外資進入樓市的背景下,外資不斷謀求新的投資策略,其中短期炒樓在物業價格成倍上昇的同時,成了一些海外基金在樓市投資獲利的重要手段之一。在國家限制外資的基礎上海外基金仍短線炒樓?事實如何?
與此同時,與基金公司合作作為引入國際資本方法已經被大多數公司認可,基金公司開始轉向二線城市。
近期,天津被國家列為房地產信托投資基金的試點城市,更是成為眾多開發商關注的焦點。
海外基金炒樓期限縮短在國家限制外資進入樓市的背景下,外資不斷謀求新的投資策略,其中短期炒樓成了一些海外基金在樓市投資獲利的重要手段之一。
8月7日,新加坡騰飛集團在滬宣布,將成立兩個總值70億元人民幣的基金,其中40億元用來投資商業地產項目。有分析人士指出,在預計人民幣昇值和房價上昇的情況下,海外基金已經改變長期持有策略,采取短期操作的手法來炒作樓市,以獲取高額利潤。
今年年初,澳洲麥格理銀行旗下的房地產基金將其擁有的上海新茂大廈轉讓給一家德國基金,套現2.5億美元。僅僅兩年前,麥格理從新加坡凱德置地手中購入此物業不到1億美元,賬面淨賺超過1.5億美元。
凱德置地開發的新茂大廈,位於上海市最核心的盧灣區,毗鄰新天地和淮海中路,是一棟總建築面積3.2萬多平方米的甲級寫字樓物業。目前,這一區域匯集大量港資財團開發的甲級寫字樓,交通又相當便利,已基本形成一個准CBD。加上近年來上海寫字樓租售價格暴漲,新茂大廈的身價也就水漲船高了。
2004年下半年開始,進入中國10周年的凱德置地實施戰略大調整,計劃跳出上海,進入北京、廣州等數個城市,同時陸續出售部分已開發的商用物業以回籠資金,其中就包括新茂大廈。對此類物業覬覦已久的麥格理基金,迅速捕捉到了這個機會。
2005年1月,凱德置地與麥格理簽約,以9800萬美元的價格出讓新茂大廈95%的股份,這次交易當時被稱為海外地產基金首次收購上海的成熟物業。據參與其事的高力國際中國華東區常務董事翁琳介紹,當時新茂大廈尚未全部完工,而且也是上海第一例外資基金要求整體收購的項目,『1億美元的出價,當時來說還是比較高的。』
業界人士當時估計,2007年其租金將為1.6?2美元/平方米·日。但是麥格理還沒等到新茂大廈正式交付使用,即再次將項目閃電轉讓給一家來自德國的基金,溢利高達150%。
半年之後,高盛也將持有僅2年的上海高騰大廈以約1.5億美元的價格,轉讓給了德國基金SEB Immobilien與新加坡太平星集團(Pacific Star)的投資組合體,取得了40%的溢價回報。
有業內人士透露,海外基金在進行資金募集及投資時一般都以5年為限,5年到期後需要進行結算,然後再決定是否進行新的投資。從這個角度來說,這些海外基金對於房地產項目的投資,也往往以5年為期,但實際上,只需要兩三年,他們可以完成對項目的包裝,再將項目高價轉手。
經濟景氣奠定海外基金投資信心麥格理投資銀行部全球總裁尼古拉斯·莫爾近日表示,盡管中國房價近幾年提高很快,但麥格理仍舊非常看好房地產市場未來的盈利前景。該銀行正在就房地產信托投資基金(REITS)與中國機構探討合作可能。
莫爾表示,房地產市場景氣程度是一個國家經濟的重要體現,中國近幾年經濟發展強勁,而且,未來城市化的進程必將給房地產市場注入新的動力,這是麥格理看好中國房地產市場的原因。
仲量聯行亞太區董事陳立民認為,對於新近進入的德國基金來說,算的又是另一筆賬:假設新茂大廈長期保持眼下每天每平方米1.5美元的租金水平,每年租金回報可達1800多萬美元,按收購價2.5億美元計算,投資回報率也超過7%,依然相當可觀。
基強聯行投資管理(中國)董事高級副總裁陳詠東透露說:『2006年境外基金購入內地大型房地產項目共38宗,九成以上位於上海及北京等一線城市,交易額共44億美元,其中來自香港的資金佔20%。』另據國家外匯管理局資料,2005年由境外機構購入的中國物業涉及資金34億美元,以此推算可知,2006年外資在內地的房地產項目收購金額每年增長高達30%。
陳詠東認為,外資這兩年積極購入內地物業,主要目的並非炒作人民幣昇值,而是預期未來2至3年,內地經濟會持續穩步增長,樓價和租金還有更大的上昇空間。
以上海、北京等一線城市的商鋪、寫字樓物業為例,目前租金回報率平均有6?10厘不等,而香港則徘徊在4?5厘左右。
陳立民認為,雖然從7月開始國家相繼頒布了『171號文件』、『50號文』等一系列限制境外投資的規定,但事實上這些『限外令』對於樓市進行短線炒作的外資基金並沒有明顯的約束。因此,今後仍將有更多大型海外投資機構將目光聚集中國,采取一切能夠獲利的方式來運作自己看好的優質高端不動產項目。
基金炒樓誘昇房價人民幣昇值壓力不減,外資挺進樓市動力依舊。這些基金短期炒樓所帶來的一個後果就是使包裝之後再度面市的物業價格卻往往被抬高。
『有的海外基金為了引入優質客戶,采用對外報價、對內操作完全不同的手法。除了以當地區域市場最高價的形式予以公示之外,對客戶卻應允可以享受免租半年的優惠,以盡快吸引客戶入駐。如此一來,海外基金便可在這半年時間裡抓緊時間尋找下家。』一位基金業內人士透露,
海外基金就是用公開的租金報價及現成的出租情況作「包裝」,以構成出讓利好的局面,便於吸引到接手者。
『限外』背景下,基金收購房地產項目的動作依然有條不紊,只是逐步轉為低調操作,偶爾能從某區域突然飆昇的高檔住宅成交量中窺見一斑,而結果就是對區域房價的拉昇。一些市場人士認為,外資收購住宅直接減少了區域的新房供應。如去年大摩以7.6億元拿下上海華山夏都A幢,就是該樓盤4幢高層公寓樓中唯一一幢對外出售的,對於本身供應量就少的華山路、幸福路區域而言,此舉無疑使板塊供應更顯緊張。
而問題還不僅在於收購本身,外資收購物業之後為追求昇值,通常會進行包裝以求抬昇品質,再度上市就身價不菲。按照行內房源定價參考周邊樓價的慣例,外資收購也被看作是導致區域房價攀昇的罪魁禍首。
天津成為境外基金眼中熱土目前,境外基金購入內地大型房地產項目的目光已不再只是國內一線城市,一些發展快速的二線城市已成為基金公司眼中的熱土。
去年9月,上海復地與揚子基金簽約,開發位於天津市和平區的『天津中心』項目。該項目位於天津市和平區南京路與貴陽路交口,是天津市中心城區的商業中心,也是天津最大的停緩建項目。
目前,該項目面向全球銷售,據了解11月已經在香港銷售了26套,取得了不錯的銷售業績。
與基金合作的例子還有很多,近期,北京萬通地產股份有限公司對外透露,會在天津成立一只地產基金,資金規模將達10億元,萬通正在把握時機,向天津市場四面出擊。
宏觀調控下的銀根縮緊,使得不少融資通途匱乏的房地產企業如坐針氈,與基金公司合作一時成為房地產公司融資不錯的選擇。
天津財經大學國際金融研究室主任孟昊指出,天津在環渤海地區的經濟中心圈,產業基礎雄厚,國家對天津濱海新區的定位為其帶來強大的發展動力。加上天津市作為房地產信托投資基金的試點城市,已經被國家圈定為中國第二個綜合配套改革試驗區,金融方面有著獨有的優勢。所以,不少地產商會選擇在天津投資,尋找發展機會,其中與基金合作更是企業快速發展的重要途徑。
未來,基金將在天津有著更多的影響,而通過引入國際機構投資者,引入國際資本以此實現資本結構國際化,纔是最終發展目標。
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