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隨著二審的判決結果出來,一場車庫爭奪戰落下帷幕,南京某小區的居民歡呼雀躍,而開發商則遇到了沒有料到的慘敗。5年多前,這個小區的幾十戶業主,向開發商買下了非機動車庫,他們直到去年纔知道,車庫根本不屬於開發商,也辦不下產權證。於是業主和開發商之間打起了官司,最終開發商退還了所有『車庫款』100多萬,車庫歸全體業主所有。
[緣由] 買了車庫辦不了產權證2001年12月21日,徐先生與某開發商簽訂合同,購買了中央門附近某小區1單元101室的房屋。2002年7月,開發商通知徐先生,讓他補繳15000多元,並告知這筆錢是用來購買15平米的半地下室車庫。
徐先生在購房時,沒有考慮到車庫的問題,也沒有在合同中對車庫的情況進行明確約定,徐先生覺得這筆買賣有賺不虧,於是掏錢買了下來。小區內與徐先生情況相同的還有幾十戶人家,他們都花錢買下了車庫,得到了一張收據,還有就是開發商所說不久就能辦下產權證的承諾。
『車庫的產權證辦好了嗎?』『還在辦理過程中。』這是2006年5月之前,徐先生向開發商就車庫辦理產權證事宜進行諮詢時的對話,類似這樣的對話持續了近4年。
2006年5月,徐先生到南京市房產局進行查詢,發現自己被開發商騙了,因為他向開發商購買的車庫,根本不可能辦理產權證。徐先生了解到,他家小區的半地下車庫,在小區房屋銷售時,未計入分攤公用面積。根據南京市房產管理局等五部門所印發的《商品房附屬房屋轉讓等問題的若乾規定》的第二條:『未分攤入共用面積的下列共用附屬房屋,其產權歸全體業主所有。其中(二)非機動車庫……(七)層高2.2米以下的房屋。』
徐先生所買的車庫是非機動車庫,而且層高低於2.2米。這就足以證明,車庫根本不歸開發商所有,而是歸全體業主所有。
[起訴] 法庭上:開發商VS業主當初買了車庫的幾十戶業主,明白了事情的真相,一起找到開發商要求退款。
開發商的態度很強硬,認為業主這樣的要求屬於『無理取鬧』。於是,徐先生委托了南京三法律師事務所的王建和朱軍兩位律師,為自己打這場官司。今年年初,官司打到南京市下關區法院,一審判決徐先生勝訴。開發商又上訴至南京市中級人民法院,今年8月份,二審進入白熱化。
在一審和二審的法庭上,業主和開發商之間脣槍舌劍,圍繞車庫的歸屬問題,展開了激烈的辯論。對於開發商提出的種種『狡辯』,業主及其律師都一一進行了駁斥。
焦點一:『我是出租,不是賣』針對徐先生所發現的車庫不能辦下產權證的問題,開發商辯稱:『其實車庫並不是出售,而是出租,租期為70年,我們給業主的收據上也沒有說是出售,我們只是收取一定的租金而已。』
徐先生的律師駁斥說,收據上是沒有明確約定,如果按照開發商所說,15000多元是半地下車庫70年的租金,那麼,根據該小區所處的南京市中央門這樣的黃金地段,面積15平米的半地下室,每月租金18元也太少了吧。而且,一次性收取70年的租金,顯然不符合租賃交易習慣,根據合同法的有關規定,租賃期限不得超過20年,超過20年的部分無效,所以,開發商根本不是出租,而是銷售。
焦點二:『我建的我有權處理』開發商『出租』車庫的借口被駁斥後,又提出了更加直接的觀點:『我建的,我有權處理!』因為車庫未計入公攤面積是一個事實,開發商就搬出建設部《城市地下空間開發利用管理規定》中『地下工程應本著誰投資、誰收益、誰維護的原則,允許建設單位對其投資開發建設的地下工程自營或依法進行轉讓、租賃』的有關規定,來證明自己對車庫享有所有權。
徐先生的律師指出,車庫未計入地下車庫是事實,但是開發商在開發樓盤時,沒有進行價格核准和建築成本核算,不能證明車庫的建設成本沒有列入住宅開發成本之中。也就是說,建設車庫的成本,已經分攤在業主買房的價格之中了。
律師接著說,根據南京市房產管理局等五部門印發的《商品房附屬房屋轉讓等問題的若乾規定》,『未分攤入共用面積的非機動車庫、層高2.2米以下的房屋其權屬歸全體業主』,所以,車庫應該歸全體業主所有,開發商無權處理。
焦點三:『我也是業主』開發商被駁得無言以對,眼見大勢已去,竟然又拋出一個『謬論』,開發商提出證據證明,自己在小區內擁有17套房子的產權,所以,開發商也是小區的業主,有權對小區車庫進行出售、出租等處理。
徐先生的律師應答說,開發商證明自己擁有17套房屋,只能證明自己也是小區的業主,或者是『大業主』。但是,車庫歸全體業主所有,只有全體業主或者得到其授權的業主委員會纔能行使處分權。開發商只是擁有17套房屋,比其他個體業主要『大』,但是怎麼能大過全體業主,怎麼能對地下車庫進行處分呢?
[判決] 開發商敗訴退還車庫款法院認為,開發商不能證明車庫建設成本未納入小區開發成本之內,所以開發商無權處分小區車庫,將其中一間出售給徐先生的行為沒有法律依據。一審法院的判決結果為:開發商返還徐先生15000多元。二審法院判決,駁回開發商的上訴,維持原判。
徐先生勝訴了,但是意義不止在於徐先生個人的勝訴。據了解,從今年8月份二審判決之後,該小區的其他業主也同樣嘗到了勝訴的喜悅。開發商不得不返還了所有購買車庫的業主的車庫款,一共一百多萬元。
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