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9月16日,北京金融街購物中心正式開業,加上此前中關村、CBD、望京的大型購物中心相繼開業,北京今年掀起了一股購物中心的開業熱潮。據國際物業顧問戴德梁行研究統計,北京計劃開業的店鋪面積將達410萬平方米,相當於近100個中友百貨、70個北京新世紀廣場、40個SOGO。
如此快速擴張是否會導致商業地產過剩?諸多購物中心市場前景如何?近日,記者獨家專訪了經濟學家、中國商業地產聯盟副會長黃國雄教授。
租售供大於求目前我國商業地產過熱,黃國雄教授用一組數據證明了這一點。他說:『進入新世紀,中國商業地產進入快速發展時期。據國家統計局公布的數字,2001-2006,年六年平均增幅為26.5%。2006年增幅雖有所回落,但投資總額仍高達2345.38億元,比上年增加17.3%。北京商業用房投資增長高達100.1%,上海為51.1%。2006年全國商業營業用房開工面積達2.35億平方米,當年竣工面積為5900萬平方米。預示著今後數年將有大批商業用房建成並投入租售。』
黃國雄分析說,實際上,在商業營業面積供給迅速增加的同時,空置率也在上昇,僅2006年上半年,全國商業營業面積空置率即高達2878萬平方米,較上年同期增加21%,比商品房空置率高出18%。今年以來,商鋪供給過剩的情況繼續發展。這些情況,意味著中國商業地產已進入風險與機會並存的時期,將受到雙重考驗。
他告訴記者,今後,中國商業企業發展變化將非常大,零售市場的企業集中度將進一步提昇,將進一步影響上游制造商和批發商的市場格局;而成熟的大型零售商之間的競爭,將進一步向『質』的方向發展。與此同時,外資流通企業在擴大市場份額的同時,在向流通環節的上游滲透;流通相關行業的發展也面臨著進一步洗牌,重點即在於橫跨流通和房地產的商業地產領域。在零售商發展求『質』的年代,商業地產商如果還在繼續單純求『量』和『面積』的比拼,而忽視對零售商客戶的專業服務,必定會陷入發展困境。
過熱存在風險黃國雄分析說,目前我國商業地產已進入風險期,存在著越建越多,越建越大,越建越洋,越建越窄的傾向。主要表現可用四句話概括:『總量接近飽和,結構多方失衡,泡沫凸現,空置率上昇。』實際開發時,許多開發商往往片面注重零售店鋪對整座商業用房的吸引作用,一味講求寬敞豪華。不僅抬高了底商房價,也抬高了整座商業房產的價格(包括公寓、寫字間等),從而造成商業地產結構失衡,租購需求減少,閑置率不斷上昇。零售商業過分集中於對購物中心的開發,有條件的大乾快上,不具備條件的也一擁而上,致使全國許多城市購物中心遍地開花。
有關部門統計的40餘座城市,每年新增80多家購物中心,一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心。有的購物中心一天流水只有1萬元,不少購物中心有場無市、有商無業,倒閉、轉向的不在少數,浪費了大量投資。
黃國雄坦言:『有些人說中國已經進入購物中心大發展期。這種說法是錯誤的。我認為,中國的MALL(大型購物中心)應該慢些走。』因為我們必須正視我國整體人均消費水平不足的現實。去年全國開工的面積按660個大小城市計算,平均每個城市開工35萬平方米,規模超過了實際需求。從世界的經驗看,人均GDP在 2000美元— 3000美元可起步;人均GDP在 3000美元— 5000美元的可發展;人均GDP在 5000美元以上可進入快速發展期,經濟水平達不到就不能上。
購物中心的發展趨勢是小型化,並非越大越好。據今年福布斯統計,世界十大購物中心有八個在亞洲,其中中國佔4個,面積由以前的二三十萬平方米,發展到四五十萬平方米,甚至更大,都想爭當所謂亞洲第一、世界一流。所以,遏制國內商業地產的過度發展和結構失衡已經刻不容緩。
商業地產如何發展黃國雄說:『中國的問題是重規劃,不重策劃。有塊地就可以建場,不管適不適合,商業無權選址。開發商拿來地就建,缺乏策劃,沒有消費目標群體,更談不上細致服務,所以很難保本經營。因此,商業地產商要重策劃。市政在批商業規劃時,一定要有專業人士參與,多少人口的地方批商業中心,什麼地區配區域性的,什麼地方是大型的,應有科學依據。亂建購物中心自然造成惡性競爭。』
黃國雄同時指出,商業地產商將有三大發展機會:
第一,隨著政府增加平價住房供給政策的逐步落實,商鋪租售需求會有所回昇。
第二,社區商業仍有巨大的發展空間,其中改建擴建原有網點的需求,以及事實上業已存在的城郊『小產權房』集聚,將使商業地產找到新的增長點。
第三,轉變商鋪開發理念,從追求短期單贏轉向長期共贏。目前,有的大城市房地產商從過去的『炒鋪』變為『炒商』,對著名品牌的連鎖商家實行『零租金進駐』,以培育店鋪資產。
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