|
||||
在此情況下,由新地產策劃機構和思源經紀主辦的2007年中國地產金融年會暨首屆中國地產周將於2007年10月25日在北京威斯汀大酒店盛大開幕,眾多政府官員、經濟學家、國內外金融機構代表、地產企業高層再度聚首,探討如何纔能實現多元融資,多方對接,獲得多贏效應。
以下為全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生演講:
聶梅生:各位領導、嘉賓上午好,我看今天的議程當中把我說成是演講,我想不是演講,而是和大家的一些交流,這裡面的一些看法和意見只是個人的意見,並不代表全國工商聯房地產商會。今天我想在這個場合談一下中國房地產金融和金瑞基金。說到房地產金融,我覺得首先要看到房地產金融的背後,就房地產來說恐怕是說不清楚這個問題的,從03年開始,從央行的121號文件開始就開始了宏觀調控,現在應該說整整四年了,四年的結果在座很多業內人士,金融界的人士和傳媒界的朋友們,大家現在看到的房價迅速攀昇只是一個表象,現在談房價這輪行情已經過去了,大家恐怕要更深層次的考慮這些問題。
因為今天是一個聚會的場合,大家談的比較多的,在金融界或者房地產界或者中國宏觀經濟的層面上說的比較多的是流動性過剩,流動性過剩是推波助瀾的原因,根本還是落實到十七大裡面講的金融體制改革和調整整個金融結構,纔可以把宏觀調控的真正的意圖確定下來。
關於流動性的問題實際上和這次會議的主題和基金的啟動有很大的原因,最近我對這個問題做了一些探討,討論一下我們流動性過剩是什麼原因,中國已經宣布進入中等收入國家,這是一個什麼指標呢?就是人均的總收入進入到760-9360億之間,但是要看到另一方面,中國的GDP,中國現在是0.496,我們總說印度的貧富差別很大,但是他們是1.3和這兩個數字不協調,我們再看所謂進入中等收入的家庭是哪些家庭,他們和中國流動性有什麼關系,實際上只有1億人口,這個指標是什麼呢?一個家庭的收入在5.37萬到16萬之間,這是中等收入家庭,可能就是城市白領等等,即便這樣也只有一億人,纔佔到中國總人口的7%,還有一點要說明的,他就是分布在幾個大城市,鬧騰房價上昇,流動性過剩,實際上是7%超過中等收入的人群,他們集中在大城市裡面,形成了這麼一個特殊的情況。
從國際上來說,當人均的GDP達到3500美元之後,我們現在要進入這麼一個水平,那麼它必將面對資本帳目開放的問題,在座的今天有很多的國外的基金、銀行進入中國,這是必然的,因為你的GDP已經到了這個線,必須要開放。
國際資本的進出和匯率的浮動將不可避免,我們去年總說人民幣昇值會怎麼樣怎麼樣,現在您宣布進入中等收入國家,人均GDP達到這麼高,必須要接受這些現實問題和挑戰。我認為外資的進入,國際資本的進出是不可避免的,今天早上宣布了人民幣兌美元的匯率突破了7.5的大限。
我們看外部的房子怎麼樣,我們是逼近美元,他是全世界最強勢的貨幣,我們的外匯儲備這麼快,大家都認為是流動性過剩的原因,前幾個月我們突破了1.4萬億美元,我們遠遠超過了日本,他們是0.9萬億美元,而人民幣的儲備再去看一下我們9月份當月的進出口,並不是從進出口進來的,它達不到一個月250億美元,這個事情引起了很大的關注,10月份的數據還沒有出來。我們看一下中國現在進入了加息的周期,九月中旬中國加息2.5厘,美國減的比我們加的多,一定會促使美元更加瘋狂進入中國。
再看一下我們現在中國面臨的CPI上昇,美國正在下降,從通脹的物價指數來看,現在中國還沒有說進入通貨膨脹,但是有這個壓力,一個是上,一個是下,換言之,美國在通過美元游戲向中國輸出自己的通貨膨脹,換回的是中國快速經濟發展當中的巨額的財富,大家實際上從外部的環境來看,現在就面臨著這麼一個環境當中,所以一定要保持一定的清醒。
流動性不是中國一個國家的問題,全球性的流動性是存在的,而且以石油為標志的資源型的產品價格的漲價已經開始了,石油的價格已經突破了歷史的最高,它一漲價一定帶動其他的資源型產品的價格漲價,今天早上我聽到經濟方面的新聞,中國的資源型價格上漲,原來我們一直說產能過剩,我們通貨膨脹的壓力是結構性的,不是產品的成本性的,現在來看不是這樣。
如果這樣下去,將會衝擊中國的經濟和金融,中國現在繼續控制生產要素,就是勞動力、資源、資本價格,我們在控制,國外在降價,我們想通過這個辦法抑制通貨膨脹,如果繼續這樣下去,在外部環境這樣的情況下,我們等於輸入了國外的通貨膨脹,跟中國的經濟發展抵消了全世界的通貨膨脹,所以我覺得外部的原因必須要有一個明確的認識。
看一下我們內部的環境,關於流動性的問題,一個是我們的資產價格猛增,這個事兒就不說了,在座的有很多的例證,講到房地產金融,我覺得跟以前的樓市不一樣的地方,樓市股市緊密關聯,這個是今年房地產金融這塊太明顯了。由於剛纔講了,輸入性的流動性進一步帶動了國內的開放性投資,外資進入房地產的總數查來查去不太高,但是他集中在中國的幾個城市,久而久之就會形成危險,這和國外的流動性的輸入和帶動是有關系的。
在投資渠道方面,中國沒有更多的選擇,樓市和股市是大家最認可的,看得明白,想得清楚的選擇,所以就在樓市和股市裡面轉動,這也是今年的房地產金融的特點。由於我們的CPI指數不斷的上昇,通貨膨脹不斷的分離,我們原來說的高增長,低膨脹,能不能繼續,今年我們福州舉行了一個論壇,也請了很多的專家人士講一下08、09、2010年三年到底樓市會遇到什麼,我們到了一個新的階段和挑戰。
我們看一下中國政府,央行,中國金融機構的核心怎麼解決這個問題,為了控制流動性,提高銀行的准備金率已經七次了,加息五次,力度是非常大的,控制流動性,而且人民幣的昇值已經昇了,匯率波動等等,被動性的發行基礎貨幣對衝,解決1.4萬億美元的投向問題,所有的這些都是雙刃劍,有控制的一面,還有其他的一面。總而言之,現在這些手段都在用,有一些正面的,也有負面的,你把銀行的准備金率再提高,銀行的利率怎麼來,人民幣的昇值會帶來勞動力的問題等等等等。
我自己認為現在房地產處在大家看不懂的怪圈當中,費了點腦筋分析了一下,加入我們把集中的綠色這塊看一下,這是銀行,調控的重點,121號文件出了之後,出現了很多宏觀調控的文件,重點是收緊引銀根和收緊地根,收緊銀根我們看一下,收緊了之後開發商面臨著融資難,現在開發商已經進入了分化狀態,一部分走向了房地產金融,另一方面開始做產品,像美國比較早的就把這兩個有一定的分工,中國現在出現了一批做房地產投資這方面的。同時還急於要融資,因為銀行這方面一收緊,又沒有其他的工具,企業的並購出現了很多的機遇,大的企業積累到一定的程度就走上市這條路,他從股市裡面把資金得到。
現在上市公司為什麼在H股和A股上市,他是解決宏觀調控當中的70%的資金,宏觀調控之後就打通了從股市到開發商,到樓市的調控的目標,向這方面去發展。
另一方面你又在調控需求,調控需求的力度很大,對購房者的板塊進行調控,最近出臺了二手房的按揭首付等等,在購房者這塊,一收集以後,原來的資金投入了股市,返過來再投入樓市,在這方面收集一下,原來想買房的人都有一個積累財富的過程,原來想買房按揭比較低,現在高了買不起了,可能進入股市,賺了一點錢再進入樓市,所以在銀根收緊以後,把故事和樓市需求層面重新打通了渠道。
土地的問題,這次講的就是對開發商收緊銀根,為什麼現在宏觀調控的目標,大家覺得收緊銀根,根本沒有解決房價的問題,我覺得和這個有關系,開發商拿地必須要錢,現在由於大的企業,土地儲備比較有實力,他們在上市的過程當中,大量的需要儲備。現在中國的RICE這類的產品比較少,持有的物業在開發商的手裡比較少,像萬科這樣的大的企業全部賣了並不留物業,新一輪的上市公司做住宅開發的很難有資產,只能抓地,然後上市,然後在股市當中進行融資放大,土地已經進入了資本市場,然後再回過來投入樓市,土地轉了一圈,通過開發商上市,進入股市,通過這個線回過來進入樓市,大概就是這麼一個過程。
土地在不經意中進入了股市,然後進行放大,再進入資本市場,外資這塊,國外的房地產金融也好,和資本這塊也好,管理比我們成熟很多,經過這麼多年的培育,他是用他更加成熟的,多樣化的融資渠道進入中國,沒有辦法,我們主要手段還是在銀行,國外的外資直接進入股市是一個線,然後進入樓市,現在很多購房者個人的外匯進入中國之後可以購房,另外外資直接進入樓市,現在國內的大的開發商都有一個外資的平臺,他們合作進入中國的土地市場,而中國現在缺乏金融工具,沒有辦法和它競爭,只有采取合作的一種手段,所以我覺得在這種情況下,大家看到,我們調控的目標是讓樓市房價穩定,但是我們的調控手段使樓市和股市之間的流動性更加放大,同時很難做到我們的預期,形成了房地產的怪圈。總結下來股市是放大器。
房地產上市公司市盈率達到300%,今年7月上市公司融資總計達1149.45億元,所以這是一個放大器,有巨大的市盈率達到融資的手段,增發等等,外資是一個推動器,他用成熟的手段,多元化的多年積累的工具進行資金的推動,實際上是把我們中國的樓市和股市推入了全球化的金融系統,他可以把國外的樓市、股市和中國的樓市股市聯系在一起,美國的次級貸這次就影響了中國,萬科儲備了2000多萬平方米,保利儲備了1000多萬平方米,我們土地的管理已經通過資本推向了國外的資本市場,中國的土地管理不在銀行,不在銀監會,不在今天的金融機構裡,仍然在地方政府的手裡面,非常成熟的國際化的金融市場,把土地放進去了,而且財政收入是非常有中國特色的財政管理方法,是地方政府的計劃外的管理體制,這兩件事情怎麼樣對接,怎麼解決房地產的怪圈,還是要進行改革開放,否則這個怪圈還要繼續下去,土地這個事情不管願意不願意,都已經進入了資本市場。土地剛纔我講了,不管是城市的還是農村,都需要一個體制性的發展。
今天的主題是建立多元化的金融體制,為什麼這麼做是抵御銀行風險和國際資本抗爭的唯一的辦法,比如說我們今天在打牌,國外的成熟的手裡可能有13張牌,但是我們手裡只有兩張牌,怎麼打。所以我覺得建立多元化的金融體系是非常非常重要的。
我們以GDP來論,中國的實體經濟相當於美國的1/3,而金融資產只有美國的1/15,原來我們強調的是GDP,確實上去了,和美國是1:3,但是我們的金融資產非常的落後,是1:15,這樣的資金怎麼應付外來的資金的衝擊,是應付不了的。
精瑞基金建立的目的就是推動建立房地產直接融資工具,投資基金在發達國家房地產市場中佔有非常重要的份額,美國市場房地產佔有40%的份額,我們沒有達到,我們也沒有像美國發展的房地產100年,但是我們也沒有達到40%的份額,以銀行融資佔25%美國,私人資金形成了主要的融資渠道,基金渠道在美國的房地產市場當中高達20%,我們說的RICE,在86到95年一共投了80萬套,真的不少,這就說明在中低收入這塊都用金融工具在做,房地產產業基金是國際上重要的融資方式,我們看一下我們的精瑞基金是121號文件以後開始構思,發起的,四年了,房地產真正意義上的投資基金還是第一個,正在做,但是你看2005年全球創立了44個地產基金,一共籌集了300億美元,很大一部分是對著中國,然後投資額較2004年200億美元一下上昇了50%,一年當中就這樣,我們四年當中還在突破,但是一年就發展到這樣了。所以我們跟國外的房地產投資基金直接融資差的很遠,就是我剛纔說的渠道,大家可以看到,紫色的在美國最大的商業抵押貸款證券佔70,其他的加在一起大概5%,我們叫做基金這塊,退休基金等等,直接融資這塊加在一起是20%,我們要達到和國際接軌的份額還需要很長的路,但是我們必須上路,如果不上路,永遠改變不了這個狀況。
精瑞基金有兩個特點,一個是剛纔說的為行業探索、改造,推動直接融資的平臺,第二個是響應國家的發展節約型的目標,2003年11月就報批了精瑞房地產基金,從03-06年三年當中,又向發改委報批成立,這當中一直想走產業投資基金這條路,但是由於中國產業基金法一直沒有出臺,後來也沒有得到實施,一直在發改委排隊,但是初衷就是我剛纔說的兩個目的。
現在我們推出的聯信精瑞房地產基金型信托,這個依據是基於信托公司管理辦法,就是銀監會管理這個的通知發了以後,為長期信托提供了法律的依據,原來這裡面講到單個信托計劃人不能超過50個人,但是機構人數不限,所以信托法,信托公司管理辦法的創立是一個突破,同時也是一次金融產品的創新的新的模式的法律依據。
這個就是由房地產商會作為發起人,聯華信托作為受托人做的,起步的規模可能比較小,但是不低於20億,面向綠色生態項目發展,現在已經進入了招募期,目的就是發揮資本力量,整合行業資源,提高資源配置率,減少風險,為房地產行業建立一個新的資金渠道,發展綠色地產,形成行業和環境的和諧,投資物業,爭取RICE上市,為房地產企業提供整體的機制。
這個投資方向肯定是有上市潛力的房地產,優質房地產企業,他肯定是和我們精瑞基金,綠色地產這塊緊密的合作,這個首批發起正在招募當中,有一些是作為專家,作為資金企業進入的,有一些是作為資金投入的,所以我想關於這次基金今後的發展情況,我估計年底前會向大家做一個進一步的匯報,謝謝大家。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||