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近年來,土地圈而不用、房地倒掛現象日益嚴重。建設部政策研究中心科研處處長文林峰認為,土地出讓金付清拿證政策實施後,必須加強土地使用的全程監管,並盡快出臺財政配套政策,以確保收回囤積的土地。
【背景】《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,已經2007年9月21日國土資源部第3次部務會議審議通過,將自2007年11月1日起施行。該規定重申,開發商必須付清土地出讓金纔能拿到土地使用權證書。
中國自2002年起開始對經營性用地全面實施『招拍掛』制度。雖然當時的政策已明確規定購地者需要付清全部國有土地使用權出讓金後,應當依法申請辦理土地登記,領取國有土地使用權證書。但是,實際上這幾年來實行的效果並不理想,很多開發商通過分期付款,分期拿證,滾動開發的模式,用較少的資金操縱多個大盤,造成土地儲備越來越聚焦在少數大開發商手中。
這種分期拿地的方式,在去年一年中愈演愈烈,隨著土地供應市場競爭激烈、價高者得的中標方式,導致『房地倒掛』現象日益突出。如今年以來,北京、長沙、上海、杭州、南京等城市接連出現樓面地價高出周圍在售商品房價格的倒掛現象。
近日,建設部政策研究中心科研處處長文林峰撰文,闡述了自己對付清土地出讓金拿證政策的看法及建議。
文林峰認為——
房價倒掛不僅帶動區域性地價和房價的進一步上漲,也對未來市場預期產生了較大影響,同時,較高的剛性成本,也導致房價持續居高不下,加快了其上昇幅度。這種『期指化』的房地比價關系,在影響房價上漲的同時,又會推動下一輪地價的攀昇。而分期付款的拿證方式正是刺激房地倒掛,滾動開發,不惜血本拿地的重要因素。
同時,由於土地儲備供應速度滯後於市場需求,土地供應不足的矛盾日益突出;大量的大盤供應以及開發商的囤地行為導致有效供給不足;而上市公司融資圈地、再融資圈地的怪圈發育,加劇了土地的壟斷性和集中度,『圈而不用』現象明顯。而價高者得的單一中標方式,也使得天價地塊不斷被刷新,房地價格倒掛現象層出不窮。
產生房地倒掛現象的根本原因在於土地一級市場的壟斷性,現有的以競價機制為代表的土地市場化只是體現在交易形式上,而土地一級市場仍是壟斷市場,在壟斷市場上采用拍賣制度,只會通過競價機制為壟斷產品形成壟斷價格,並且不斷把價格推向新高。
付清價款再拿證對未來市場有著積極影響:
——有利於合理控制土地出讓規模。根據土地供應對象多元化的需要,合理確定適應不同土地使用者開發建設要求的土地出讓規模,有利於嚴格控制以成片開發為目的的大宗土地出讓,防范開發用地被大企業壟斷,制止開發商變相囤積土地,避免開發企業通過滾動開發、分期銷售、逐期漲價的方式推動住房價格過快上漲。
——在土地價格上漲過快的地區,適當增加土地供應的宗數,控制單宗土地出讓面積規模,將大地塊拆分成小地塊,縮短開發建設周期,加快住房有效供應,壓縮開發商獲取土地增值的空間。如北京市已明確,單宗土地供應規模控制在10-20公頃,建築面積控制在30萬-50萬平方米。成都市規定單宗地土控制在200畝。這樣可以有效防范大盤圈地、圈而不建的問題,有利於緩解大盤供應和天價地王的頻繁出現。
該項政策出臺後,為避免有令不行的老問題再現,必須加強土地使用過程的全程監管。加強土地使用合同管理,對不按約定進行開發建設的,追究土地使用者的違約責任;嚴格閑置土地處置政策規定,提高閑置土地費收取標准,要更加明確無償收回土地使用權的條件和強制收回的政策規定;嚴格土地登記管理,對於違反違規行為,一律不予辦理土地登記和分割登記。
此外,還要在財政上盡快出臺配套政策,確保收回囤積的土地具有可操作性。很多城市已明確要加快清理閑置土地,並主要用於廉租住房和經濟適用住房建設。但在查處閑置土地時,因需要適當補償開發商已交地價款的利息等相應費用支出,但財政上卻沒有相應的列支渠道,導致回收閑置土地的政策不具有可操作性。因此,應盡快出臺相應的配套措施,加快回收閑置土地,解決保障性住房用地不足的問題。
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