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法國公布的一項調查報告顯示,現在59%的法國人擁有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免費。法國控制房價的有效做法是對房產所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的地皮稅,還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外,法國還征收很高的遺產稅,這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水。
法國:調高貸款利率抑制過熱投資
和世界許多國家一樣,法國的房地產價格也存在上漲問題,但進入2007年,法國房價漲幅明顯降低,有報道說,目前法國的房價與居民收入基本保持相對平衡。今年初,法國公布的一項調查報告顯示,現在59%的法國人擁有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免費;有95%的法國人認可自己當前的居住狀況。
業內分析人士指出,房價得到有效控制得益於法國完備的社會福利制度和稅收制度,其中廉租房制度是法國政府調控房價的最有效手段。法國政府規定,人口超過5萬的城鎮中,廉租房佔全部住房的比例不能低於20%,否則將受到處罰。廉租房的建設資金主要由各級政府和部分大企業共同籌集,來自政府的資金一般為70%,房屋建成後交給地方的廉租房管理辦公室管理。
由於廉租房的租金通常只有市場價格的1/3,這就使低收入居民首先選擇租房而不是買房。目前約有1/6的法國人居住在廉租房,從而降低了市場上對住房的需求,同時也對穩定房價起了一定作用。值得一提的是,廉租房租金雖然便宜,但廉租住房並不是劣質工程,在電力配套方面,廉租房標准要高於社會普通住房,在二氧化碳排放以及節水方面,廉租房也均優於社會普通住房,有40%的廉租房被評為『環境優秀住房』。
為防止投機者擾亂房地產市場,法國控制房價的另一個做法是對房產所有者征收重稅。在法國,購房者不僅要向政府繳納高額的地皮稅,還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外,法國還征收很高的遺產稅,這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔,而那些想通過倒房賺錢的人的成本也大幅增加。因此,房地產市場不是法國人投資或財產保值的重要領域。
第三個控制房價的辦法是連續加息。據報道,法國短期貸款利率2006年初為2.75%,今年6月上調至4.20%;10年期貸款利率也從一年前的3.28%上調至4.15%。短期貸款利率上調增加了商業貸款的成本,從而有效地控制了房地產投資過熱。長期貸款利率上調則增加了購房者的購房成本,部分降低了對住房的需求。
許多法國人認為,與其為買房背上沈重的經濟負擔不如租房住,而且還可以保證資金支配的靈活性,將錢用於其他領域以提高生活質量。
墨西哥:努力減輕還貸人負擔
購房貸款利率隨收入減少而降低
墨西哥是一個貧富懸殊比較嚴重的國家,如何解決中低收入人口的住房問題成為影響社會穩定的關鍵。墨西哥《住房法》最根本的目的是幫助最貧困人員獲得居住權,並具體規定:建立政府和私人機構之間的協作機制;簡化低收入人口貸款和儲蓄手續;方便企業獲得建造福利住房的土地;抑制高檔住宅的開發等。
根據墨西哥勞動法,勞動者的社會保險資金來源於政府撥款、私營企業主為勞動者支付的福利費以及勞動者工資中繳納的福利費,而這些款項中都有一定比例的住房基金。『全國勞動者住房基金』的資金除來自以上外,經濟支持主要通過優惠低息貸款。
它的經濟支持首先是面向最低收入階層,支持他們建設經濟適用房,這種住房大多集中在郊區有專門汽車線路附近。一戶住房建築面積基本在40平方米到50平方米之間。第二是面向中等收入家庭。第三是面對有能力從其他途徑得到貸款的中等收入家庭。為防止投機商炒房,政府規定只有在『全國勞動者住房基金』機構注冊的正式職工纔可以申請購買此類房屋,同時對申請人的資格進行嚴格審查。國家對超低收入階層還實行梯級利率制度,即在一定收入水平線以下,購房貸款利率隨收入減少而降低,從而減輕還貸負擔。
另外,政府還采取具體措施限制高檔住宅的開發。據報道,2005年墨西哥政府上調了高檔住宅土地使用許可申請費和抵押貸款利率,並控制貸款規模,而且還提高了產權評估等行政收費和稅收標准。此外,銀行和全國性抵押貸款機構也根據房屋預定售價規定階梯式貸款利率,房價和利率成正比,以減少高價房的開發。
積極推動建社會福利房、成立住房合作社、實行住房儲蓄制度
德國:貸款購房有多種選擇
德國人的住房總體來說並不是太緊張,德國媒體報道說這與政府執行的住房保障制度有直接關系。首先是積極推動建社會福利房。社會福利房主要是解決低收入家庭的住房問題,其主要做法是房屋投資商在自有資金達到項目投資的15%以上時,可向政府申請免息或低息(利率僅0.5%)貸款。社會福利房建成後必須出租給低收入家庭,房租標准由政府核定,一般為市場平均租金的一半。所有申請租住社會福利房者必須是低收入家庭,經政府有關部門批准後與社會福利房經營商簽約租房。
第二是成立住房合作社。這是一種住房互助組織。該合作社社員要交納1萬歐元的入社資金。合作社依據社員入社資金可從國家獲得相同數額的資金援助,同時還可爭取銀行等數量的低息貸款。房屋建成後社員按入社先後順序租住。合作社所收房租用以償還貸款本息和進行房屋維修運營;如果有贏利就需分配給入社股東。
第三是實行住房儲蓄制度。住房儲蓄是客戶與住房儲蓄銀行簽訂一定金額的住房儲蓄合同,按月向銀行存款,存款額達到合同金額一半時可向銀行申請合同全額的購房貸款。為減輕購房者的經濟負擔,國家規定存貸款利率低於商業貸款利率且固定不變;住房儲蓄是由專門的銀行經營,所吸納的資金必須專款專用。另外,國家對住房儲蓄實行獎勵和免稅政策,如首次簽訂住房儲蓄合同的儲戶,凡年儲蓄達到規定的金額,政府給予10%的財政補貼。儲戶不需要貸款時可自由取款,銀行不僅要支付約定的利息還給付一定的利息回報。
在歐洲,住房保障搞得最好的是荷蘭,其做法是:鼓勵高收入家庭建房;推動中等收入家庭買房;幫助低收入家庭租房。
荷蘭:貸款購房有額外收益
到過荷蘭的人,都對荷蘭人住房留下深刻印象。有媒體指出,在歐洲,住房保障搞得最好的是荷蘭,其做法是:鼓勵高收入家庭建房;推動中等收入家庭買房;幫助低收入家庭租房。
長期以來政府在住房市場中扮演了決定性的角色。早在1901年,荷蘭就出臺了《住房法》,並明確規定,政府應為公共住房建設提供補貼和制定建築規范;1974年又頒布了《租房與補貼白皮書》,強調住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房。
荷蘭政府的主要做法,首先是為解決住房嚴重短缺問題成立住房協會,向中低收入家庭提供低租金住房,政府給住房協會補貼。
第二是執行住房貸款擔保政策。荷蘭全國有3種擔保基金:一、社會住房擔保基金,二、中央住房基金,三、住房貸款擔保基金。
第三是稅收優惠。荷蘭是個人所得稅率很高的國家,在住房稅收方面,國家采取住房貸款利息免征所得稅。這就是說,貸款額度越大,個人所得稅的免稅額就越大,這一政策無形中鼓勵了高收入家庭建房。
另外,為了最大限度地消除各種風險,荷蘭把人壽保險引入住房金融領域,通過人壽保險為銀行提供保險。因荷蘭執行住房貸款利息和人壽保險收入免征所得稅政策,荷蘭金融機構推出了把人壽保險和抵押貸款捆綁在一起銷售的做法。借款人貸款後只按月償還貸款利息,而不需要償還貸款本金,但要購買一份與抵押貸款期限相同、本金數額相等的人壽保險,保費直接打入貸款利息由借款人按月支付。貸款到期後,借款人所購買的人壽保險也到期,保險收入正好還清貸款本金。這種貸款工具對借款人來說可最大限度地享受免稅政策,而人壽保險公司還可得到額外保險分紅。對金融機構來說,因借款人在貸款的同時還購買了人壽保險,如果貸款人因突發事件喪失還款能力,由保險公司代貸款人償還貸款,從而極大地降低了貸款風險。目前荷蘭大約八成以上住房貸款采用這種貸款形式。
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