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本該出現『金九銀十』的上海樓市,表現卻差強人意。除了少數市區樓盤高價推盤外,開發商的推盤意願也在降低。幾乎與此同時,戴德梁行房地產顧問(深圳)有限公司近日發布的第三季度報告(下稱報告)亦顯示類似情形:受一系列調控政策和相關措施的影響,深圳房地產市場較上季度出現明顯降溫。
上海樓市進入調整期上海樓市的成交量自6月達到至高點以來,已經持續三個月下滑,使得『金九』樓市風光不再。十一黃金周後滬上樓市表現同樣比較冷清。剛剛回暖的上海樓市前景又增添了幾分撲朔迷離。
上海佑威房地產研究中心統計數據顯示:進入10月以來前11個交易日,上海商品住宅成交量僅65.13萬平方米,遠不及9月最後11個交易日的81.31萬平方米和9月前11個交易日的75.95平方米。通常成交量較高的雙休日,10月13、14日兩天僅成交1033套商品住宅,而9月的四個雙休日分別為1212、1223、1115和1222套。對比以上兩組數據,10月的成交量都要比9月低10%以上,可見上海樓市的成交量從原先三個月的緩慢下滑之勢,正轉變為加速下滑趨勢。
『這主要是受到提高首付和加息預期等不利因素的影響,加上上半年已經透支的購買力,預計整個「金九銀十」和整個冬季的樓市都將進入一個新的調整期。』佑威房地產研究中心主任薛建雄對中國經濟時報記者表示。
雖然成交量下滑,但是樓市平均成交價格卻再創新高,本月前11天滬市商品房平均成交價格高達12007元/平方米,遠高於9月的10507元/平方米。雖然這主要是受君御豪庭、王子晶品等幾個市區高檔樓盤上市熱銷的帶動,但是這些樓盤的天價入市,也表明了房價高漲的事實。其中王子晶品第一批房源9月初的上市均價是4.5萬元/平方米,而9月26日的新一批房源則高達5.5萬元/平方米。
分析今年以來上海購房者的心態變化和政策影響,薛建雄認為:上半年主要是在之前一年的購買能力積累下,開發商看到房源供應下降的利好,特別是市區新房供應的稀缺,借機炒作哄熱市場。隨後,股市賺錢後轉入樓市購買力的再支橕,使得房價就一路『瘋狂』了。到了6月,上海樓市的總成交量達到350.7萬平方米(所有不動產)296億元的規模,是2月135萬平方米,112億元規模的兩倍多。樓市購買力的透支,導致了此後成交量持續下降,並最終呈現出加速下降的局面。
深圳樓市觀望氣氛漸濃戴德梁行報告認為,深圳樓市觀望氣氛漸濃。在分析了深圳樓市第三季度的有關數據後,戴德梁行得出如下結論:深圳住宅銷售市場總體表現平淡;二手房市場受銀行信貸緊縮及交易個稅征收等措施的影響交易量大幅減少,而二手房市場的變化又影響到投資者對一手住宅的信心,因此整體市場的交易量比上一季度有較顯著的回落。
眾所周知,為了穩定房地產市場,中央及地方有關部門近來先後出臺了多條法規及調控措施。具體地說,在深圳,這些措施包括:限制外資只能購買一套自用商品房;要求使用統一的新版二手房交易合同;加息及提高存款准備金率;收緊信貸等。
報告稱:『這些舉措都影響購房者對後市的信心,加之當前價格已處於一個較高的水平,許多買家推遲或取消了購買計劃,持幣觀望。』與上半年的活躍相比,上季度深圳住宅銷售市場總體表現冷淡,交易量出現了明顯下滑,多數新開盤項目銷售成績遠不及上半年推出的樓盤。
租賃市場方面,在銀行信貸收緊之後,深圳部分二手房成交因為無法貸款或貸款額減少而被迫終止。此外,較濃的觀望氛圍也使得部分買賣交易進展緩慢,因而不少業主考慮將持有的物業轉售為租,深圳居住類租賃物業供應量增加明顯。戴德梁行預計,二手房交易量減少將刺激更多的業主放盤出租,而持幣觀望的自用型買家也會選擇暫時租房。
在二手住宅市場方面,上述報告期內,由於受新版二手交易合同和銀行收縮信貸的影響,深圳二手住宅交易量較上季度也出現明顯下滑。成交物業中,中小戶型住宅佔據主體,大戶型所佔比重有所減少;部分中小投資者急於離場不惜降價出售手中的物業,市場上房源供應增多。
值得關注的是,在深圳,外資對物流類物業項目似乎青睞有加。日前,國際金融巨頭美林與華南城簽訂了1.25億美元可換股債券的獨家配售協議書,支持華南城二期建設全面啟動。此後,美林成功地將此批債券配售給了德意志銀行、DKROasis、Medley及TRG等4家國際知名的投資基金。
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