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在北京工作的孫小姐,3年前在父母的資助下使用公積金貸款買下了名下的第一套住房,共貸款30萬元。經過了5年的時間,目前還有5萬元貸款沒有還清。去年開始,由於孫小姐准備結婚,又不希望與父母同住,於是她開始盤算再買一套房子。
但孫小姐的買房計劃卻由於上月末央行、銀監會提高第二套住房貸款門檻的政策所困擾,如果再次貸款,不僅她的房子首付和貸款利率都將大大提高,而且目前的政策界定模糊,許多原來很明確的貸款方式都變得復雜化,讓她有些摸不著頭腦。但隨著年齡的增長,孫小姐也不希望把婚期向後拖延,但究竟是該先還清以前的房貸再貸款,還是該攢出更多的現金做首付?先結婚還是先買房?
細則含混公積金貸款成為避風港
根據央行、銀監會9月27日晚間聯合下發的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,商業銀行將購買第二套住房的貸款首付提高到最低4成,利率上浮至基准利率的1.1倍,即由原來的房貸利率6.6555%提高至8.613%。
此外,有媒體稱,國土資源部稱今後購買第二套住房將可能被征高額不動產稅,一旦實施,也將成為提高首付和利率之後,再次出臺的抑制二次購房需求的政策。而這些政策共同指向的是炒房等投機行為,壓縮炒房的利潤空間。但實際上,一部分普通的居住需求在這次政策調整中也陷入了彷徨。
雖然許多細則尚不明確,但目前各銀行基本上可以確定是公積金貸款將被排除在二套房認定標准之外,不會同步提高首付和利率。也就是說,如果您名下的住房沒有使用過公積金貸款,那麼今後您使用公積金方式再次購買房產,仍然可以享受正常的公積金貸款待遇,首付為3成,5年以上利率為5.22%。
反客為主中小銀行開始接手二套房貸款
在央行公布二手房新政相關的《通知》後,各家銀行對第二套房的認定標准從各執一詞走向了眾口一致緘默。記者在問及北京地區各家銀行新聞部門負責人時,多表示目前不知道具體情況如何。雖然目前建行、交行以及光大等銀行分別公開了對第二套房的認定標准,但記者從部分房地產交易中介公司了解到,房貸新政從頒布走向執行之路困難重重,目前大銀行對於二套房貸款的辦理幾乎停滯,而一些小銀行則按照自行的標准辦理該項業務。記者了解到,至今尚無一家銀行的二套房認定標准正式通過銀監會審批,各銀行根據具體情況,自行決定二套房貸的界定標准。
在央行、銀監會加大對第二套房購買門檻而銀行又難以整齊劃一執行統一標准的情況下,個人購房者在購買第一套住房的同時也感受到了房貸新政的影響,特別是購買二手房的第二套住房,目前即使通過小銀行貸款,貸款額度幾乎也只能到成交價的4成左右。
一位不願透露姓名的地產經紀人告訴記者,如果購房者名下已有住房,在購買二手房時首先需要評估機構出具評估報告,而這個報告認定的房價一般為正常房價的7成左右,如果是個人名下的第二套房,則買房人需要按照評估價格首付4成,因此實際貸款的額度也就在房價的4成左右,而且必須通過一些房貸政策相對靈活的小銀行纔能夠順利完成貸款手續。
難上加難固定利率房貸又應如何計算
今年以來,連續五次的加息讓很多買房人加入到固定利率貸款的行列中。據了解,目前5年期以上的商業貸款利率已經從年初的最低優惠利率5.814%提高到了7.83%,如果是二套住房,還要按照1.1倍執行,將達到8.613%。如果現在購買第二套房,現行利率比年初提高了近3個百分點。
而固定利率雖然高於目前的優惠利率,但要比『第二套房』的新房貸政策下施行的新利率優惠。因此,在高利率面前,許多貸款人更希望可以選擇固定利率的方式進行貸款。但根據目前記者所了解到的情況,今後購買第二套房的房主選擇固定利率貸款的可能性將非常小。
銀行人士表示,為了配合新房貸政策的落實,光大、招行、中行等多家銀行固定利率在辦理第二套房貸申請中已經被叫停。工行一些外省分行則表示,貸款人選擇固定利率貸款購置第二套住房的,貸款利率不得低於總行最新發布的同期同檔次固定利率的1.3倍。
因此,購買第二套房的房主,要麼被銀行排除在固貸業務之外,要麼就要『享受』更高的利率門檻,購買第二套房使用固定利率已經難上加難。
與固定利率貸款同樣面臨高利率門檻的還有個人名下的多套住房。據悉,買房人從第三套房開始,每增加一套住房,其貸款首付款比例應在第二套房的基礎上增加2個百分點,例如第三套住房貸款的首付款比例不得低於42%。同時利率也會相應調整,每增加一套住房,其最低利率水平分別為基准利率的1.12倍(第三套房)、1.14倍(第四套房)、1.16倍(第五套房)。
記者獲悉,一年多來,各家銀行的固定利率隨著基准利率的上調而提昇,期限主要分為3年、5年、5至10年。今年『十一』後,雖有銀行推出15年、20年期的固定利率,但由於利率已達到9.4%,選擇的買房人並不多。
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