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9月25日,萬函排了兩天隊,終於『搶到』了一套房子,短短5天後,他卻為這套房子進退兩難,原因就在房貸新政。
同時,長沙市加強預售資金管理的消息,進一步對開發商的資金產生重大壓力。
退房繼續、市場清淡,樓市拐點也許就在眼前。一位開發商如此表示:不僅是成交問題,一種悲觀氣氛也在開發商當中蔓延。
長沙加強預售資金管理和長沙各大銀行相繼推出並執行房貸新政細則幾乎同步的是,長沙市更是加強了期房預售資金的管理。10月15日,長沙市房產信息中心副主任李竣基告訴記者,最近,長沙市商品房網上備案系統昇級完成,房地產開發商必須在銀行設立一個預售款『專用賬戶』,購房首付款必須存進該專用賬戶,經銀行向房產局提交證明後纔能簽署正式合同,並辦理相關備案手續。
預售資金管理新政策從制度上限制了期房預售款的使用途徑,客觀上造成了開發商現金流的吃緊,對開發商資金實力提出了更高要求。一位不願透露名字的業內人士認為這一政策信號所帶來的市場心理降溫明顯:『此政策對開發商資金將產生重大壓力,以前這部分資金是開發商可以用的。』
退房影響面在擴大長沙樓市近期退房現象頻現。記者調查了10餘個項目,發現這些項目都出現了退房現象,包括之前被認為影響不大的別墅市場也受到波及,另外,許多項目VIP客戶也出現退訂現象。10月15日,記者驅車探訪了幾個樓盤,發現冷清仍然在繼續。在省政府附近一個樓盤,記者在售樓部沒有發現一個客戶前來諮詢,只有幾個銷售人員在閑聊。而另一個正在銷售中的項目,卻意外地只發現一名銷售人員。『這幾天市場比較冷清,我一個人就夠了。』這名銷售人員告訴記者。
據了解,房貸新政的影響正在蔓延,部分項目甚至連續7天都沒有成交。這與國慶之前一周成交20套房源的現象形成極大反差。而且影響面還在擴大,北城某別墅項目最近退訂兩套別墅,而河西某別墅項目,新推出房源首次出現門可羅雀現象,而上半年該項目推出的第一批房源,曾出現幾天之內搶購一空的盛況。
而記者從銀行了解到,房貸新政頒布後,申請第二套住房貸款的現象大幅減少。工商銀行五一路支行一工作人員告訴記者,9月27日至今,該行目前還沒有受理新的第二套住房按揭業務,東塘附近一家交通銀行給了同樣的答復。從總體來看,市場並沒有出現大規模的退房潮,更多的是一種觀望。
[記者觀察]
三分鍾選房質疑『每個人只有3分鍾選房時間,選中的就趕快簽約,沒有選中的視為棄權。』王先生剛經歷了這樣一次購房經歷,他在9月份『搶』到的這套房子戶型、樓層都令他不滿意。
另一位市民朱小姐3月在河西一樓盤買了張卡,但至今仍未選好房子。朱小姐說,此樓盤第一次開盤推出100套房源卻賣出去了500張卡,因此她連選房的機會也沒有;一個月後,第二批房源推出來,房價卻莫名其妙地上漲了200元/平方米。
今年上半年,長沙房價躍馬揚鞭,一路漲昇,許多樓盤房源一經推出即告售罄,甚至出現了多人爭搶一套房源的現象,在市場紅火的背後,是開發商VIP卡的違規發售、市場供需比的嚴重失調、消費者一房難求的恐慌心態等多重因素造成的。
有業內專家認為,目前判斷市場理性回歸尚早,但市場對政策的回應已經初步呈現,下半年房價漲幅將趨緩。嚴控開發商資金使用的政策,也必將使得開發商對項目預期收益持謹慎態度,囤房、捂盤、炒高房價等現象或將消失,相信對消費者而言,眼下正是不錯的買房時期。
[業界聲音]
看法一:將對市場產生大震動『房貸新政對市場產生了很大的震動。』業內人士胡仲雲認為,這不是一件孤立的事件。從增加二手房交易營業稅、增加個人所得稅、提高房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房等一系列金融調控手段的實施,正在合力狙擊樓市投機者。『不僅僅是市場成交的問題,開發企業也覺得有點緊張。』一位開發商表示,雖然還不知道此項政策對市場的打擊程度,但市場已經是『風雨欲來』,一種悲觀的氣氛開始蔓延。
同時,許多長沙開發商希望借助召開的房交會實現營銷突破。業內人士認為,許多項目想靠房交會來救市的願望很正常。但是,市場的悲觀預期加上政府可能陸續出臺的重拳,對開發商重估市場態勢提出了更高要求。
看法二: 觀望只是短時期的針對房貸新政的影響程度,業內資深人士鍾吉煌則認為,這在一定程度上抑制投資及投機性購房的需求,尤其是在短時間內會對購房者的心理產生較大影響,使其暫時持觀望態度,但長遠來看,投資渠道的單一和房地產行業的長期利好,仍然會促使房價保持較為穩定的增長。
目前退房潮沒有大規模出現就可以證明,節節高漲的房價讓購房者猶豫不決,許多購房者當初簽定的意向合同房價比較低,到現在大多數已經漲價了,而讓消費者不願意放棄機會。
而且僅僅靠提高首付比例和貸款利率,對市場調控還遠遠不夠。有業內人士認為,2005年5月底,國家出臺房地產宏觀調控措施之後的兩三個月內,市場曾經處於觀望之中,但觀望的結果卻是所有觀望者不曾料想到的:房價突然加速上漲。359號文件之後,市場有可能也會有一段短時期的觀望,這是一種屬於高臺整理的觀望,甚至有可能在觀望期之後反而出現報復性上漲?
[相關鏈接]
北京出現第二套房『退房潮』據《經濟參考報》報道近日,北京市多家房產中介的數據表明,十一黃金周期間,北京新盤開盤和銷售環比均出現大幅下降,甚至引發了部分購房者退單第二套房的『退房潮』。
由於購買第二套住房首付比例的突然增加,令一些購房者始料不及,許多在售樓盤均出現多例退房退款現象,二手房市場亦不例外。業內人士分析認為,房貸政策變化帶來的資金壓力成為此次大規模退房現象的直接導火線,尤其是在有二次置業意向的預訂人群中產生了較大反響。
根據北京千萬家房地產經紀有限公司統計顯示,黃金周期間因二次置業貸款受阻而引發的退單率達8%,退單情況主要集中在單價為一萬元到兩萬元的中高檔物業。對此,北京千萬家房地產經紀有限公司市場部經理常淑娟認為,根據千萬家市場研究中心數據監測顯示,上半年,貸款購房的消費者中有近80%的貸款者首付為30%。一旦首付款由三成提高到四成,那麼將近40%左右的購房者將要調整首付款,即四成左右的購房者將受到影響。『部分自住者由於資金有限,將不得不推遲購房計劃;部分投資者由於需要增加投資,同時面臨趨緊的調控環境,投資風險加劇,也會調整投資計劃。這樣,房地產市場的需求會得到真正的抑制,房價的過快上漲有望得到抑制。』
銀行規定只會更緊據《上海證券報》報道隨著近日建行、中行決定以家庭為單位對第二套房進行認定,建行同時將北京地區第二套房首付提高到五成,央行、銀監會已就購買第二套住房的相關貸款政策認定標准達成共識。多數銀行地方機構表示:目前尚未獲總行通知,但肯定會執行監管部門的規定,且只會更緊而不會更松。
據報道,監管層前天召集工、農、中、建、交五大銀行商討『第二套住房』認定標准,確定了以下三條原則:公積金貸款不列入認定是否為第二套住房的參考項;已結清貸款的購房者,仍可算作第一套住房貸款者;夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的,再貸款購房需算作第二套住房。
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