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嚴格土地使用權證發放和收緊第二套住房信貸的難點都在於落實,新一輪調控措施究竟是拳拳到肉,還是高舉輕落,尚有待市場進一步驗證。
一如市場預期,中國人民銀行和銀監會在國慶節前頒布的房貸新政,只是開啟了新一輪房地產調控的序幕,而非終局。國慶長假剛過,新的調控政策再次出籠,這一次,有關部門把目標指向了房地產的另一個命門——土地。
10月9日,國土資源部在官方網站上公布了新的《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(下稱39號令),明確要求,通過招拍掛方式取得國有建設用地的受讓人,只有在付清全部土地出讓價款後,纔能獲得土地使用權證。
這一規定將於2007年11月1日正式實施。市場人士指出,新規如能得到切實執行,開發商雖然依舊可以通過分期付款的方式支付土地出讓金,但將不再可以分期獲得土地使用權證。這意味著類似此前順馳集團通過拖欠土地出讓金同時撬動多個開發項目、『用七個鍋蓋蓋十個鍋』的做法將不再可能,同時,去年下半年以來蔓延全國的『天價地王』現象也有望得到抑制。
此前,9月27日,央行和銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(下稱359號文),其市場效應也開始顯現。國慶一周,北京市商品住宅成交量環比下降56%,深圳市七天長假的一手房總成交量甚至只有82套。
不過,由於359號文中對最為關鍵的『第二套住房』的認定語焉不詳,各商業銀行在具體執行中出現了松緊不一的現象。一些市場人士認為,監管部門對第二套住房的信貸管制很可能難以持久。
在大張旗鼓推進城市廉租房建設的同時,有關部門再度打出調控『組合拳』。只是新一輪調控措施究竟是拳拳到肉,還是高舉輕落,尚有待市場進一步驗證。
招拍掛『補丁包』
招拍掛細則的修訂方案9月21日即已在國土資源部第三次部務會議上獲得通過,但遲至10月9日纔正式對外公布。熟悉國有土地轉讓規則的人士將這一規定形象地稱為『補丁包』:雖是無傷規章結構、框架的局部修訂,卻極具針對性;尤其是嚴格土地出讓權證發放一條,直指此前招拍掛實施過程中的『安全漏洞』,有望觸發房地產行業的新一輪洗牌。
自2002年起,經營性用地出讓就全面實施『招拍掛』制度。當年7月1日起開始實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(下稱11號令)第23條明確要求:受讓人依照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後,應當依法申請辦理土地登記,領取國有土地使用權證書。
不過,實踐中11號令第23條往往執行不力,房地產開發商通過分期付款或延期付款的方法儲備土地,以有限的資金同時啟動多個開發項目早已是公開的秘密。當年風生水起的順馳集團,就曾把這種『借船出海』游戲玩到極至,其慣用手法是大肆拖欠土地出讓金,以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊使用權證後,再向銀行抵押融資,用所獲得的資金快速完成開發,銷售回款則用於交納下一地塊的土地出讓金,進而取得新的土地使用權證,如是循環。2006年,國家全面收緊房地產開發信貸,『順馳模式』遂走入末路,公司資金鏈面臨斷裂,不得不低價轉讓了事。
10月10日下午,國土資源部政策法規司負責人就招拍掛相關條款的修訂情況向媒體作說明時亦承認,11號令頒布後,一些地方的確存在著受讓人未繳清全部出讓金,就分割取得了建設用地使用權證書的情況。
細心比較新舊兩個規定,不難發現,39號令第23條改成了『受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款後,方可申請辦理土地登記,領取國有建設用地使用權證書』。從『應當』到『方可』,細微之差,態度卻迥然不同。
39號令還明確規定:『未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,不得發放國有建設用地使用權證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。』
國土資源部執法監督局副局長岳曉武告訴《財經》記者,這次修訂招拍掛實施細則是為了配合《物權法》的頒布實施,客觀上也是針對房地產調控,特別是土地使用權證發放從嚴,將直接封堵此前招拍掛過程中的違規行為,並在一定程度上抑制土地囤積和天價地塊現象。
岳曉武表示,國有建設用地本來就是按照宗地出讓,就應該按照宗地簽合同,開發商只有在交清全部土地出讓金後,纔能辦理宗地土地使用權證,而不能『交一個樓座的錢辦一個樓座的證,交三分之一面積的錢辦三分之一面積的證,這一做法實際上與招拍掛的初衷是背離的,也容易產生金融風險和土地囤積現象』。
按照39號令的相關規定,受讓方在獲得國有建設用地後,需要與出讓方簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》,土地出讓金的付款方式、首付比例、付款期限等,由雙方自行商定,可以采取一次性付款的方式,也可以采取分期付款的方式。
目前,全國各大中城市對土地出讓金的繳納要求並不相同,深圳要求全部一次性交清,北京和上海等城市則視地塊不同采取不同的付款方式,首付比例一般在30%-50%不等,付款期限一般在兩個月至兩年之間。
岳曉武指出,招拍掛新規實施後,雙方仍然可以按照《國有建設用地使用權出讓合同》的約定,選擇分期付款的方式,但是分期取證的做法將被禁止。
能否取得土地使用權證,將直接影響未來的房屋銷售。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,商品房只有在交付全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書後,纔能進行預售。禁止分期取證,實際上是封堵了開發商『以小搏大』,即以少量啟動資金撬動多個開發項目、通過銀行抵押貸款和預售回款進行循環開發的『擦邊球』做法。今後開發商只有在付清全部宗地土地出讓金後,纔能獲得銀行貸款和進行開發預售,由此對開發商的資金門檻要求將大大提高。
『地王』或成歷史
去年以來,地產上市公司通過增發股票、發行公司債等手段從資本市場大肆融資,爭相在全國各地『跑馬圈地』,上海、廣州、成都、重慶等地都出現了樓面價接近周邊在售房價、轉讓金額動輒以數十億元計的天價地塊。2007年7月24日,北辰實業聯合體以92億元的天價拍得長沙新河三角洲地塊,號稱全國有史以來最大的一塊『地王』。
與此同時,地產上市公司的土地儲備也迅速增加。截至8月中,碧桂園(香港交易所代碼:2007)的土地儲備已達驚人的5400萬平方米,萬科(深圳交易所代碼:000002)的土地儲備也達到了2157萬平方米。
不過據業內人士透露,部分手握大量土地儲備的地產上市公司在取得土地使用權證前,實際上也並未全部交齊土地出讓金。只是由於這些公司的品牌效應,在拿地時往往能享受到地方政府一定的優惠政策,其中就包括土地出讓金的交納形式。為了吸引大的開發商進駐,一些地方政府往往把大片地塊整體招拍掛,走完程序後再按比例、甚至按樓座進行分割,開發商交一塊出讓金,即可獲得一塊土地使用權證。
中信證券地產分析師王德勇認為,招拍掛新規嚴格限定土地使用權證發放,表明監管部門進一步加強土地出讓管理、抬高開發商資金門檻的意圖相當明顯。雖然從中長期看,這一規定可能會影響土地供應量,進而在未來進一步加劇商品住房的供需矛盾,但是也會進一步加快行業整合的速度。
『資金實力有限的小開發商將越來越難以參與市場,越來越難以通過招拍掛的方式獲得土地。這與管理者的思路應該也是相一致的。』王德勇說。
王德勇認為,如果這一新規能得到切實執行,日益高企的土地出讓價格有望出現一定程度回落,之前在全國各地出現的天價地塊現象也有望得到抑制。不過,他也表示,這一規定的落實可能存在一定的難度,相當程度上取決於地方政府的態度。對各級市縣政府來說,他們的利益所在是賣出高價土地,至於是否分期付款,反而不是特別在意,這也是之前不少地方政府默許開發商延遲付清土地出讓金,甚至願意與開發商協商付款計劃的原因所在。
一些立足全國市場的非上市房地產公司亦對這一規定持積極態度,認為將進一步促進程序公平。
陽光100置業總經理范小衝就表示,之前一些與地方政府關系密切的企業往往能在招拍掛過程中獲得特殊待遇,雖然大家都是舉一樣的牌、報一樣的價,但是真正的付款方式、自有資金的投入比例並不一樣,表面上看上去公平,實際上並不公平。規范土地使用權證發放,一方面可以化解銀行信貸風險;另一方面,沒有了金融杠杆,大家都需要付出真金白銀,也可以抑制地價瘋狂上漲。
在接受《財經》記者電話采訪時,建設部住宅與房地產業司司長沈建忠表示,招拍掛新規有望對房地產調控起到正面效果,一方面,可以防止開發商惡意囤地,促進土地實質性開發;另一方面,也抬高了開發商的資金要求,符合房地產行業發展的總體趨勢。
不過,也有一些市場人士擔心,土地使用權證發放趨嚴可能會進一步減少商品住房供應量,推動房價繼續攀昇。對此,沈建忠表示異議。他表示,迄今為止,各地土地招拍掛幾乎沒有流拍的,表明開發商對土地的需求非常旺盛,提高資金要求並不會導致供應的減少。
沈建忠還透露,根據國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若乾意見》的總體要求,建設部目前也在抓緊制定保障性住房建設和房地產調控的相關政策,有望在近期正式出臺。
岳曉武也表示,39號令實施後,可能會在客觀上抬高開發商的資金門檻,但是從本意上來說,制度修訂是為了進一步提高程序公正,而非支持大開發商、歧視小開發商。他還表示,不能指望通過土地招拍掛來解決所有的房價問題。
『實際上,國土資源部門考慮的主要是每年新增土地的總量,在這些土地變成建設用地後,具體開發用途和土地出讓價款,國土資源部門並沒有決定權,要解決好土地供應問題,還需要規劃、建設、金融、證券、稅收等多個部門的綜合協調。』岳曉武說。
『第二套房』死結
9月27日,國慶長假前夕,央行和銀監會聯合發布359號文,全面收緊房地產信貸。359號文明確規定:對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。
受這一政策影響,全國主要城市商品房交易國慶期間均出現大幅回落。根據深圳市國土資源和房產管理局網站的統計數字,長假七天,該市一手商品房僅成交82套。北京市房地產交易管理網統計數據顯示,該市商品住宅日均成交也只有273套,與長假前一周相比下降56%。市場觀望氣氛濃郁。
北京中原物業顧問有限公司總經理李文傑認為,此次房貸新政,受影響最大的可能就是一些小的散戶投資者。
不過,對於第二套住房的具體認定標准,央行並未出臺相關細則,而是由各商業銀行自行掌握,這就使得此次房貸新政的落實關鍵,在於『第二套房』究竟當如何認定。
『第二套』房看似概念清晰,實際甄別卻很困難。就記者接觸到的銀行和市場人士來看,大部分都對央行征信系統能否勝任甄別工作表示懷疑。從各商業銀行目前頒布的執行細則來看,各自對『第二套房』的認定標准也並不相同,其中中國工商銀行、招商銀行等明確『第二套房』將以個人為單位,中國農業銀行、交通銀行等則表示將參考婚姻狀況確定。
央行征信中心主任戴根有在接受《財經》記者采訪時表示,如果是同一個自然人,其名下的所有住房情況和個人信貸情況,都可以通過央行征信系統反映出來。但是對整個家庭成員的購房情況,目前還不能完全反映在系統中。
戴根有解釋說,央行征信系統目前只能要求所有商業銀行提供個人信貸信息,由於缺乏相應的法律授權,暫時還無法與隸屬房管部門的房屋權屬登記機構、隸屬公安部門的戶籍登記機構和隸屬民政部門的婚姻登記機構共享信息,客觀上影響了個人征信資料的完整全面。
據戴根有介紹,自2003年央行發布《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》(下稱121號文)、首次提出『第二套房』的概念以來,有關『第二套房』的認定標准就一直存在爭議,由於涉及到跨部門協調,相關資料匯集工作一直懸而未決。他表示,如果法律授權到位,央行征信系統完全可以在半年之內完善數據庫,提供給各大商業銀行使用,從而大大降低住房信貸風險。
戴根有表示,目前情形下,認定『第二套房』還需要各大銀行自己掌握,『如果商業銀行對房貸風險有比較充分的認識,能入戶做盡職調查,就能了解清楚基本情況。』但是這一做法成本高昂,加上各商業銀行對個人住房貸款的風險也存在著不同的認識,實際執行恐怕有一定難度。
值得注意的是,此次央行與銀監會聯合發布的359號文,與四年前央行發布的121號文有著驚人的相似。是時正值房地產宏觀調控的關鍵時期,121號文直指房地產泡沫,提出限制房地產企業流動資金貸款、不得向房地產開發企業發放用於繳納土地出讓金的貸款、禁止施工企業墊資房地產開發、個人住房貸款必須結構封頂、購買第二套(含)以上住房適當提高首付款比例等多項措施。上述關鍵措施,除了『禁止施工企業墊資房地產開發』一條,其餘幾乎被359號文全部繼承。
不過,由於開發商和商業銀行的強大阻力,121號文頒布之後幾乎從來就沒有真正實施過。僅僅兩個月之後,2003年8月12日,國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》,一改121號文的措辭峻急,要求『充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義』,『對符合條件的房地產開發企業和房地產項目,要繼續加大信貸支持力度』。
時隔四年,房價在宏觀調控政策的高壓下且調且高。此番121號文改頭換面再度重來,一位當年曾主導制定121號文的官員向《財經》記者直言不諱:如果當年有關部門的決心更加堅決一些,未雨綢繆,房貸風險當不致如今日。
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