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十個月以前,本報曾經推出『樓市熱銷需要冷思考,京城恐慌性購房還能走多久』的選題,引起廣泛關注。
十個月過去了,恐慌性購房仍在繼續,對很多買房人來說,『搶』房仍然是一種無奈的選擇;而對於很多眼光長遠的業內人士來說,這種一邊倒的『高熱』癲狂,潛伏著巨大的風險。
8月份,北京房屋銷售價格指數達到112.1%,創近兩年漲幅的最高值,而據我愛我家的統計,十一期間二手房成交增加了36%之多。
一位熱銷項目的營銷負責人私下裡對記者表示了自己的擔懮:賣得太好,價格漲得太快,從長遠來看,並不是什麼好事;正所謂物極必反,過度的景氣,不僅難以為繼,更可能毀掉一個產業的未來。
偽品質橫行
經濟學原理是價值決定價格。事實上,北京樓盤目前已經陷入了價格與價值的背離誤區。
開發商『絞盡腦汁』拼死提高房價的同時,買房人付出高額的房價成本,但諸多高檔房並非意味著高品質;當買賣雙方都以高房價作為高檔房的標准時,所謂的高檔房頂多為高價房,偽品質便成了必然。
『目前房屋品質不高,買房人脫離不了乾系』,一位律師坦言,在其驗房過程中,理性、懂法的買房人實在罕見。很多買房人根本不知道如何維權,甚至連購房合同都不仔細看就簽約了。作為買方,對房屋質量漠不關心,更不知關注哪些,加之投資性需求居高不下,如同『蘿卜快了不洗泥』一樣,在房屋不愁賣的前提下,開發商哪有動力提高房屋品質。
更有甚者,是偷工減料。原來准備采用高檔進口電梯,現在改用合資品牌電梯;原來准備請專業的景觀公司做綠化景觀,現在隨便種些花草樹木……這些變化對房屋質量本身沒有太大的影響,但樓盤的品質卻打了折扣。但在『搶』房的心態下,這些變化往往都被有意無意地忽略。
產業生態被破壞
過去,北京長河灣項目在持續熱銷後破天荒地提出了對熱銷的冷思考,其董事長黃怒波聲稱,『熱銷從來都是雙刃劍!所謂成也熱銷,敗也熱銷……越熱銷,越要冷靜』,此語可謂道破很多開發商的心聲。
價格飛漲背景下的高檔樓盤印證了這種懮慮。『價格在15000元/平方米以上的項目整體銷售率為20%多一點,一些價格上漲過快的高檔項目甚至連續出現了單月零成交的情形』,北京市房地產協會的一位人士表示,但與此同時,北京高檔房的價格卻一路走高,進而使得其『有價無市』的特征更加凸顯。
然而不漲價,更不符合營銷規律,產品更難賣,這就使得這些樓盤陷入騎虎難下的尷尬境地。盡管一些開發商認為,產品越留越值錢,通過高價位捂盤也是一種不錯的選擇,但不能回款,這個想法未免底氣不足。
透支未來的隱懮
5號線開通前夕,沿線部分樓盤在20天之內漲價20%以上。類似這樣的瘋漲在今年比比皆是,從投資者角度來說,這種價格變化利於短期投機,卻透支了未來的機會。
根據我愛我家、鏈家地產、中大恆基等中介公司租房數據綜合計算,北京房屋租售比已超過1?350,超過了國際公認的300比1的警戒線。專家指出,房屋售租比過高,意味著房產投資收益正在下滑,房價存在著『虛高』的成分。
市場分析人士認為,售價租金比的高低更大程度受制於區域本身房產的昇值動力,而房價的上昇與租價的上漲之間存在的極大不對等現狀,更進一步拉高了售價租金比。如果不考慮房產市場快速增長帶動的房產昇值部分,目前絕大多數區域的房產已經處於價值偏離狀態。
對於買房人來說,加息是另一個越來越需要認真對待的問題。即使利率水平達到建國以來的平均水平,也將在現有基礎上大幅提昇;上個世紀90年代的通貨膨脹周期內,存款利率最高達12%,如今的情形與上一輪的通貨膨脹驚人地相似,在未來相當長時間內,加息的壓力將一直存在。
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