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國慶前後,一系列房地產政策出臺,包括按揭第二套房首付提高至四成、《物權法》實施等,加上全市樓價已超1.1萬元/平方米,注定了這是一個與以往不同的黃金周。既要應付各種不同政策帶來的負面影響,又要賣個更好的價錢,發展商使出渾身解數。記者巡盤時發現,開發商不僅通過各種手段試圖消除政策影響,甚至利用調控政策來促銷,花樣繁多而又剛剛踩線的靈活變通手法令人嘆為觀止。
●就房貸新政游說買家入市央行、銀監局在黃金周前三天公布房貸首付提高政策,銷售人員在國慶推銷時均稱該政策還沒有具體落實時間,各地銀行還沒出臺相關細則,游說購房者馬上買樓。
李小姐告訴記者,她黃金周前半個月去了市區某樓盤看樓,留下了一個聯系電話。到了黃金周前一天,就有銷售人員打電話來,勸說她盡快買房。並告訴她,如果以前曾用按揭方式買樓的就得趕快買房趕尾班車了,否則不僅首付款要提到四成,最重要的是貸款利率要上浮25%呢。
准買家崔女士也遇到了類似事情,她對某樓盤一套100平方米的三房頗心動,被銷售小姐看出心思,得知崔女士首套房子是銀行貸款購買後,於是聲稱馬上就要實施第二套房貸首付提高以及基准利率上浮10%的政策,如果現在不買以後就要多給首付多給利息了。經不住銷售小姐勸說,崔女士就落訂了。
不僅如此,記者在黃金周還收到不少樓盤銷售短信的轟炸,多個樓盤的銷售短信都是以趕政策尾班車作為鼓動市民買房的新招。
●報高均價再打大折扣廣州市中心某樓盤,國慶期間推售新一期單位,在銷售現場,記者看到價格公示牌上售價已昇至15000元/平方米。按照相關要求,此公示相當規范,每套房子樓層、朝向、總價一目了然,可謂100%符合相關部門明碼標價、規范公示的規定。但記者從購房者處了解到,只要之前交了1000元的誠意金,買房就有大折扣,最終售價僅1.28萬元/平方米。開發商是借助房價公示在玩心理游戲:故意把房價抬高,實際賣樓時反而突然降低樓價,讓購房者覺得樓盤超值,立刻入市。該種報高均價再便宜賣的操盤手法早在兩三年前已經有了,而當時只是通過銷售人員虛報均價的形式進行,現在堂而皇之地利用價格公式來玩此手法,似乎更為膽大包天。
有業內人士透露,現在廣州樓價是『敢叫多高、就賣多高』,房價定得低了,房子賣得快了,是會被老板罵的,所以營銷負責人在定價時一般都會抬高房價,接著看市場反應來打折賣樓,所以就出現了上述高報價、低開盤的做法。
無奈的是,按現有規定,樓盤賣樓前一天公布樓價,賣樓時價格不得高於此價,但是否可以低於此價卻沒有規定。
●兩套打通大行其道『70/90』政策執行了一年多時間,今年國慶前後,大批按照『70/90』政策審批的樓盤項目推出市場。但記者卻發現,在市場上真正推出大批90平方米以下中小戶型單位的樓盤並沒有預想中多。
『70/90』政策要求,整個城市年度計劃中,建築面積90平方米以下的單位要佔總開發量的70%。而此前,廣州不少項目報建申請時,必須按單個項目建築面積90平方米以下的單位佔總住宅建築面積70%以上的標准來申報。但近期將要推出的樓盤中,真正符合這一要求的樓盤並不多。原因很簡單,報建時的確是達到『70/90』的標准,但設計時早就想到了變通的辦法——設計成可以打通的戶型,只要兩套小單位打通就成了大戶型。
記者國慶在天河某樓盤看到不少打通戶型。把連接兩套單位入戶的走廊設計為花園,一套單位直接設計成兩個套房和一個房間,另一套單位則是客廳和廚房,兩套單位面積加起來190多平方米。而兩套單位合起來只有一套廚房,所以只能兩套打通來賣,拆開來根本無法成為兩套各自獨立的單位。樓書上的戶型圖更是把兩套房子標示為『05/06房』,顯示要兩套搭著一起銷售的,而在銷售現場公示的銷售合同范本中,更有『合同打通戶型』的合同文本,清楚標明兩套打通的裝修配套等細節。另外,城郊某樓盤則巧妙地利用陽臺面積只算一半的單位計算方法來控制面積。如一套90平方米左右的單位,明為兩房設計,卻增加了一個戶內陽臺,兩面有牆,一面有玻璃門,還有一面只要配上一個玻璃窗就成了一個房間。就是利用陽臺面積只算一半的辦法,使一套建築面積90平方米單位成為一套三房帶套房的單位。
●『忘記』告知買家樓頂無產權《物權法》第73條規定:建築規劃內的道路,屬於業主共有,但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地,屬於業主共有,但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。換言之,開發商無權贈送首層花園和樓頂露臺。
不過,一些開發商尤其是郊區開發商為吸引置業者,紛紛使用贈送花園、閣樓、露臺的方式。在番禺某小區盤,首層一套130平方米的房子,贈送的花園和露臺加起來已有140平方米,超過了房子的面積,頗讓人心動。在花都,一些開發商仍然將樓頂作為一種優惠贈送給頂層的買家,但銷售人員往往會『忽略』、『忘記』告知買家這些是沒有產權的。
有房地產律師提醒,有些建築在設計中,閣樓和露臺本身就和房屋連成一體,購房者購買時應避免閣樓和露臺的權屬爭議。另外,首層單元附送的花園如果沒有產權,按照《物權法》規定可能成為共有部分為所有業主享有,可能出現權屬爭議。
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