●廣廈觀風

　　『房貸新政』與房價無關

　　國慶節前的9月27日晚間，央行聯合銀監會出臺『房貸新政』，明確規定，『對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的貸款首付比例將不得低於40%，貸款利率不得低於中國人民銀行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。』

　　『新政一定會給這個七天長假購房熱降溫』、『房價會因新政下降』、『樓市拐點將現』……眾多樓市『先知』發出此起彼伏的喧囂聲。與這些旁觀者的觀點相左的是，京城一乾樓盤在節日前再次把房價拉高，等著『黃金周』收銀。

　　如今長假過了，詢問京城數家在售樓盤，均少有收獲。與此同時，電視新聞報道，為期數天的深圳秋季房展，規模宏大卻收獲慘淡，僅僅交易了六套房子———或許這一次真的被樓市『先知』不幸言中了，新政真的給樓市降了溫。然而，另一個來自業內的聲音也讓人不能忽視：新政的打壓能在短時間內，讓樓市供應量不足的局面得到緩和。無論如何，這一輪金融新政對樓市的副作用已經顯現。

　　『新政的目的只是對個人購買貸款的過度膨脹給予警示。』一位金融專家一語道破實情：『個人住房商業貸款的迅速膨脹，不僅使房地產業陷入嚴重依賴信貸的尷尬局面，也使銀行風險過於集中到房地產業運行中。如果房價出現波動，房地產市場風險就隨時會蔓延到金融領域。』

　　指望新政打壓房價的人應該注意到，『房價出現波動』金融機構比誰都緊張。

　　實事求是地講，目前在北京『無房可住』的人不多，相當數量的人是對自己的住房條件不滿意，他們的需求成為開發商建設商品房的動力。

　　如果新政果真讓那些炒房的人止步了，對於自住的買房人不是壞事，倒是原指望第二次買房改善居住環境的人這次受到連累———首付款要多交不說，在經歷了今年連續5次銀行加息後，還要承受1.1倍的增高利率！

　　一個段子是這樣說的：愛吃肉的人最招蚊子，原因就是你想吃肉就有喝你血的。盡管吃肉在如今飲食豐富的時代並不奢侈，但你的要求畢竟超出了溫飽，除非你的實力達到了鮑魚魚翅的程度。

　　房貸首付提高刺激了誰？

　　開發商無動於衷投資客影響不大自住者如坐針氈

　　9月27日，隨著央行、銀監會聯合下發的《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔2007〕359號)這一政策的出臺，許多購房者的『焦慮『終於看到了撥雲見日的曙光。從『359號文』看，房貸調控的『第一刀『落在了第二套房的購房者頭上，這在讓許多初次置業購房者松了一口氣的同時，但是無差別地對待『第二套房』的置業者，以及由此開始房貸調控幾乎必然地接踵而至，還是讓很多購房人不能完全安心。人們不禁要問：首付提高，究竟刺激了誰？

　　●首付提高住宅市場突遇『寒流』

　　根據『359號文』，對於第二套住房實行首付比例不低於四成，利率不低於基准利率的1.1倍的政策，這意味著，比起購買第一套房，置業者在購買第二套房時，不但要一次性多拿出至少一成的首付，更要承擔起高達8.613%的利率。『根據前幾次利率提高的平均值，這相當於在目前利率的基礎上，又加了七次息！』一位銀行業人士向記者介紹道。

　　這樣的政策背景，首當其衝受到影響的便是一些意向業主絕大多數為貸款購房者的高端樓盤。以奧運板塊為例,幾個高檔住宅在黃金周幾乎都遇到了銷售『寒流』,在一個均價18000元/平方米的樓盤現場記者注意到，往年黃金周售樓處熙熙攘攘，不斷有新的購房意向達成，但此次『十一』長假，雖然售樓處依然人流不斷，但顯然看房的多，真正想買房的卻少了許多。一位工作人員向記者坦言，對於該樓盤而言，由於一套房屋總價多數超過200萬元，買房者多數都需要辦按揭，可此次房貸首付提高一成，讓買房人一下子多掏20萬現金，的確不是容易的事。『公司也沒有想到央行會在這個時候出臺首付提高的政策，不然一定會在假期之前及時調整銷售政策，不過現在看來，這個黃金周基本算是白過了。』

　　●提高首付政策遭遇對策阻擊

　　追根溯源，本次房貸首付提高最初始於銀監會主席劉明康8月初在一次內部會議上，提到要研究個人住房貸款首付提高的方案。事實上，銀監會高層在去年5月便曾有一次提高首付的呼吁，但此次明顯要比以往來勢洶洶的多。首先是深圳二手房的『停貸風波』，記者通過電話諮詢了深圳當地的房地產中介機構，得到的消息是在深圳購買二手房已經很難從建設銀行、中國銀行獲得貸款，同時其他銀行也都加大了房貸的審核力度。其次是南京等城市公積金貸款的收口，9月初，南京市發布政策，規定住房公積金繳存人曾辦理過住房公積金貸款的、再次購房申請公積金貸款的暫不批准辦理；夫妻雙方有一方曾辦理過公積金貸款的，再購房也暫不辦理公積金貸款。

　　與其他城市的風聲鶴唳相對，北京的房貸市場則依然處於平靜之中，盡管『359號文』終於趕在『十一』之前出爐，盡管以我愛我家副總經理胡景暉為代表的一部分業內人士曾多次表示北京提高房貸首付將從10月起實行，但記者從北京各大商業銀行內部依然沒有得到任何確鑿的消息，即使處於風暴中心的建設銀行也向記者表示：『目前該行對購房者仍可執行最低兩成的首付款比例。』

　　但無論如何，相比以往，房貸首付提高看起來已經顯得觸手可及，但是，何時開始執行新的政策，『第二套房如何界定』，依然懸而未決。實際上，很多擁有多套住房的家庭為了防范物業持有的風險，已開始將房產分散於不同家庭成員名下，有的家庭甚至連學齡前的小孩兒都是『業主』，這樣的問題得不到解答，『359號文』多少有些形同虛設。

　　●自住型置業者懮心忡忡

　　不管怎樣，『359號文』的發布，意味著央行和銀監會將調控觸角伸向房貸領域的開始。盡管『第一落點』置於『第二套房』，但問題在於，是不是所有購買『第二套房』的消費者都是金融調控所應打擊的對象？是否正常的昇級居住條件的需求都位於應受擠壓之列？是否自住型需求應該與純粹的投資者、炒房團一視同仁？顯然，首付提高不僅刺激了許多投資者，更讓許多自住型購房者懮心忡忡。

　　『我看上的這套房子，總價在110萬元左右，貸款首付提高到四成，就意味著要先期給銀行44萬，可我目前手頭總共現金只有40萬左右，全部拿來買房，有些不放心。』趙先生是記者在東四環某樓盤認識的一位購房人，他告訴記者，現在自己一家三口住在10多年前單位分給的一套50多平方米的小兩居裡，產權在自己名下。現在孩子長大了需要提高居住水平，沒想到卻趕上了首付提高。『我肯定算是第二套房，可現在讓我一下子多拿出來十幾萬，還要承擔那麼高的利息，恐怕不得不放棄了。』

　　中原地產華北區董事總經理李文傑在接受記者采訪時表示，提高房貸首付比例，受衝擊最大的肯定是這類自住型購房者：『一套房子總價的一成目前基本在10萬元的數量級，普通購房人不可能輕易拿出那麼多錢，只能推遲買房。』李文傑說，如果一旦這樣執行，肯定會抑制一部分需求，但這部分需求是不是『應該被抑制』值得商榷。相反，在他看來，提高首付其實對高端需求沒有太大觸動，包括對投資者也只能輕微地增加他們的觀望情緒，多出來的一成首付並不能給他們帶來什麼實質性的壓力。『真正有作用的在於1.1倍於基准利率的新利率標准，但多出來的這些利息能否對他們產生實質性的影響現在還很難說。』

　　●開發商樂於『自提首付』

　　與購房人普遍表現出的懮慮相比，開發商面對房貸首付提高沒什麼強烈的反應。『提高首付會讓開發商損失一部分客戶，但市場供需比例相差懸殊，這些損失遠不足以讓他們發愁房子賣不出去，所以提高首付與否對開發商沒有實質性的影響。』李文傑解釋道。

　　而開發商自己的說法也印證了李文傑的判斷。一家知名上市房企的北京公司副總經理向記者表示，他們對首付提高之後的局面判斷有三，一是一部分人會放棄買房，同時其購房心理也會發生重大轉變；二是根據目前購房者登記情況及其購買力預計，對首付提高有承受能力的消費者足夠消化掉開發量，不會出現需求『真空』；三是首付提高可以使公司更多回流資金，現金流會更為充裕和自如。『得出的結論是，提高首付，對我們利大於弊。』

　　事實上，並不是所有開發商都僅滿足於聽著首付提高心裡偷著樂，甚至已經有人先行自己提高了首付。記者近來在許多項目探盤時發現，相當多的樓盤已經要求購房者貸款時首付比例不得低於三成，有的已經要求四成甚至更高。而朝陽區的某項目在開盤時，已明確表示首批推出的房源將全部面向一次性付款購房人，按揭購房者要等下一批纔接受。可見，首付提高根本擋不住需求的膨脹，開發商穩如泰山也就不足為奇了。

　　●新政背後

　　提高首付意在規避地產泡沫

　　首付提高嚴防樓市風險

　　調查顯示，今年8月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，環比上漲1.4%。特別是上海、北京、深圳等城市的房價猶如脫韁的野馬直線上昇。一些原來房價較低的中西部省會城市後來居上，房價也上漲了百分之三四十，全國房價一片飄紅。這使得國家幾年來出臺的調控政策被過快的增長速度徹底抵消。

　　有專家認為，中國房地產市場從整體上看已經進入一個『危機四伏』的境地。以北京為例，房價8月同比上漲13.5%，房價創年內新高。從空置率上看，據統計數據顯示，2007年第二季度北京市中高檔住宅的整體空置率高達24.42%。按國際慣例，已經為商品房嚴重積壓區。同時，8月份北京市的房屋均售租比也已經高達315比1，超過國際公認的300比1的警戒線。專家指出，售租比過高意味著房產投資收益正在下滑，房價存在著『虛高』的成分。

　　面對房地產可能出現的風險，其實早在2003年央行便開始出臺一系列政策調控房地產市場。在2005年，央行就曾提出要針對第二套住房購買者提高首付比例。但在實際操作層面上，多數銀行通常對第二套住房依然執行20%-30%的首付比例，因此成效並不顯著。在2006年6月1日央行再次出臺政策，限定個人按揭首付比例不得低於30%。但這次也由於種種原因並沒有實現抑制房地產過熱發展的目的。

　　另一方面，銀行也開始采取措施抵御可能的金融風險。房價的暴漲已經在很多方面威脅到金融系統的安全。實際上，早在2004年下半年開始，國內各家商業銀行就陸續出臺措施，提高了房貸門檻，抵御可能的金融風險。比如對於購買2套住房的客戶，一些銀行要求首付比例要在四成以上。這些措施在打擊炒房、穩定房價方面，取得了明顯效果。而8月份，劉明康主席在銀行內部的一次講話時也表過態，希望商業銀行提高房貸首付，既是『為了控制商業銀行的信貸規模，也是為了對付一些地區房價上漲得過快的現實。』

　　為抑制房地產過熱，央行今年已經連續五次加息了。在加息，土地政策等一系列政策推出來以後，依然不能抑制房價，而采取更嚴厲的措施，提高首付的方式預防金融風險也是央行應對房價過高的一個『殺手?』。正是在這樣的一個背景下，提高首付的政策終於被『掀起了蓋頭』。

　　●『敞口式』房貸即將終結

　　縱觀我國多年的房貸市場，有專家認為我國實際上一直奉行著『敞口式』的原則，無傾向性地發放貸款。在市場逐步走向成熟的過程中，這種房貸政策在推動住房消費的同時無形中助長了購房的需求，違背了市場經濟發展需要不斷調整的規律。調整房貸政策正是調控房地產市場的重要手段之一。

　　保障居民的居住也是政府的職能所在，這也是構建『和諧社會』所必需的條件。國內很多人認為房地產是很好的投資產品，但是事實上在絕大部分的發達國家，房地產並不是作為投資產品來對待。央行今年來連續加息等調控政策的推出也顯示了我國政府不願把住宅變成投資品的傾向和調控房地產市場的決心。如果把中國經濟看成封閉的經濟體的話，加息能夠抑制房價，但是現在中國經濟是全球經濟的一部分，加息不是非常有效的手段。在加息手段沒有達到預期效果情況下，調整房貸成為了主要的調控手段之一。

　　這次首付提高也有銀行自發的成分在裡面，各大銀行自發去收緊銀根。美國次級房貸危機就讓很多中資銀行得到了教訓。很多中資銀行都受到損失，也意識到房地產市場的風險。建行剛剛公布公告說，中國將進入房貸違約的高風險期，在這種情況下銀行應該提高對第二套及以上住房放貸的首付比例。報告指出，近幾年來，我國個人住房不良貸款數額呈攀昇趨勢。以上海為例，去年3月末，上海中資銀行個人住房不良貸款率達0.41%；今年3月末，個人住房不良貸款餘額已攀昇至16.7億元，不良貸款率增至0.68%。據透露，在今年6月銀監會要求國有商業銀行等對各自房地產貸款展開風險自查中，其個人房貸風險壓力均已經逼近警戒線。

　　國內有房地產學者認為，在需求膨脹的情況下，利率調控的作用有限，但是首付比例的調控作用卻非常強。這對需求的抑制將起到非常明顯的效果。據稱，像這種提高首付的『殺手?』，臺灣地區曾經用過。臺灣房地產價格經歷三輪火爆上漲後上漲了3.8倍，首付比例提高至五成後，樓市持續低迷了13年。

　　在多種政策調控沒有取得預期效果的情況下，為了穩定金融市場，保持經濟的健康發展，提高首付越來越成為可能的手段應對中國目前房地產市場可能存在的種種風險。