9月27日，央行和銀監會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱『927新政』)，對房地產開發貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業用房購房貸款、房地產信貸征信制度等做了全面規定。盡管房地產開發商都在說影響不大，又會成為『空調』，但是仔細研讀就會發現，『927新政』與2003年的『121文件』有本質不同。

　　它有一個基本點就是對住房消費與住房投資的區分。作為消費，政府不僅希望通過保障性住房來保護低收入民眾的居住權，也希望通過各種優惠政策讓更多民眾有能力進入商品房市場。作為投資，則提高貸款利率和首付比例，不能享受優惠。可以說，如果在信貸政策上能夠對住房消費與投資做出清楚的界定，那麼國內房地產市場的健康發展也就邁出了第一步。

　　更為重要的是，『水能載舟、水也能覆舟』。國內房地產市場快速發展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產品的創新支持的結果。一方面，開發商大肆『圈錢』、『圈地』，另一方面則是有不少投資者利用信貸資金或金融杠杆進行投機炒作。目前，銀行住房消費信貸估計已接近5萬億(二季度末達4.3萬億)，加上住房公積信貸5000億，共計有5.5萬億貸款(2005年末只有2.27萬億)。也就是說，目前國內房地產市場火爆已並非什麼剛性需求，而是投機炒作的結果。

　　有人說，『927新政』對有錢人沒有用，針對的只是錢不多的人。其實，凡是房地產投機炒作者，都肯定是在利用銀行的便利金融杠杆。即使是有錢人，他們也不會完全用自己的錢來炒高風險的房地產，之所以要借銀行的錢，根本上就是要把風險轉嫁出去。如果房價上漲，他們就能夠輕易的賺錢；否則，大部分風險就可以讓社會來承擔。

　　還有人說，民眾手上的錢多，在通貨膨脹過高的情況下，進入房地產投資有什麼罪？央行為什麼要阻止？其實這種言論完全是不負責的。因為『927新政』打擊的是利用銀行金融杠杆的炒房者。如果個人真的錢多，也不需要向銀行貸款投資，那麼『新政』對他們也就沒有任何影響。

　　值得注意的是，購買第二套以上住房的信貸利率是基准利率的1.1倍以上，即投資性住房比購買第一套住房的利率上漲了近30%(由目前的優惠利率6.66%上漲到8.61%)。那麼，投資者就得考慮其面對的風險了。現在最為重要的就是：購買第二套住房的時點如何來確定。希望央行與銀監會進一步出臺其細則，即規定凡是在某一個時點(比如說2008年1月1日)以後還款的銀行第二套住房貸款(請注意這裡是『還款』而不是從什麼開始『借』)都得采取新的信貸政策。那樣，房地產投資者面臨的風險可就大了。

　　現在很多人都在根據自己的需要、以對自己有利的方式來解釋『927新政』，但這些解釋很可能與實際的政策『信號』是不相符的。我想，要落實『927新政』首先就要把它當做一項公共性政策來嚴格執行，而不僅是一種商業銀行行為，各商業銀行不得以『利潤最大化』為准則來討價還價。對於那些不嚴格執行的，央行及銀監會要制定嚴格的懲罰規則。比如，就像對『河北邯鄲農行事件』的處理一樣，采取嚴格的『行長負責制』。

　　與以往不同的是，『927新政』是用市場化的工具對房地產進行調控。以往調控的效果之所以不好，最根本的原因就在於采取行政性調控的方式，必然要通過行政性方式來落實。地方政府就可以用各種方式來消融中央政府的宏觀調控，從而使調控無效。而市場化的方式是通過價格機制來調整，地方政府的影響就有限了。比如說，銀行利率、信貸政策，地方政府還有能力來改變嗎？因此，只要走上市場化調控之路，那麼我們相信央行及銀監會是有能力對房地產市場進行全面調控的，也就不會像有些人說的那樣又是『空調』了。

　　『927新政』針對的是『已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的』，首付不得低於40%，貸款利率不得低於同期同檔次基准利率的1.1倍。而對於購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，則應重點支持，無論按揭成數上還是利率都采取優惠的方式。目前市場上有人說，『新政』之後，對那些購買自住房的民眾來說更為不利。可以說，這完全是一種謊言。

　　對於『第二套(含)以上住房』的界定問題，文件規定還不太清楚，不同的人有不同的理解。比如，第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位？是以全國為范圍還是以一個城市為范圍？是以現『新政』出臺為時點還是以購買者貸款、還款時間為時點？等等。這些模糊之處也很容易減弱政策的執行力度與效果。

　　不過，文件中也有一些制度安排來確保第二套住房的認定，比如要求商業銀行應提請借款人按誠實守信原則；借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%；銀行的征信系統管理與建設。這些規則都能夠對第二套住房的界定起到不小的作用。就目前的技術條件及銀行管理要求來看，只要央行及銀監會做出強制性的要求，查詢購買第二套住房的征信體系也容易落實。當然，就如前面所指出懲罰條例一樣，央行與銀監會不僅還得就第二套住房的界定作一個更清楚的解釋，同時也得讓各商業銀行住房信貸信息強制性進入央行的征信體系，以免各商業銀行各行其是。

　　同時，『927新政』也並非僅是針對需求的一方，對開發商也有一系列規定。比如對項目自有資金的要求；對具有囤地、囤房的企業不得發放貸款；對空置3年以上的商品房，不得接受其作為貸款抵押物的要求；嚴禁以房地產開發流動資金貸款；只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款……這些政策都表明管理層對房地產市場信貸的全面收縮。

　　當然，對於房地產開發商的信貸管理，最為重要的還是應該盡快完善或取消不合理、不公正的住房預售制度。這既是開發商『捂盤』、『捂地』的根源，也是房地產市場價格推高的重要制度根源。一個完全變化了的市場環境，一個成了全國第一產業的房地產，難道還要在這樣一個計劃經濟下制定的制度來庇護嗎？

　　其實，『927新政』相關的內容還有很多，比房地產信貸監測及房地產信貸征信體系的確立，這些都能夠為上述規則執行創造條件與基礎。也就是說，市場決不可低估央行及銀監會對『927新政』執行與落實的決心。我想，只要管理層能夠在一些細則上作進一步的制定安排，『927新政』就能夠真正落實，房地產市場的投機炒作行為就會得到有效遏制。『新政』不僅要對房地產市場今後的進入者嚴格限制，而且對已經進入者也要進行全面清查和嚴格限制。這樣，國內房地產市場回歸理性的日子也就不遠了。