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當前,在房地產開發熱潮中,合作開發的各方圍繞產權歸屬問題產生了許多糾紛與訴訟。山西省長治市華茂副食果品有限公司(以下簡稱華茂公司)與長治市傑昌房地產開發有限公司(以下簡稱傑昌公司)之間的糾紛頗具代表性。
引發糾紛
單方增加建築面積
2002年5月,由長治市駐廈門辦事處的李某牽線,華茂公司與閩籍商人蘇福倫、鄭榮順相識,繼而形成合作伙伴關系,共同合作開發華茂商業園區。2002年7月6日,為合作開發『華茂商業園區』項目,長治市華茂公司與蘇福倫、鄭榮順及香港益群企業貿易有限公司陳培森三人訂立『合作開發協議』,將長治市傑昌公司確定為開發『華茂商業園區』的項目公司,同時對公司的股東做了變更,吸納蘇、鄭、陳三人為公司控股股東,與華茂公司進行合作開發。
隨後,華茂公司將『華茂商業園區』項目所有手續、法人資格和華茂公司的26.6畝土地及無償拆除的1萬多平方米地上建築物達到『三通一平』後交付傑昌公司開發建設使用。雙方又於2002年7月6日簽訂了《合作開發協議》,協議約定華茂公司作為項目的合作方,可分得項目總建築面積11070平方米的房產,其餘房產歸蘇福倫及香港益群公司所有。
記者注意到,華茂公司作為開發單位開發的『華茂商業園區』項目,是經長治市發展改革委員會以長計投字(2001)216號立項批准的,批准的開發建設規模總面積為43787平方米,而雙方的《拆遷安置協議》也是在此開發建設規模下訂立的。
開發工作本該就此順利進行,但卻出現了意想不到的變局。2002年12月31日,山西長治市計委根據傑昌公司的申請,以長計投字(2002)64號批復:項目名稱由原『華茂商業園區』更名為『假日陽光廣場』,總面積為71549平方米。
直到2003年11月以後纔知道開發總面積增加的華茂公司劉先生認為,傑昌公司單方將項目建設規模從43787平方米增加到71549平方米,新增加面積達27762平方米。作為項目的合作開發方,華茂方要求按50%分配新增的面積。
而傑昌公司執行總監陳先生則表示,傑昌與華茂並非合作開發關系,雙方是一種房屋拆遷、安置的法律關系,華茂公司無權分得雙方《拆遷安置協議》和之後簽署的《補充協議》之外新增的房屋開發面積。至此,雙方矛盾進一步激化,直至對簿公堂。
最高院認定
雙方為合作關系
2004年9月22日,華茂公司作為原告向山西省長治市中級人民法院起訴,傑昌公司認為案件訴訟標的超出了長治中院的受理管轄范圍,提出管轄權異議之下,最後此案於2004年11月20日被山西省高級人民法院直接調走審理。
2005年6月5日,山西省高院作出了一審判決:被告傑昌公司從增加的面積中補償原告華茂公司5552平方米,其中住宅面積為2166平方米,獨立店鋪為1000平方米,大小商場為2386平方米。一審判決後雙方不服,均上訴至中華人民共和國最高人民法院。
2006年9月26日,最高人民法院作出判決認定了雙方為合作關系,指出本案實質上是華茂公司以土地使用權出資,與相對方合作開發。華茂公司與蘇福倫、香港益群公司、陳培森之間通過《房地產合作開發協議書》及對該協議的實際履行行為形成合作關系,新增加的面積理應歸合作的各方共同所有。同時維持了一審山西省高院的判決。
案外因素多多
糾紛無解
本案到此似乎該塵埃落定了,但是事情遠非那麼簡單。在最高人民法院判決生效後,山西省高院指定長治市中級人民法院負責此案的執行。
2007年8月22日,因為該案,長治市中級人民法院向被執行方——傑昌公司收取天價『實支費』問題被相關媒體曝光。
一位從事司法工作30餘年的老法官表示,本案的案情其實並不復雜,如果雙方都能本著誠實、守信的原則進行合作,應該是一個雙贏的結局。而太多的案外因素,讓一個簡單的經濟糾紛,變得越來越讓人看不懂,『雙方走到現在,已經沒有合作的基礎了。』他告訴記者,招商引資並不能以出賣當地利益為代價,市場的事情,讓市場去決定;法律的事情,讓法律去說話,這樣纔能建立起健康的市場機制。
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