|
||||
2007年9月15日,央行再次加息。金融機構一年期存款基准利率上調0.27個百分點,由現行的3.60%提高到3.87%;一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由現行的7.02%提高到7.29%。這已是央行本年內的第5次加息。
從2007年年初至今,央行4次加息的幅度大致相同:自8月22日起,一年期存貸款基准利率分別上調0.27和0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率相應上調0.09個百分點;3月18日起,金融機構一年期貸款基准利率上調0.27個百分點,由6.12%提高到6.39%,其它各檔次貸款利率也相應調整;5月19日、7月21日起,金融機構人民幣一年期存貸款基准利率各上調0.27個百分點。
隨著一年內的多次加息,讓『因房為奴』的嘆息也更加沈重。業內人士指出,我國中產群體中擁有自購房者有近8成是通過商業貸款的形式購買商品房。也許,一些買房投資者並沒有因此而受到太多打擊,相反一些普通的買房按揭者卻承受了政策帶來的壓力。
閆小姐就是房奴一族,對於央行的一次次加息,她表示出了些許無奈,她對記者說,自從2006年4月買了一套商品房後,隔幾個月就加一次息,起初她並沒有太在意,而在今年第五次加息之後,她感覺到了一些恐慌,『未來是否還要加息?到底要加到何時?』閆小姐對記者說,加息前後,她每個月要多向銀行還款100多,20年代款的利息總計就將近30000元。為了躲開銀行的加息,閆小姐決定和老公在年底提前還一部分貸款,『從今年開始,我們打算每年都拿出一部分存款用於還款,這樣算下來,貸款的利息就能和原來相差不多。』
通常來說,『房奴』就是指家庭月負債還款額超過家庭月收入50%以上的家庭。按照國際通行的看法,月收入的1/3是房貸按揭的一條警戒線,越過此警戒線,將出現較大的還貸風險,並可能影響生活質量。
而年內的5次加息,到底對『房奴』的還款壓力增加多少?某銀行房產信貸部的工作人員算了一筆賬:以業主10萬元貸款10年還款期、采用等額本息還款法為例,2007年3月18日,貸款利息下限為6.04%,還款總額為133465.78元,月均還款1112.21元;9月15日後,央行經過五次調整後利息下限為7.83%,還款總額為144517.20元,月均還款1204.31元。利息增加總額為11051.42元,月供增加92.1元。
那麼,對於普通購房者來說,他們應該如何在頻繁加息的背景下,盡可能避免因之而產生的損失?尤其是面對更多銀行趁機開發的房貸套餐,他們該如何認識,如何選擇?本期將把房貸市場上重點的個人按揭貸款品種詳細列出,以備購房者選擇。
【中國銀行】
品種一:固定利率貸款
它是指銀行為購買住房的借款人提供的在一定期間內貸款利率保持固定不變的人民幣貸款,就是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率,不論貸款期內市場利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。
中行三年期的固定利率產品是5.85%。而現在利率是6.12%,即可以享受比優惠利率還低的利率,還可以防范這幾年央行加息的風險。
適用業務:1、一手房貸款、二手房貸款;2、房產抵押、非交易轉按揭業務;
適合人群:在中國大陸境內購買個人住房和商業用房且年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人。
月供:中國銀行固定利率個人住房貸款目前有3年期5.62%和5年期5.78%兩個檔次,還款方式選擇等額本息或等額本金均可,期滿後可改為活動利率或者繼續選擇新的固定利率。中國銀行是到目前為止唯一一家提供個人住房貸款固定利率期權的銀行,客戶可提前3年鎖定將來的固定利率。例如以貸款50萬元,期限20年,等額本息還款計算,固定利率3年月供3473.41元,固定利率5年月供3518.99元。
貸款期限:人民幣個人住房貸款最長期限不超過30年,個人二手住房貸款的期限最長不超過20年;外幣個人住房貸款最長期限不超過8年。
首付比率:一手房30%(90平米以上);二手房20%(90平米以下)。
優惠利率:固定利率不享受浮動利率中規定的可下浮15%的優惠,固定利率按照中國銀行給與的優惠後的利率。
放款時間:審批一般三到五個工作日即可。
房齡要求:房齡+貸款期限?35年。
提前還款:辦理提前還款需要提前15個工作日向銀行遞交書面申請,貸款不滿一年提前還貸的違約金是提前還款總金額的一個月利息(利率為提前還款日的日利率×30),貸款滿一年後提前還貸暫不收取違約金。
其他特點:固定利率與浮動利率可以相互轉化。
案例分析:以貸款50萬元期限為10年的房貸為例,如果從辦理按揭後的第二年開始,如果央行每年加息0.25個百分點,浮動利率第十年的利息就為7.245%,而固定利率就算定為6.12%,10年下來,實行固定利率可以節省31300元。
產品優勢:1:貸款期間利率保持固定不變;2:還款方式靈活多樣;3:可提前還款;
產品劣勢:1:房貸利率略高於現實利率;2:不能享受優惠利率;
其他銀行推薦:中國工商銀行、中國農業銀行、光大銀行;
品種二:直客式貸款
在一手住房貸款業務中,直客式房貸就是『先貸款,後買房』,其流程是購房者直接找銀行辦理貸款然後去找開發商買房子,直接享受開發商一次性付款的優惠折扣。而以往按揭購房的普遍做法是間客式,也就是先買房,然後去房產商指定的銀行辦理貸款。與傳統的間客式房貸不同,直客式房貸加大了貸款購房者的選擇權,不再受指定銀行、指定網點的限制,在銀行和樓盤的選擇上更具自主性,手續更加方便,放款速度明顯提高,貸款時間大大縮短。
適用業務:1、一手房貸款、二手房貸款;2、房產抵押、非交易轉按揭業務;
適合人群:銀行信用等級較高的客戶。
月供:以貸款50萬元,期限20年,利率以目前人民銀行公布的房貸利率標准水平7.38%下浮15%後6.273%為例計算等額本金:首月還款4697.08元,以後月供每月遞減11元,最後一個月還款2094.22元。等額本息:月供為3661.50元。
貸款期限:人民幣個人住房貸款最長期限不超過30年,個人二手住房貸款的期限最長不超過20年;外幣個人住房貸款最長期限不超過8年。
首付比率:一手房30%(90平米以上);二手房20%(90平米以下)。
優惠利率:貸款利率最低可按照中央銀行規定同期限人民幣基准利率的0.85倍執行,即現行基准利率×0.85=優惠利率。
放款時間:審批一般三到五個工作日即可。
房齡要求:房齡+貸款期限?35年。
提前還款:辦理提前還款需要提前15個工作日向銀行遞交書面申請,貸款不滿一年提前還貸的違約金是提前還款總金額的一個月利息(利率為提前還款日的日利率×30),貸款滿一年後提前還貸暫不收取違約金。
其他特點:直接貸款給買房者,無需經過開發商擔保,立刻能享受到一次付清房款的優惠。
案例分析:王女士看中了一套價值80萬元的房子,開發商規定一次性付款優惠3%,還贈送兩年的物管費用。陳女士在朋友的指點下,繞過開發商和其指定銀行,直接選擇了某銀行的『直客式房貸』。貸款發放後,銀行貸款與陳女士自備的首付款湊成80萬元,一次性付給開發商,從而獲得3%的折扣。
『直客式房貸』是銀行直接把購房款貸給購房者,開發商對一次性付清房款的折扣優惠,這種讓購房者獲得銀行的貸款折扣相當可觀,一般是房價的3%。例如一次性付給開發商的貸款總房價為70萬元的商品房,使用直客式模式,將節省2.1萬元。另外,總購房款下降,相應的稅費也會跟著減少,如修維修資金、契稅等。並且,由於省去了開發商指定律師的審核購房者資格環節,還節約了律師費。
產品優勢:1:先貸款,後買房;2:不再受指定銀行、指定網點的限制;3:放款速度明顯提高,貸款時間大大縮短;
產品劣勢: 1:申請門檻比較高;2:手續相對繁瑣;
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||