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10日,國土資源部正式發佈最新版本《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令),明確規定工業用地必須通過招拍掛公開方式出讓,此外,建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得,不得進行按比例分期發放。也就是說,開發商將不能進行土地“分期付款”。對於市場來說,這將使動輒成交總價數十億的地王或許將因此大大減少。
也就是說,開發企業必須在一次性繳清土地出讓金後,方可依法申請辦理土地登記,領取國有建設用地使用權證書。也只有領取國有建設用地使用權證書後,才能進行銀行融資並開發銷售。從積極意義上講,此一舉措一方面可遏制房地產開發商囤地、捂地以坐吃土地升值紅利行爲,改變過去開發商只需支付部分土地出讓金即可進行銀行融資並開發銷售,銷售回籠款又被用於後期償還土地款等後期循環開發的歷史;另一方面,由於這一新政讓開發商無法繼續循環開發,也就無法像過去那樣用有限的資金撬動多個項目,可在一定程度上防範金融風險。
應該說,這一新政對於國有土地的管理是有着一定積極意義的。記得大約在五、六年前,開發商只要競拍到一塊地,即使沒有取得土地使用權證,也可去銀行融資。國家出臺只有取得土地使用權證後才能貸款的規定後,一大批房地產開發商轉行。可幾乎也是在這個政策出臺以後,中國的房地產價格就開始突飛猛進了。
本次土地使用權證管理制度的政策調整,其實是上次土地、金融政策調整的深度延續。因此,對整個房地產開發市場的影響也是十分直接的。
由於城市規劃的需要,過去那種一小塊、一小塊規劃的現象將逐步被整片規劃所取代,很多住宅小區和商業、學校甚至醫院放在一起實施整體規劃後,總是通過一次性招拍掛的形式轉讓土地,由開發商實施整體建設。因此,現在轉讓的地塊面積就越來越大了,加之土地單位價款的快速上漲,使每一個地塊的價值不斷增大,也因此使“地王”的身價快速被刷新。單塊土地價款的不斷飆升,必然會淘汰一大批實力較差的開發商,市民購房的選擇權也隨即減少。而開發權的相對壟斷,也會直接助推房價的上漲。
從五、六年前的那次土地、金融政策調整來看,房地產開發商已經按照實力進行了一次洗牌;此次“必須一次性支付土地出讓金”的新規,必將在開發商間再一次洗牌,一些實力強的開發企業將繼續佔據一線城市的熱點地區,實力稍次的開發商必然會被擠出一線城市和熱點地區;實力一般的開發商可以在二線、三線城市積聚;實力較差的開發商只能在一些縣城實施開發或者改行了。這次的政策調整,肯定會加劇開發商依照實力重新洗牌的進度。未來,開發商將會在不同的城市間梯次共生。
但要是具體到某一個城市而言,開發商實力的近乎單一化,極容易引發寡頭時代的到來。