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根據央行的貨幣政策執行報告,2007年上半年,居民戶消費性貸款(房貸是其主要組成部分)比年初增加3800億元,超過去年全年的數額,比去年同期多增3699億元。7月和8月仍然延續了這一趨勢。與今年的形勢比較,2005年全年,個人住房貸款比年初僅增加2444億元;2006年繼續維持在2000億左右。
這是中國房價快速上漲的三年,根據國家統計局的數據,2005年和2006年的房價漲幅為6%左右,今年1-8月的漲幅逼近8%,一些城市漲幅更是超過10%。同樣是面對房價上漲,個人住房貸款市場的反應卻截然不同。2005年和2006年,漲價使得購房成本大幅增加,住宅不是那麼『物有所值』,因此人們選擇觀望,期待房價降到可接受的水平,導致交易量下降。但房價的快速上漲讓很多購房者變成了資者,他們通過『買-賣』賺取差價,漲得越快的房子越受追捧,有些樓盤在短短幾個月之內就能上漲50%甚至一倍,交易量因此擴大;投資者更多地利用貸款購房,這樣他們用少量的自有資金就可以同時炒幾套房,增加投資收益。
房價泡沫隨時會破『杠杆投資』和『追漲』的普遍化,不僅使得2007年住房貸款驟然擴張,也意味著房價中的泡沫成分越來越多。2005年的時候,就有人斷言房地產市場出現了泡沫,那時是言之過早,因為當時多數購房者並不『追漲』,宏觀層面的表現是房屋交易量下降或者平緩增長;而且購房者不希望承受太重的利息支出,每次加息都有人排隊提前還貸。而在今年,購房者似乎不再懼怕沈重的利息支出,經歷5次加息之後,住房貸款的增長仍然很快,顯然,有相當一部分人期望通過買賣的差價把利息損失賺回來,因此面對加息和房價上漲仍然選擇貸款購房。
住房投資的成本是投資者的利息損失(包括為房貸支付的利息和用於購房的自有資金可能產生的利息),而收益則是房租收入(如果是自住,則通過對比房租計算其收益),當收益不能彌補成本時,投資就失去基本面的支持,不能依靠自身的『張力』(盈利能力)維持下去,那就是出現了泡沫。2005年以來,房租的漲幅遠遠低於房價,已經不能償還利息,住房投資者不能通過房租掙回利息,如果在一段時間之內不能將房子以高價賣出,投資者就會損失慘重。隨著房租與房價之間的偏離程度越來越大,房價之中的泡沫成分越積越多,破滅的危險也就越來越大。
由於現在流動性還非常充足,市場預期房價會上漲,因此住房投資者還能指望通過買賣價差彌補利息損失並獲得盈利。一旦流動性不再如此充足,或者市場預期發生變化,那房價就難以持續快速上漲。今後一段時間,各地政府可能增加土地供給,建造廉租房和經濟適用房,這也會起到抑制房價的作用,同時流動性過剩的形勢也可能發生改變。
房價不漲或導致危機房價下跌可能帶來房貸危機,這剛剛被美國次級住房抵押貸款市場危機所證明。美國聯邦基金利率在2004年6月到2006年7月的短短兩年中,從1%上昇到5.25%,導致最優惠貸款利率從4%上昇到8.25%,房貸利率同步上昇,房貸客戶的利息支出在兩年之中就要增加一倍多,很多人無法承受,不能及時償還房貸本息。而這時美國房價也較前幾年大幅下跌,房貸客戶或貸款機構不能通過出售房子而收回貸款。房價下跌使房貸客戶變得『資不抵債』,房貸則變成不良貸款,貸款機構出現流動性短缺。
中國從2006年以來也是連續加息,5年期以上貸款的基准利率較2004年10月之前增加了1.71個百分點,增幅為27.9%,幅度遠遠不如美國。如果購房者是為了自住,利息負擔會加重,但還不至於不能償還。但對於那些住房投資者,他們每月的利息支出非常大,是以『萬元』作為單位,再增加30%,他們的資金鏈條可能難以維持,不得不在較低價格就將房屋出售,『追漲』的行為會被抑制。
從深圳近期的交易量下降來看,『追漲』的熱情可能已經在消退。但就全國范圍而言,現在還沒有普遍地出現類似情況。雖然央行一年之中5次加息,但多數房貸利率沒有立即調整,仍然是適用年初的利率,住房投資者的利息支出還沒有大幅增加。明年初,房貸利率將會調整,5次甚至6次、7次加息的效應會突然出現,住房投資者的月供驟然增加,他們將感受到利息支出增加帶來的沈重負擔。因此,可能到今年底明年初,房價上漲的勢頭就會難以為繼。
這時如果泡沫破滅,很多個體的住房投資者將變得『資不抵債』,不能償還房貸本息。銀行即使收回他們用作抵押的住房,也不能清償貸款損失,不良貸款將增加,流動性減少。我們將遭遇與美國類似的情況,房貸市場出現危機。
銀行行為的作用銀行已經認識到房貸中的風險,它們紛紛采取措施,主要是提高首付比例和嚴格審查。前兩年房價堅挺的時候,銀行積極進行產品創新,擴張房貸業務。政策要求提高首付比例,它們也通過各種方式讓客戶緩交或少交首付。房貸是各個銀行激烈競爭的優質業務,建設銀行表現優秀,在2006年躍昇為中國最大的住房按揭銀行。現在又是建設銀行廣東分行率先明確規定:第二套住房的按揭首付比例,將由三成提高到四成。估計其他銀行不久之後也會效仿。
銀行提高首付比例等於是做出明確表示:目前房價有泡沫的成分,實際價值可能只是市場價格的60%左右。如果多數銀行都采取這樣的措施,就會對房價的市場預期產生重大影響,投資者也會認同銀行的判斷,認為房價會下跌,他們將不敢持有住房太多時間,可能在較低價位就將房子出售,擠壓房價泡沫的情況會提前到來。
另外,銀行提高房貸的首付比例和嚴格審查,將使投資者的資金變得緊張,房地產市場的流動性形勢發生改變。願意出高價購房的投資者會因為拿不到足夠的貸款而被迫放棄,那持有住房的投資者就找不到合適的『下線』接盤,可能被迫以較低價格出售以『止損』。
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