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物業零收費
不是不收費
劉玉錄表示,即將實施的《物權法》為『零物業費』提供了法律保障。『《物權法》明確了小區公共部分的所有權歸全體業主所有,也就相當於明確了經營公共部分的收益權問題。』
國務院新修訂的《物業服務條例》中的第五十五條規定:利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修基金,也可以按照業主大會的決定使用。另外,劉玉錄指出,《物權法》第三十九條『所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有佔有、使用、收益和處分的權利』的內容,可以作為以物業共用部位、共用設施設備的經營收入來衝抵業主應交物業費的依據。與此相聯系,對該類收入,《物業服務條例》第六十六條規定:所得收益,用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩餘部分按照業主大會的決定使用。
根據上面引用的法律法規政策,劉玉錄認為,『零物業費』的本質並不是不收費,而是物業公司利用本屬業主所共有的社區公共空間、共用設施進行經營,以經營收入來衝抵物業費。這種經營主要體現在商務區域,如電梯廣告、會所等公共物業的出租費用等。
零物業費涉嫌不正當競爭?
新聞分析
劉玉錄認為,『零物業費』盡管是一個由企業提出的積極、善意的設想,但它在實踐過程中,可能會遇到一些『瓶頸』,因此還需要進一步研究討論。
第一,《物業服務條例》第二條規定:本條例所稱物業服務,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
換言之,目前物業服務的法定范圍或宗旨,並不是以經營為主以便賺取物業費,而是以服務為主。倘若聘用來的物業企業主要從事物業經營活動,那麼似乎就不應該稱為服務企業了。
第二,《國家發改委、建設部關於印發物業服務收費管理辦法的通知》(以下簡稱《通知》)第二條規定:本辦法所稱物業服務收費,是物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主收取的費用。
這一條是對物業費性質及其構成的界定,從中起碼可以讀出三點:一是物業履行服務後,收費天經地義;二是業主有義務交納享受物業企業服務後的費用;三是業主物業費的主要來源渠道並非物業共用部位、共用設施設備的經營收入。
第三,《通知》第三條規定:國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭,禁止價格欺詐,促進物業服務收費通過市場競爭形成。
結合《中華人民共和國價格法》的有關價格競爭內容的規定,『零物業費』可能涉嫌不正當價格競爭。這並不難理解,『零物業費』就如同國際貿易中的『傾銷』現象。何況,目前我們住宅小區的絕大部分物業服務企業都是前期項目開發企業的派生公司,這本身就不利於競爭,如果再加上『零物業費』的因素,會不會是雪上加霜?
最後,即使上述障礙都能得到克服,『零物業費』實行起來也可能遇到顯而易見的困難。以一個20萬平方米建築面積的居住區為例,即使每平方米取0.5元/月的低價格水平計算,一年下來就可收取120萬元物業費。而在一個小區的范圍內,要想通過物業經營在一年內掙來120萬元,談何容易。何況,為了掙足物業費,物業公司勢必要付出很大的精力、財力和企業資源。俗話說,一心不能二用,加足馬力去經營,在企業員工有限的條件下,這樣是否會影響到小區的物業服務質量,以副業壓了正業?
諸如此類,都是『零物業費』將要面臨的現實問題,如何解決,還需要相關企業做好各方面的准備。