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小產權房是指在農民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以被稱為『鄉產權房』、『村建房』,又叫『小產權房』。小產權房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,國土房管局也不會備案,是一些集體經濟組織在集體土地上集中建設的農民住宅樓,除了用來安置本集體經濟組織成員外,還以較低的價格向經濟組織成員以外的城市居民銷售。
小產權房由於省去了土地出讓金和一些相關稅費,其價格通常只有同樣位置商品房價格的40%至60%。在當前房價瘋漲,中低價房供應不足的情況下,很多購房者的注意力開始轉向『小產權房』市場。
日前,為進一步了解小產權房,記者來到位於本市西青區衛津南路延長線的育水佳苑項目。經過采訪,記者發現該項目屬於『合理不合法』的小產權范疇,但是一些慕名而來的看房者顯然還沒有意識到小產權的危害性。育水佳苑銷售依然火爆。
超便宜項目暗藏『殺機』
西青區衛津南路與外環線交口的育水佳苑,這是一個只有單證的小產權項目,售價僅3300元/平方米,而同區位的商品房價格達6000元/平方米左右。
從市區乘公交車來到育水佳苑所在的王姑娘莊,走進村委會大院,院落中的玻璃房子就是該項目的售樓處。售樓處內擺放著幾張辦公桌,兩三個看房人正在諮詢項目方面的問題。記者發現很多來看房的人都把問題集中在產權證的問題上。據售樓員介紹,育水佳苑是屬於村建房,但產權證是由區房管局頒發的。雖然和普通商品房的產權證有所不同,但房子依然可以自由買賣。據記者了解,區房管局無權發放產權證,那這種由區房管局發放的『產權證』是否具有法律效力呢?面對這樣的疑問,售樓員三緘其口,一再強調應該不會有問題。
一位看房者想要看看該項目的《預售許可證》等五類證書,售樓員說,育水佳苑是村建房,是在宅基地上建房,是不需要『五證』的。並且該項目肯定是合法的,只是和普通商品房有所區別。『五證』齊全是保證房產合法交易的前提,沒有『五證』的交易行為,購房者的權益如何纔能得到保障?
『要是國家征地,業主能否得到補償?』在記者一再追問下,售樓員說,即使國家征地,村裡一定會對購房者有所補償,這個補償應該不會低於購房款。
『那有什麼憑證能夠保證業主肯定會得到補償呢?』一位看房的女士問道。
『現在沒有什麼憑證,要是真到了那個時候,村裡肯定會有所安排。』售樓員猶豫了半天擠出了這句話。
從法律上說,小產權房不是商品房,這類房屋所謂的『產權證』不具有商品房產權證的法律效力,購買此類房屋的人其利益也不受法律保護;其次不能辦理貸款;第三,繼承、轉讓時缺少法律效力;另外它也存在房屋質量、物業管理、違規拆遷等諸多風險。』
高房價『逼』出小產權
在育水佳苑的售樓處,一名來看房的中年男士告訴記者,市區的高房價讓他承受不了,而該項目離市區並不是很遠,交通比較方便。雖然知道這個項目有問題,但確實也沒有別的選擇餘地。今天來看看房,他覺得還可以,回去和家人商量一下是否要下決心『賭一把』,因為『買了小產權總比沒房子住好。』
盡管建設部新聞發言人發布《關於購買新建商品房的風險提示》,明確表示『城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋』。因為非集體經濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產權登記,合法權益難以得到保護。盡管購房者也清楚此類產品的風險,但低於市場商品房一半的價格仍吸引著渴求住房的人們『鋌而走險』。用南開大學經濟學博士劉玉錄的話說,就是『高房價逼出了小產權房。』
劉玉錄認為,與育水佳苑處於同個區位的合法項目的售價應在5500元-6000元/平方米,而育水佳苑每平方米只售3300元,在價格上比同類產品有著明顯的優勢。一些有著強烈購房需求的消費者,其中也包括一些買房投資者,正是看中了它低廉的價格,後期會不會產生麻煩已經不在他們的考慮之中了。
雖然小產權項目大多集中於郊縣,但城市的發展推動了居住區域的外擴,郊縣區域特別是環外四區的發展不斷成熟,已逐漸被人們接受。這些區域的房價持續增長,拉大了區域內商品房與小產權房的價格差距,推動了小產權房市場的成長。當小產權逐漸形成規模時,就更麻痺了購房者的風險意識,小產權房持續熱銷。
小產權違法應立即叫停
我國的土地只有國有和集體所有兩種所有制。在農村,土地歸集體所有,村民在其中的宅基地上修建房屋自住,無需交納土地出讓金。如果要在農村集體所有的土地上建商品房出售,正確的程序應該是,先由國家征地,轉為建設用地,再由國家出讓給開發商,開發商向國家交納土地出讓金等稅費,建房後再出售給購房人,然後國家以頒發房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。
劉玉錄認為,正是征地政策讓村民看到了土地的美好『錢『景,導致了小產權房的出現。『舉個例子,北辰楊北公路兩側的綜合地價是35000元/畝,國家若對此地實行征地,那價格肯定會翻好幾番,恐怕350000元/畝都打不住。這種利益關系刺激了一些村民,他們正是看中了征地前後土地價格的變化,在國家征地前用開發小產權房的辦法進行創收。
『小產權房的存在還會催生出新的社會問題。』劉玉錄說,『如今天津有200萬平方米的小產權房在銷售,數量佔據了合法商品房的1/5。這樣發展下去,國家規定的18億畝保護耕地將會受到威脅,農民不種地了,都改種樓了,因為一個小產權項目能換回好幾輩的收入,農名何樂不為。這裡也體現出了國家土地制度的不合理。另外居民入住後,若國家實行征地,小產權房得不到國家的補償,村裡也沒有補償所有房款的能力,受到損失的肯定將是業主。長遠看,既然有關部門已經認定了小產權不合法,如今這麼多的房子已經建成,是將其拆掉還是為其平反?拆掉,國家受損失;平反,等於縱容了小產權的蔓延。所以,有關部門應在小產權房數量不多的情況下趕快制定措施,有效遏制它的出現。』
涉及小產權房的相關法律規定:
《土地管理法》第十條、第六十三條規定,農民集體所有的土地依法屬於本村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。
《津地產》提示:城市人購買農民宅基地上所建房屋不受法律保護。即使購買,也拿不到能上市流通所需的國有土地使用權證和房屋所有權證。
《合同法》第五十二條規定,因違反法律、行政法規的強制性規定,建在農村集體所有土地上的房屋及由農民所使用的宅基地出賣給市民或非本經濟組織內農民,房屋買賣合同無效。
《津地產》提示:購房者與銷售單位簽訂的小產權房銷售合同屬法律意義上的無效合同,不受法律保護。