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『第二套房房貸首付、利率將提高』的傳言終成事實。
9月27日晚,央行和銀監會共同下發了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(以下簡稱『通知』),規定已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。
【新規一】 買的房越多利率越高央行和銀監局在通知中明確表示,商業銀行重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求。對購買首套自住房且套型建築面積90平方米以下的借款人,通知重申,仍執行20%的貸款最低首付款比例規定,90平方米以上的則繼續執行30%的最低首付款比例規定。
而對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的借款人,通知明確要求,貸款最低首付款比例不得低於40%,貸款利率不得低於人行公布的同期同檔次基准利率的1.1倍。同時,隨著借款人購房套數的增加,最低首付款比例和利率的上調幅度將進一步增大。
為保障借款人的還款能力,通知還強調,借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入的50%。對已抵押房產,在購房人沒有全部歸還貸款前,不得再對評估後的淨值進行抵押追加貸款。
【新規二】 商用房貸款首付不得低於50%在此次新規中,商業用房貸款的門檻被大大提高。
通知規定,商業用房購房貸款首付款比例不得低於50%,期限不得超過10年,貸款利率不得低於人行公布的同期同檔次利率的1.1倍。
對以『商住兩用房』名義申請貸款的,首付款比例不得低於45%。具體的首付款比例、貸款期限和利率水平,由商業銀行根據貸款風險管理相關原則自主確定。
【新規三】 『期房』貸款將很難按照此次房貸新政的規定,今後『期房』將很難貸到款。
在住房消費貸款方面,通知規定,商業銀行只能對購買『主體結構已封頂住房』的個人發放住房貸款。對於商業用房,通知也強調,利用貸款購買的商業用房應為『已竣工驗收的房屋』。
此外,空置3年以上的商品房將不能作為貸款抵押物。
【新規四】 房地產商囤房將貸不到款對項目資本金(所有者權益)比例達不到35%,或未取得『四證』(土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證)的項目,商業銀行將不得發放任何形式的貸款。
對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業,商業銀行也不得對其發放貸款。
在房地產開發企業的土地儲備貸款方面,通知要求,商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款,應以抵押貸款方式發放,且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%,貸款期限最長不得超過2年。
【算賬】 新規出臺相當於加息7次按照最新5年期以上貸款7.83%的基准利率來計算,如果購買的是第一套房,利率可下浮15%,實際優惠利率為6.655%。如果購買第二套房,按照通知的最新規定,利率需上浮1.1倍,實際利率高達8.613%。兩相比較,相當於加息7次(每次0.27個百分點)。
銀行人士給記者算了一筆賬,以20萬元20年房貸計算,如果按照9月份加息調整後的優惠利率計算,每月的月供約為1510元,總還款額是362268.57元(以前二套房與一套房利率相同)。而采用上浮1.1倍後的新利率,每月月供為1750元,每月增加了240元,總還款額是419994.44元。算下來,總還款額要多57725.87元。
二套房房貸利率提高對市民影響不小。