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【策劃人語】
沒有所謂天災人禍,這些天的房地產市場,突然冒出個新鮮詞,『樓荒』。
按照《現代漢語大詞典》最契合的解釋:『荒者,少也,嚴重的缺乏。』政府大力供應,開發商拼命賣房,怎麼會沒來由就有個『樓荒』呢?
《上海證券報·地產投資》本期策劃,就從地方政府、開發商、購房者、房價數據、海外資金等樓市各大博弈方入手,試圖剖析造成這一尷尬局面的根本原因,找出解決的可行措施。
『樓荒』不解決,弄出個人心慌亂的『樓慌』來,可就不妙了。
開發商:囤房造勢幾時休?
在苦苦思索房價『逆調控』飛漲的原因時,開發商的囤房現象正日益成為各地關注的焦點。
北京,原本4、5月出現的供給高峰演變成可怕的『樓荒』。有機構稱,5月北京計劃推出的新盤近50個,但實際入市不足一半。
上海,房地局最新一次調控任務的第一條即打擊開發商捂盤惜售,包括已達預售標准不辦理網上認證、不申請預售或已辦理網上認證未在規定時間內申請預售;已取得預售許可證不開盤或已開盤拒絕對外銷售;以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等。
深圳,有報道稱,部分開發商在預期房價將上漲的前提下,中途停止後期銷售部分,轉為租賃,變相捂盤;此外,部分小區形成開發商與二手房中介『聯合坐莊』,由中介人員大量購入房源,再以更高價格出售。
此外,珠三角、長三角等地區的開發商捂盤惜售說法不斷見諸報端,囤房已經成為此輪房價上漲原因討論的眾矢之的。
而細究其由,開發商捂盤現象有供給量緊縮的前提在先,也必然有房價上漲的後果在後。解決的辦法一看相關政府部門對捂盤等違規銷售的打擊力度,二更依賴於在供給方面的實際緩解情況。
『哪有地了?』一位國內大型開發商授意銷售代理商調高房價時這樣說。有人指出,開發商調高房價一方面是因為市場行情向好,希望賣個好價錢;另一方面也是有意阻攔『剛性需求』進入,以囤房待售獲得進一步的漲價時機。
還有媒體報道,目前上海在建商品房6000萬平方米,按照商品房開發周期3-4年和上海樓市往年2000萬-2500萬平方米來算,未來3-4年內上海可供應的房源將小於需求10%-25%,供需緊張關系較為明顯。專家認為,這纔是目前上海部分開發商囤房惜售,房價回熱的根本原因。
深圳一邊,為了緩解供給壓力帶來的價格上漲,深圳市政府此前已經頒布了10年土地供應計劃,土地供應量到2010年要增加至12平方公裡。但有業內人士指出,今年前5個月,深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌,其中1月31日的2幅地還遭流拍。今年前五月,深圳新開工面積為345.62萬平方米,同比下降18%。
而相關人士認為,這種供給『拮據』只是暫時現象。各地在去年『90/70』政策出臺後都在重新調整規劃,加上房屋建築建設周期較長,供給增加的局面要1-2年後纔能看出效果。
然而,當房價調整的期望全部押寶在一個政策幾年後的顯效力度上,是否安全合理?與房價有關的眾多因素是否足以抵消結構調控的效果?市場仍不得而知。於是,茫然的、甚至瘋搶式的購房熱情也就難以避免。