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本週一,全國工商聯房地產商會發布了2007年第二季度中國房地產市場報告(REICO)稱,進入今年以來,外資投資房地產業增長出現了較大幅度地下降,而國內銀行發放給地產開發商的貸款同比增加23.8%,佔國內貸款總額的92.4%。
非銀行機構 投資地產增長迅速2007年3月份商務部出臺了《關於2007年全國外商投資工作指導意見》(以下簡稱《意見》)指出要限制外商投資房地產,作爲去年六部委“限外令”的具體執行意見,對外資投資地產做出了更加具體的要求。在《意見》的影響下,二季度全國房地產開發中利用外資的增幅比一季度有顯著地下降,利用外資同比增加30.5%,增幅比一季度減少了129個百分點,比去年同期減少了21個百分點。外商直接投資增幅比去年同期和今年一季度分別減少99個百分點和134.8個百分點。
外資下降的情況,來自國內銀行的貸款出現了大幅度上漲。2007年上半年,地產開發來自國內銀行的貸款爲3193.07億元,佔國內貸款總額的92.4%,同比增加23.8%,其中第一季度國內銀行貸款同比增長20.9%,第二季度國內銀行貸款同比增長31.6%。目前來自銀行的貸款占房地產開發投資總額的26.7%。
但是值得注意的是,來自非銀行機構的貸款在今年上半年同比增長59.7%,達到了261.3億元,佔國內貸款總額的7.6%。非銀行金融機構的貸款雖然所佔的比重較低,但是增長迅速。
中小戶型 投資比重上升至23.7%作爲去年房地產調控政策的核心,90/70的政策得到了一定的落實。REICO報告指出,今年1-6月90平方米以下的住房和經濟適用房投資總額達到了23.7%。
REICO報告認爲,今年上半年全國房地產市場仍然維持供不應求的態勢,2007年上半年全國房地產投資同比增長28.5%,增幅遠遠高於同期固定資產的增幅。但房地產投資的增長主要來自土地購置費和配套工程的投資增長,這兩種投資都不能形成房地產市場當期有效供給。商品房新開工面積增幅和商品房竣工面積增幅有所減少,因此,REICO工作室主要成員劉琳指出,2007年上半年我國房地產市場總體仍然爲供不應求的態勢。
同時劉琳強調,房地產投資的增長其實並不是等於房地產實物量的增長。近年我國房地產投資一直保持高速增長。但在我國的固定資產投資統計當中,投資完成額中包含了相當規模的土地購置費用。1997年到2007年土地購置費用增長對房地產投資名利增長的貢獻率達到了29.9%。在這期間房地產業完成投資額23.3%。土地費用年均增長費用高達23.6%。同期的商品房施工面積和商品房竣工面積年均增長率只在17%左右。實物量的增長率比投資的增長率減少了大概5個百分點。
此外,值得注意的是,2004年以來,經濟住房在商品住宅的比重逐漸增加,90平方米以上的住宅投資比重從二季度的15.9%增加到1-6月的19.5%,經濟適用房6月份增加了4.2%。