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編者按:房地產一直是人們關注的焦點,不僅因為房價持續走高,許多老百姓傾其所有也難望其項背,還因為跟房產相關的法律糾紛實在太多了,產權問題、質量問題、欺詐問題、合同問題、延期交房問題……困擾著許多人。《津地產》本期開始推出『拍案說法』欄目,每期邀請知名律師為讀者解析房產糾紛中最具典型意義的案件,希望能為遇到類似問題的讀者提供參考和解決辦法。本期推出的兩個案例一個涉及公產房、另一個涉及企業產房,都是房地產案件中的『常客』,希望律師的分析能對您有所啟發。
長期居住就一定能取得住房產權嗎?許多讀者存在著這樣一種認識,認為在他人的房屋內長期居住,即可取得房屋的居住權甚至所有權。其實這種認識是錯誤的,下面的案例有助於大家厘清這種認識。
案情:『寄居』12年,竟想要產權
法院經審理認為,李老為該房屋的合法使用人,對該房享有使用權,李老要求何某騰房的訴訟請求符合法律規定,法院予以支持。考慮到何某本人無經濟來源,其父母離異且經濟困難,應由李老給何某解決住處。法院遂判決李老為何某租一面積不小於15平方米的一間房屋,租期一年,租金由李老承擔,何某在李老租到房屋十日內騰出房屋。判決後,雙方均未上訴。
律師提示:企業產房屋的使用權不能轉化為所有權天津市擊水律師事務所白秋發律師認為,《城市房地產管理法》第五十九條規定:國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定:房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的惟一合法憑證。依法登記的房屋愛國家法律保護。根據前述法律規定及動產看佔有、不動產看登記物權法原則,我國對房屋實行產權登記制度,並以此來確定房產的歸屬。即以房地產行政主管部門的登記來確誰是產權人。本案中,由於涉案房屋為企業產,企業又未進行房改,李老也不可能取得該房的房屋所有權證,產權仍然歸屬於企業。李老只能基於職工身份,與企業簽訂合同而取得房屋使用權。因我國無取得時效方面的規定,職工居住的時間再長,該使用權也不能轉化為所有權。
寄居時間再長也不能享有房屋使用權何某的身份決定了其不是該房共同承租人。雖然何某年幼時即到該房與李老及其祖母共同生活,但此前企業已將該房租給李老,何某顯然不是該房共同承租人。何某居住在該房,是以使用權人李老同意為前提的,李老不同意何某繼續居住的,其就立即搬出,則就是對李老使用權的侵犯。即何某無論居住在他人房屋內的時間多久,其不能取得居住權和使用權。根據《城市房地產管理法》的相關規定,法院認定李老系房屋使用權人是正確的。另根據《民法通則》第五條『公民、法人的合法的民事權利受法律保護,任何組織和個人不得侵犯』之規定,李老的房屋使用權亦受法律保護,法院支持李老的訴訟請求無疑是正確的。