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對於大多數買房人來說,買房砍價的空間到底有多大是一個謎。
近日,筆者走訪了不少樓盤的銷售現場,就同一樓盤不同購房者購買的真實價格這一問題進行采訪。有趣的是,許多購房者對自己的購房價格三緘其口,而不同的購房者對同一房產也能得到不同的報價。種種跡象表明,房地產價格存在較大的彈性空間。
但是,不是所有的購房者都能吃到房價折扣這塊『蛋糕』,許多人稍不注意就會成為『冤大頭』。那麼,房價的正常打折范圍有多大?買房人如何砍價最有效?如何能買到最劃算的商品房?
商品房的利潤空間
有多年房產開發經驗的某開發公司總經理告訴筆者,房地產開發市場有很多不可預知的因素,包括政策因素、土地因素、成本因素、市場因素等,如果前期沒有充分估計,就有可能增加3%—5%的成本,利潤如果低於8%就可能賠錢。一個規范的開發商,利潤空間也就在3%至20%之間,如果運作得好,能達到15%或更高一些。據筆者了解,各開發商對自己項目的利潤情況均諱莫如深,幾乎每位被采訪對象都打起了誑語?『不可說,不可說。』
五次砍價機會
房產開發商的『誑語』是有道理的,3%至20%的利潤空間為消費者砍價提供了豐富的想象力。一位業內資深人士告訴我們,對於消費者而言,他們有5次砍價機會。
一是期房開盤之初,為了吸引購房者,開發商往往有一些優惠,但是這種優惠是和期房的昇值預期掛鉤的。由於從期房到現房,房價漲幅一般在10%左右,所以優惠幅度一般被控制在10%以內;
二是在買房人一次性付款時,此時的折扣空間一般高於存款利率而低於貸款利率;
三是團體購房時,因為開發商不僅節約了宣傳和代理費,也不用操心樓層、朝向的調配,當然會讓利銷售;
四是買尾房可以得到優惠。一般來說,開發商為了盡快收回資金或為下一樓盤做宣傳,會將尾房打折出售,有的尾房甚至可以拿到8折的優惠;
五是已經買了房的業主,您再帶一個客戶來買房子,一些開發商也會提供一些優惠措施作為回報,至於優惠的具體形式則視情況而定,比如轉變成物業管理費或者通過其他形式體現出來。
不要一味追求砍價
但是,正如人們常說的那樣,『天下沒有免費的午餐』,如果消費者一味追求砍價,價是砍下來了,恐怕是得不償失。
某樓盤的銷售部經理張小姐對買房如何拿到折扣深有體會:『如果樓盤砍價空間很大,就意味著它有一些不規范的隱患存在。』張小姐的話雖有以偏概全之嫌,但她道出了行業內的公開秘密:暗箱操作的機會很多。
對於一個具體的房地產項目來說,從拿地、立項,到最後的開工、銷售,有一個漫長的過程,任何一個環節出現了問題,其整體利潤肯定會受到影響。因此,既然開發商費盡了周折纔能完成一個項目,如果沒有特殊原因,他們是不會願意廉價賣房的。
來自省市消協的統計分析顯示,在受理的商品房質量投訴中,近60%的案件與業主片面追求折扣有關。由於一味地追求低價,開發商為了自己的利潤,只好在房屋質量和售後服務上做文章。
如何吃『折扣』
據業內人士介紹,正在熱銷的樓盤一般不會打折。但只要購房者下足工夫,還是能拿到折扣的。
某樓盤銷售部經理透露,這個工夫來自兩個方面:首先,買房前一定要多了解這個項目及它周邊項目的情況,包括價位、性能,做到有自己的心理價位和心理預期;其次,要盡可能取得第一手『優惠情報』。一個樓盤如果出現了大的優惠,一般情況下只有兩種可能,要麼開發商急需一大筆資金,這時會有好的促銷政策;要麼是清盤,處理尾房。而這些信息,一般購房人不可能直接了解到。因此,如果你對某個樓盤情有獨鍾,不妨多花些工夫了解一下『內部情報』。
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