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僅僅憑借表明決策層最新態度的『防止經濟增長轉向過熱』那一句話,我便可以做出內地樓市下半年價格還要上漲的預期。
我的推理邏輯是,既然近兩年來內地商品房竣工面積增長率持續落伍於銷售面積增長率,並且上年竣工面積銷售率平均保持在109%以上的水平,表明今年樓市的供不應求現象依然頗為嚴重;既然國務院仍做出投資增速繼續在高位運行的判斷,並打算繼續以遏制投資增速的途徑遏制房價過快上漲,那麼,在遏制投資增長必然進一步打壓商品房竣工面積增長率的前提下,並考慮到銷售面積在強大需求拉動下仍將繼續保持較快增長態勢,房價不上漲纔奇怪。
不否認今年以來各地加大經濟適用房投資可能會成為今後內地房價上漲幅度有所抑制的原因,但有兩個理由促使我無法對該等影響做出樂觀的估計。其一是目前經濟適用房在全部商品房供給當中所佔的比重還很小,即使其投資和建設增速都很快,也不可能對房價構成足夠大的影響;其二是近10年來內地城市基礎設施投資對GDP的比率遠遠低於初級工業化國家國際公認的水平,這使得適用於經濟適用房建設的土地供給非常有限,並由此導致在原本不適於經濟適用房建設的地塊開工建設,其結果不可能保證所形成的經濟適用房供給獲得一個足夠低的價格定位,以至於失去了經濟適用房用於滿足中低收入家庭住宅需求的意義,甚至還可能延續以往經濟適用房配售有欠公平的問題。
我從不否認政府乾預的作用,在很大程度上寄還希望於政府乾預來緩解內地房價過快上漲的壓力,以滿足基於龐大的居民儲蓄以及收入增長而快速增長的住宅需求。但是,正像我一再強調的是,那種以限制房地產投資並因此緊縮商品房供給的政府乾預存在十分明顯的理論誤區。值得注意的是,即使是政府乾預,也不可能違背市場的供求規律。這也就是說,在商品房供給不能滿足需求的情況下,只有增加投資並相應擴大供給,纔能獲得抑制房價上漲過快的效果。而延續至今並有跡象表明將進一步延續下去的政府乾預,其方向是限制投資和緊縮供給。這純粹把市場供不應求時正確的政府乾預方向給整反了。這是我做出上述房價不上漲纔奇怪判斷的更深一層的理由。
於是,人們不得不依據以上政府乾預的方向和樓市的供求關系狀態對下半年的房價走勢做出預期。
那麼,如何判斷內地樓市的供求關系狀態呢?我給出的方法是依據上年商品房竣工面積銷售率,並考慮上年商品房銷售增長領先比率,綜合計算今年的房價上漲動力指數。其中,上年商品房竣工面積銷售率是指上年已實現銷售面積對當年竣工面積的比率,上年商品房銷售增長領先比率是指銷售面積增長率與竣工面積增長率之間的差距。毫無疑問,上年商品房竣工面積銷售率越高,表明供給越不充足;而銷售增長領先比率越大,或銷售面積增長率領先於竣工面積增長率的幅度越大,表示需求增長快於供給增長。
表:中國房價上漲動力指數地區排行榜
上年竣工面積銷售增長領先上漲動力
銷售率 比率 指數
全國平均 114.35 10.03 124.38
西藏 188.40 63.36 251.76
海南 183.11 21.30 204.41
雲南 182.31 8.96 191.27
新疆 142.70 40.66 183.36
貴州 155.52 21.27 176.79
河南 145.45 19.10 164.55
河北 145.61 17.43 163.04
陝西 140.79 20.41 161.20
福建 143.56 16.29 159.85
吉林 143.92 8.41 152.33
廣西 132.86 19.46 152.32
四川 133.05 15.07 148.12
廣東 127.90 10.30 138.20
甘肅 122.65 12.13 134.78
湖南 118.49 11.74 130.23
山西 116.11 12.39 128.50
江蘇 110.40 17.81 128.21
湖北 112.15 7.63 119.78
山東 112.24 7.16 119.40
江西 112.79 6.43 119.22
安徽 111.64 7.22 118.86
黑龍江 106.05 12.17 118.22
重慶 100.66 10.31 110.97
浙江 94.02 15.73 109.75
遼寧 105.66 0.80 106.46
天津 95.95 0.79 96.74
內蒙古 108.65 -14.00 94,64
北京 81.64 -1.21 82.85
上海 92.40 -10.00 82.40
寧夏 72.47 8.26 80.73
青海 88.88 -28.87 60.01
▲上年竣工面積銷售率=上年商品房銷售面積÷當年竣工面積
▲銷售增長領先比率=商品房銷售面積增長率-竣工面積增長率(單位:百分點)
▲上漲動力指數=上年竣工面積銷售率+銷售增長領先比率
數據來源:國家統計局
總體看來,內地樓市上年商品房竣工面積銷售率處在114.35%的較高水平,而銷售面積增長領先比率為10.03個百分點,二者合計為124.38。我相信,這是下半年內地樓市房價將繼續上漲的重要依據。當然,正像本文以上談到的那樣,繼續限制房地產投資和緊縮商品房供給的政府乾預方向為該等預期提供了進一步的依據。
依據內地房價上漲動力指數地區排行榜,西藏、海南兩地房價上漲動力指數高於200,另有9個地區也高於150,其中以雲南、新疆、貴州、河南、河北處在相對較高的水平。它們的房價上漲預期自下而上依次漸強。
分析表明,該等地區房價上漲動力指數之所以處在一個很高的水平,主要原因是在上年竣工面積銷售率大幅提高的同時,竣工面積處在按年下降的狀態。以西藏為例,當地商品房竣工面積銷售率2005年為133.30%,2006年大幅提昇至183.11%;與此同時,當地2006年銷售面積按年增長31.66%,而竣工面積則按年下降31.70%,以致銷售增長領先比率高達63.36個百分點。海南的情況稍有不同,當地上年商品房竣工面積銷售率高達183.11%,雖然銷售面積按年下降21.73%,但竣工面積按年下降幅度為更大的43.03%,以致銷售增長領先比率為21.30個百分點。當然,大多數房價上漲動力指數較高的地區是由於較高的上年竣工面積銷售率和銷售面積增長率大於竣工面積增長率導致的。比如河南,雖然上年竣工面積銷售率略低於河北,但銷售面積增長率高達41.46%,竣工面積按年增長率為較低的22.36%,其銷售增長領先比率略大於河北,後者銷售面積增長率為21.22%,竣工面積增長率為3.79%.
相比之下,青海、寧夏、上海、北京、內蒙古、天津的房價上漲動力指數均低於100。其中最低的青海僅為60.01,主要原因是在上年竣工面積銷售率為88.88%和銷售面積增長率為-6.20%的同時,竣工面積增長率高達22.67%,表明當地商品房供給增長相對較快。寧夏的情況主要是由於上年竣工面積銷售率太低了,僅為72.67%。
需要說明的是,盡管上海、北京、天津的房價上漲動力指數較低,但出於特大城市所具有的人口聚集效應明顯大於其他城市,因此,我建議大家要輕視它們的排行名次。換言之,下半年上海、北京、天津房價仍將保持上漲態勢。至於為什麼仍保留原有的排序,僅僅是為了保持指標統一性的緣故。
坦率地說,我無法證明房價上漲動力指數與房價上漲幅度之間的關系,因此,該等房價上漲動力指數及其地區排行榜,更多的意義是揭示房價上漲預期的強弱程度,或在上漲幾率方面的差異。
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