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如果評選2007年上半年中國最流行的詞語,相信答案會高度一致:炒股與牛市。
不斷上漲的大牛市、大量入市的新股民、銀行儲蓄搬家、基金發行火爆等場景牽動了無數中國老百姓的心。不僅如此,中國股市的起伏還頻頻引發其他股票市場的波動,吸引了眾多『專家學者』不斷發表各種內容相左的觀點,甚至格老這樣的金融大佬都破天荒地發表對於中國股市的看法。受到高度關注的股市在持續上漲了二十幾個月後,在連續化解了多次宏觀調控措施的『利空』後,由於內部不斷積聚的調整壓力以及管理層上調印花稅的『突襲』,應聲下落了。市場終於開始明白無誤地按照宏觀調控政策的指向運行。或許此次股市暴跌真如市場分析人士所言,是中國股市未來長期持續穩定發展的必要之舉,但眾多股民對於監管層頗有微辭也是事實。
當股市開始暴跌的時候,很多人、也包括筆者都開始分析研究股市降溫對於房地產市場的影響。特別指出,如果大量股市資金轉戰樓市,對於穩定目前已經偏高的房價會產生巨大地衝擊。這一點不言而喻,其實也是現實中正在發生的事情。至少筆者的幾位地產一線操盤手朋友,已經開始感受到這股回流前鋒的力量。
當然,有不少人不出所料地開始期盼,樓市中也出現類似股市般的暴跌。我並不想否認出現這種情況的可能性,但必須有很多前提條件纔會發生。其中多數可能不是房地產市場本身的狀況,比如亞洲金融危機導致香港樓市的暴跌等等,這裡我們就不妄加猜測了。依筆者之見,國內樓市、特別是一線城市,雖然房價的確已經攀至高位,大多數人無力購入心儀的住房,但出現許多人盼望的深幅下跌並無可能,至少在中國經濟依然持續走好的一段相當長時間內是這樣。
歸根到底,樓市的漲跌如果完全依據市場經濟規律,那麼房價必然受制於供求關系,而供求矛盾在土地資源異常稀缺的中國,短期內大幅緩解的可能性極小。雖然政府已經開始著手重建住房保障體系、雖然管理部門已經開始強制推行70/90的小戶型政策、雖然監管部門已經開始大力整頓房地產市場秩序,但是,如果你在任何一個城市中走一走,你就會從那些破爛的老式平房與樓房中發現房地產市場巨大的潛在需求;如果你和公司裡的年輕人溝通一下,你就會感受到人們內心孕育著強烈的購房意願;如果你拜訪幾位自家的親戚,你就會體會到人們對於改善住房條件的渴求。請記住,我們是發展中的大國,以前薄弱的基礎決定了發展過程的艱巨性,一些今天看起來不甚恰當的決定又加劇了困難,拿中國與美國等西方發達國家相比是可笑的行為。而房地產行業本身的某些特性,比如投資大、周期長、影響因素多、涉及每一個家庭等,都決定了任何一個好的政策都需要通過長期努力,持之以恆,放能夠顯現出政策效力。比如小戶型政策,至今推出已有一年,但真正受政策影響的小戶型產品恐怕今年下半年晚些時候纔有可能入市,急也沒有用。
很多意思的一件事,今天鳳凰衛視、央視與北京臺的節目中,都討論了房價,觀點雖各有不同,但一致認為目前房價的上漲短期內無法逆轉。北京臺給觀眾的置業建議也是筆者一直對身邊朋友所說的:如果你有真實的購房需求,又有實際的支付能力,那就買房吧。否則,你可以等一等,今後雖然未必能夠以今天的價格購房,但房子還是有得買,大家大可不必因恐慌而購房。
無論股市未來走勢如何,管理層堅持用市場方式而不是行政手段調控市場的態度相當明確,這一點應是中國股市發展的根本。樓市亦同,不能期盼以非市場手段乾涉市場的行為能夠最終達到目的,那只能是奢望。偶一為之,或許卓有成效,但市場會以自己的方式讓違背規律的行為難堪。今天這樣的行為我們已經看到了不少,比如某些城市的『一房一價』,讓人貼切地感受到計劃經濟那濃厚的氣息,一小批管理者就決定了市場產品的定價。一房一價,如果央行調高貸款利息,不知道開發商是否有權要求提價?如果通貨膨脹,建材人工大幅上漲,價格是否是鐵板一塊沒商量?今天有位電視觀眾說得好,開發商不傻,賠本的事情決不會乾。為什麼市場的管理者不好好想想這樣一個問題:一天一個價瘋漲的房地產項目,為什麼還有那麼多人搶購?都是被開發商忽悠了?或者都是投機炒房團?反過來說,有那麼多人搶購的房子,請給開發商一個不漲價的理由。
國家對房地產市場進行必要的調控是任何人都可以理解的事情,但過分依靠行政資源乾預市場絕非佳音,更無法將美好的願望轉化成現實。面對現實、實事求是、腳踏實地、堅持不懈是任何事情成功的基礎,滿足廣大人民群眾住房基本需求並逐步改善與提高人民的居住水平,離了前面的十六個字不可能實現。
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