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盡管政府明確警示存在購買風險,但僅相當於北京四環內房價25%至30%的低價格,令購房者仍趨之若騖。
如果你有30萬,你可以在北京的二環內買到20平米的房子;如果你運氣好,也可以在五環內買到40平米的房子,或者六環內買到45平米的房子。
而在五環外的『小產權房』,你用這筆錢則可以買到近100平米的房子!
據『鏈家地產』統計顯示,北京『小產權房』主要集中在通州、順義、懷柔、密雲等遠郊區,房價多在每平方米2500元至4000元之間,僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
低廉的價格造成了購房者對『小產權房』的趨之若騖。但在『小產權房』熱銷的背後,卻是難掩的風險和顯而易見的利益驅動。
『小產權房』賣火了
5月26日上午10點,當《中國經濟周刊》記者來到通州區張家灣鎮太玉園小區售樓處時,這個北京聞名的『小產權』樓盤正迎來新的一期開盤,很多購房者在向售樓人員了解情況。什麼是小產權房屋?
簡單解釋,國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續後,辦理土地出讓手續並按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費),由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證,這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的,由鄉鎮政府發證書的叫小產權,也就是說在農民的集體土地上,僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬,並沒有國家房管部門的蓋章,這種房屋被視為鄉產權,即小產權房屋。
『通州的樓盤60%都是小產權的,我們一點也不愁賣!今天開盤我已經賣了4套了。有時候團購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來我們這裡買房,最遠的還有呼和浩特的呢!』銷售人員李先生對記者說,他並不忌諱告訴購房者房子是『小產權』。
記者在現場了解到,新開的這一期樓盤打出的牌子是『歐洲人文城鎮生活樣式』,『9-13萬即可擁有一個真正屬於自己的家』。房子確實很便宜,一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬左右,相當於3200餘元每平米,這樣的價格在五環內是不可想象的。
『看准了就趕緊下手買,不用考慮太多。這地方特別適合養老。』一位已經在太玉園買了一居室的李大媽對記者說,她去年買時這邊的房價只有2500元一平米。現在她准備為兒子再買一套。
當記者問她會不會介意這是『小產權房』時,她告訴記者:『如果只有三棟兩棟,再便宜我也不會買。這個小區規模大,這麼多的居民,別人都不怕,你怕什麼?小產權也沒有什麼,反正都是自己住。』
和李大媽不同,劉女士是專程從唐山趕來看房子的。『女兒今天夏天畢業,需要在北京買房子,但市中心的房子太貴了,於是就想著在這裡先買一個,算做一個過渡吧。知道買小產權房會有風險,但也顧不了那麼多了。』她說。
記者在采訪中發現,購買『小產權房』的多是初次置業的年輕人和想要養老的老人。原因很簡單:『便宜』,『環境清靜』。
『去年軍博等房展會我們還參加,今年以來基本就不做宣傳了,因為賣得太火了。』銷售人員李先生告訴記者,目前他們還有四棟樓沒有開盤,到年底開盤的時候,『一定能漲到4000元每平米。』
『小產權』實際是無產權?
盡管『小產權房』一片熱銷景象,但在眾多的業內人士看來,『小產權房』存在多重風險,最大的問題是實際上沒有產權,不受法律的保護。
在太玉園小區售樓處,記者發現,購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同有所不同,其名稱是『北京市太玉園項目房屋買賣合同』,合同由北京市通州區張家灣鎮人民政府監制,出賣人為張家灣鎮張家灣村民委員會。
合同上寫著:出賣人在購房人辦理入住手續一年之內辦理完畢房屋產權證,購房人如產權狀況發生變更時,應到相應主管部門辦理手續,交納費用。
銷售人員告訴記者,『小產權』房屋可以轉讓或繼承,但當記者請他出示房產證的樣本時,該人士稱現在手頭沒有,改天纔能看。
在記者的追問下,他纔告訴記者,將來要發的房產證全稱是『太玉園小區內銷房房屋產權證』,而不是通常國家建設部門所發的『房屋所有權證』,而辦理產權變更手續的所謂主管部門,實際就是村民委員會。
在張家灣鎮西定福莊村附近的另一個小產權樓盤——『環湖小鎮』,一位姓孫的銷售人員這樣解答記者的疑惑:如果真的遇到國家的大型規劃或拆遷,『小產權』房子可能沒有『大產權』的房子獲得的補償多,但補償一定會有的,而且肯定會比購房的費用高。
記者隨後發現,與『太玉園』有所不同的是,該樓盤出示的購房合同又有了一個新的名稱:『房屋買賣契約』,但賣方依然是村委會:通州區張家灣鎮西定福莊村民委員會。
不過在這裡,記者終於看到了房產證的樣本,全稱為『房屋所有證』,其中規定了『轉讓或繼承時,必須到發證機關辦理產權變更手續。』
『就是到村民委員會去辦理,交2000元的手續費。』這位姓孫的銷售人員對記者說。
『這樣的「小產權房」實際上是無產權房。因為這類住房是建在集體土地上的,不允許對外銷售,沒有法律保證。也就是說,購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定。』建設部政策研究中心副主任王玨林對《中國經濟周刊》說。
『如果集體要求收回房產或者因為政府規劃,要求拆除鄉產權房,購房人是得不到法律支持的。另外,部分為養老而到郊區購買鄉產權房的老年人,由於缺乏產權,未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。』北京鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。
『小產權』與『新農村』有無關系
據了解,今年3月,面對『小產權房』的熱銷,北京市建委曾對購房者發出風險提示,建議不要購買『小產權』房屋,因為此類房屋無產權保障,不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利,且不能辦理房屋的產權過戶手續。
但這樣的風險提示似乎擋不住購買『小產權房』的浩蕩大軍:京城400餘個在售樓盤的調研數據顯示,目前在售『小產權』樓盤約佔市場總量的18%。
一方面是官方警示鄉鎮『小產權』房產有風險,一方面卻是『小產權』房市場的產銷兩旺,其中原因何在?
『那麼多人去購買「小產權房」,主要原因還是在於價格比較低,地點也有吸引力;還有一個重要的集體心理,就是「法不責眾」。』王玨林說。
『價格低廉是「小產權房」熱賣的主要原因。正是由於房價的持續走高,纔使購房者更多地將目光轉向了郊區,甘冒風險,購買「小產權房」。』北京鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。
在采訪中,記者還發現,北京郊區的許多『小產權房』都是以『舊村改造』或者『舊城改造』的名義進行的,許多樓盤都是以『某某村舊村改造項目』立項的,利益驅動顯而易見。
『我們是村民回遷房,不是搞的房地產開發。』太玉園小區售樓處的李先生對記者說。
在李先生眼裡,他們就是將原來的舊村改造,建成樓房,節省了地方,本村村民的居住條件滿足後,將多餘部分進行銷售,這樣既可以讓村集體有所獲益,也解決一些村民的安置工作,是一舉兩得的事情。 『作為本村的村民,我還可以得到兩股的分紅,一股是三千元。』李先生對記者說。
『借新農村建設、舊村改造名義,是「小產權房」目前普遍的運作模式,具有打「擦邊球」的性質。沒有政策明確允許這麼做。』北京房地產協會副會長林峰對《中國經濟周刊》說。
據林峰介紹,『小產權房』一般由開發商和村委會合作,或者村委會自行組織建設,在宅基地等用地上開發住宅,而後自行銷售,並向購房者發放由鄉鎮政府制作的『房產證』。
『在這個過程中,由於不用交納土地出讓金和各種稅費,村鎮一般能獲得很大的好處,而合作的開發商也能按比例分成。』林峰說。
金育松也認為,『小產權房』開發使用的是農民的集體土地,幾乎不存在土地成本,因此價格低廉,從而使得鄉產權房的開發具有較大的利潤空間,這也成為『小產權房』屢禁不絕的一個原因。
評論:北京『小產權房』還能賣多久?
建設部政策研究中心副主任王玨林:『北京市應盡快出臺相關管理辦法』
購買『小產權房』會給購房者帶來許多不利和風險:一是很難在市場上流通;二是很難保證購買合同的實現;三是隨時都可能因為這塊土地被征用,進行強拆,造成經濟損失。
目前北京郊區存在如此多的『小產權房』,不是一個好現象,因為這既影響房產市場,又易產生社會問題。建議北京市盡快出臺相關管理辦法,對符合上市條件的要納入市場統一管理范疇;不符合法規規定的要嚴加制止,不能任其發展。
北京市建委房屋交易管理市場處處長沈潔:『遏制「小產權」還需各部門采取綜合措施』
今年3月,我們已經從市場交易的角度,對購買『小產權房』的消費者進行了風險提示,明確了『使用權』、『小產權』的房屋都不要購買,此類房屋無產權保障,且不能辦理房屋的產權過戶手續。至於今後如何對待小產權房,還需要國土部門、規劃部門以及主管村鎮建設的部門采取綜合的措施。
北京鏈家地產副總經理金育松:『「小產權房」開發交易將會受到一定的抑制』
未來幾年,『小產權房』開發交易將會受到一定的抑制。去年的『十一五』規劃將18億畝耕地保有量確定為硬性指標,未來幾年對於農民宅基地耕地的保護力度只會不斷增強,從而切斷『小產權』開發土地的來源。另外,北京市『兩個一千萬』工程將會給中低收入者帶來良好的保障和預期,他們不必再冒風險購買鄉產權房,購買鄉產權房的客戶會相應減少。
如何合理安置已經大量存在的『小產權房』,是當前問題的關鍵;是一刀切的推倒?還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產權?在這方面,相關法規還是空白。
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