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自去年『國六條』出臺至今已一年,曾經對開發影響頗深的『9070』政策,使中小戶型放量明顯。在這一年的市場表現中,適合做小戶型的項目紛紛登場,成為新盤中的主流。不僅如此,小戶型也做出了大空間的戶型革新。
『目前本市大多數項目,都在按照去年出臺的「9070」政策執行,可以說是最近兩年執行最到位的宏觀調控政策之一。』聯合地產相關負責人向記者證實和傳遞了目前本市樓市的主要動態,中小戶型已逐漸成為津城人所喜愛的居住產品。
本市有關管理部門根據去年11月出臺的《天津市住房建設規劃(2006-2010年)》,對擬出讓、已出讓地塊的套型結構控制比例做出了明確規定,如萬東小馬路地塊、直沽街地塊、程林莊地塊、昆侖路B地塊、倪黃莊地塊、海泰產業園區地塊等,未來建設的樓盤將有70%是90平方米以下的中小戶型;華明組團、雙港組團東地塊、張窩組團、小淀組團等新家園建設地塊,這一比例將高達87%。此外,對目前熱點居住板塊的戶型比例也做出了明確規定,如老城廂地塊,90平方米以下戶型佔25%;三岔河口板塊比例為50%;梅江板塊比例為50%;西南奧運板塊比例為50%;中北鎮板塊比例為70%。
據宇軒顧問統計,目前已面市的商品房項目嚴格執行『9070』規劃標准的共有38個,佔所有在售項目的12%以上,均勻分布於本市各個區域,眾多項目在產品規劃及定位上均有較大差異性,既有高端高層也有風景小居。水岸江南項目約800套房源,全部是精裝修的60多平方米和80多平方米小兩室,預計單套銷售均價在60萬至70萬元,大大降低了入住大梅江的門檻;梅江灣將推出4萬平方米的江灣廣場,主要面向年輕人,單套面積40至50平方米,總價36萬元左右,全部精裝修;洛卡小鎮即將推出的三期,全部以90平方米左右兩室為主,建築風格上依舊采取西班牙式低密度洋房;老城廂的中新城上城上城豪苑項目,首期即將推出的戶型全部是50多平方米一居和90平方米左右兩居,同樣也全部采取精裝修;河東區的戀日銀河項目後續產品戀日風尚,戶型面積在60至120平方米之間,全部為小三室和兩室躍層;瑞景居住區的首創寶翠花都項目,新推出的楓景洋房全部為100平方米以下小戶型,包括97至99平方米小三室,74至76平方米和86至90平方米小兩室,布局緊湊,功能分區明晰,總價約在40萬至60萬元之間,性價比非常高。
小戶型改變天津人居住思維據市建委日前的一項調查顯示,87.1%的人計劃在未來三到五年內購房,而打算購買90平方米以下住房的人數,佔被調查人群總數的62.7%。金茂投資發展有限公司營銷策劃總監姚塏告訴記者,天津人對戶型的認識和追求,在過去一年中表現得特別突出,部分剛性需求在大戶型高總價面前受到了一定壓制,而中小戶型的出現,讓這些需求尋求到了更好釋放點。該項目在開盤的當日和轉天,成交了100多套商品房,佔到總量的1/3,最受歡迎和銷售最好的戶型在60平方米左右。他認為,由於今年政策的顯效,隨著小戶型的供應量的加大,未來每平方米預期價格將會提昇2000元,而單價提昇導致總價上抬,因此戶型就要控制和壓縮。
『從中小戶型今年的流行看,開發商受「9070」政策的影響並沒有當初想象中那麼大。目前,90平方米以下戶型為主的要求基本上與市場需求能接合起來,將成為一種主流,除了承載傳統的過渡作用外,也會向長期居住功能轉型,天津人的大戶型居住思維可能由於產品功能調整而發生改變,實用型的中小戶型成為主流將不可避免。』水岸江南項目負責市場營銷的郎先生這樣認為。
小戶型單價高出200元至400元
從今年『五一』房交會來看,中小戶型唱主角的趨勢已經非常明顯。對此,姚塏認為,由於本市最近幾年已經步入外來人口購房高峰,市場需求在不斷增加,中小戶型的放量不會面臨市場壓力。
一年時間,本市開發商從被動開發到主動開發。針對市區小戶型供應,業內人士普遍認為,無論是從政策限制,還是目前市區當下的土地儲備,小戶型的開發注定將成為市區樓市的主流發展趨勢。市區小地塊擁有通暢的交通網絡,購物消費,入學就醫等都十分方便,節省了開發商打造社區配套的成本,這必將吸引更多開發商的關注和介入;在購房者看來,樓盤的生活配套是否完善纔是最重要的選房條件,因此,市區小地塊項目的供應增大讓購房者的選擇可以重新回到市區范圍,享受市區的繁華與便捷。
記者調查發現,由於小戶型的熱銷,個別樓盤出現價差現象,中小戶型單價比同樓盤的大戶型單價高出200至400元不等。看來『9070』政策出臺時,部分開發商大喊中小戶型比例增加將降低利潤的觀點完全被顛覆。對此,開發商的解釋是,因為小戶型會增多梁、牆等建築成本和戶型設計成本,單價比大戶型相對高些並不奇怪。『小戶型價格今年將依然堅挺,雖然內環以內不會普遍出現均價過萬的小戶型,但是不排除個別酒店公寓會有此情況。小戶型之所以價格攀昇,除品質高於前兩年外,更多的原因是城市中心土地稀缺性造成。』一位開發商這樣認為。
前兩年,不少有實力的開發商們紛紛在近郊大范圍圈地,動不動就是自成一體的千畝之城,而郊區樓市的火熱程度也一度蓋過了市區樓市的風頭。然而,去年下半年至今年以來,這樣的局面卻出現了改觀,形態各異的市區小戶型項目開始風靡整個津城樓市。房地產專家劉玉錄認為,對於開發商而言,搶佔中小戶型的市場份額也成為一種大勢,由於市區中小戶型總量有限,開發周期短,銷售速度快,可以讓開發商實現資金快速回籠,追求優質地段的小地塊成為不少開發商的戰略之一。
推陳出新巧妙增大使用空間隨著小戶型產品的增多,戶型設計合理性、實用性和高性價比將是發展的趨勢所在,產品更新換代的速度也越來越快,產品設計的越趨合理化,更是體現樓市發展的理性和成熟。很多新上市的小戶型項目,在設計上采取了很多推陳出新的手法,盡最大限度增加購房者的使用面積。
水岸江南項目中設計了高度不足2.2米的壁櫥、露天陽臺以及大凸窗,而這部分面積是贈送給購房者的;中新城上城沒有采取傳統的板樓設計,而是推出板塔結合的建築形式,這樣設計出的戶型面積不僅較小,而且多戶共享電梯、防火通道等設施,使得每一套小戶型的公攤有所減少;首創·寶翠花都楓景洋房99平方米的小三室,在衛生間外設計了獨立的洗衣間,大大提高了空間利用率;親親家園、洛卡小鎮三期、東麗湖·萬科城城市天籟等項目,在房間開間不變的前提下,通過縮短樓體進深的方式,設計出90平方米以下的迷你版花園洋房。
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