|
||||
如果沒有說錯的話,在國內股市陷入全面衝突之前,樓市早已經歷了幾個回合的衝突高峰。在很大程度上,樓市的衝突主要還不是發生在有房族與無房族之間,也不是發生在房地產開發企業與購房者之間,而是發生在政府乾預與市場機制之間。就衝突的本質而言,這與當前的股市衝突沒什麼區別。
樓市衝突的焦點無疑在價格。最初的房價上漲刺激了房地產投資的持續較快增長,以至於令政府相信,要抑制所謂全社會固定資產投資過快增長,必須將房地產市場作為一個主戰場。於是,最初的政府乾預主要針對樓市的賣方,重點是緊縮面向房地產開發企業的銀行貸款,限制土地供給等等。但是,該等乾預措施並沒有產生理想的效果,相反,房價依然快速上漲。隨後,政府乾預開始向樓市的買方延伸,先後推出劃定二手房轉讓期限並相應開征二手房交易稅、限制一人多套購房、提高首付比例以及透過加息和嚴格審查購房者個人信息控制按揭貸款規模等等。然而,如此政府乾預依舊未能產生預期的效果,在市場交易雙方將由此增加的交易成本作為新的漲價因素之後,房價繼續上漲,而且勢頭更加強勁。
從某種意義上講,樓市的全面衝突是由政府與市場之間特別是政府與房地產開發企業之間的衝突所發端,隨後不斷向政府與業主、政府與購房者之間,以及房地產開發企業與購房者之間,有房族與無房族、二手房轉讓方與受讓方之間迅速蔓延,並導致社會輿論圍繞房價的漲跌形成頗為嚴重的對峙。
遺憾的是,房價至今依舊上漲,近一段時期甚至出現了報復性上漲的格局,僅深圳市今年5月份房價就出現近23%的環比漲幅。這似乎驗證了我在去年年底和今年年初時的預測:眼下是買房的最好時機。深圳《創富志》雜志社的主編張信東告訴我,那時及稍後買到房子的人,如今已是樂得合不上嘴。其他地方的反饋亦頗為樂觀。
從本文開始,我將再用4?5個篇幅專門討論一下樓市。相關的問題是:哪裡的房子最暢銷?哪裡的房子不好賣?哪裡的平價房最稀缺?下半年哪裡的房價上漲預期最大?房價上漲到底是誰的錯?希望大家繼續關注。
有兩項指標可以用來回答哪裡的房子最暢銷這一問題。它們分別是商品房銷售面積增長率和商品房銷售額增長率。進一步說,考慮到銷售額的增長可能涉及商品房類別結構變化等因素,而銷售面積的增長有著更直接的意義,因此,需要在計算這兩項指標的基礎上,做必要的加權平均處理。其中的權數分配是,銷售額增長率佔40%,銷售面積增長率佔60%。由此得出的結果就是依據2006年數據計算的國內地區商品房暢銷指數。
表:地區商品房暢銷指排名
銷售額增長率 銷售面積增長率 暢銷指數
全國平均 16.69% 9.27% 112.24
西藏 68.18% 31.66% 146.27
河南 50.19% 41.46% 144.96
內蒙古 44.17% 31.10% 136.33
陝西 49.54% 25.02% 134.83
河北 36.71% 21.22% 127.41
湖北 34.76% 19.35% 125.51
四川 35.91% 18.23% 125.30
新疆 26.88% 23.68% 124.96
安徽 26.57% 21.00% 123.23
遼寧 28.78% 17.22% 121.84
黑龍江 24.76% 19.30% 121.48
江蘇 23.35% 15.45% 118.61
吉林 23.71% 15.15% 118.58
湖南 30.27% 9.74% 117.95
福建 33.45% 5.64% 116.76
重慶 17.39% 10.99% 113.55
雲南 18.16% 9.06% 112.70
天津 21.92% 3.56% 110.91
浙江 18.62% 5.73% 110.89
廣西 13.92% 4.42% 108.22
江西 15.54% 2.00% 107.42
山西 0.72% 11.46% 107.17
廣東 11.25% 1.34% 105.30
山東 8.54% 1.13% 104.10
甘肅 -3.98% 4.52% 101.36
貴州 8.37% -3.58% 101.20
上海 0.73% -4.23% 97.75
寧夏 -7.22% 0.53% 97.43
青海 0.90% -6.20% 96.92
北京 1.83% -16.51% 90.82
海南 -2.74% -21.73% 85.86
數據來源:國家統計局
依據上表提供的數據,2006年國內商品房暢銷指數平均水平為112.24,雖然比上年平均水平157.22有十分明顯的大幅下降,但總體上依然保持暢銷狀態。眾所周知,2006年國內樓市所遭遇的政府乾預,無論是政策出臺的頻率,還是政策本身對市場的影響程度以及政策的執行力度,都是前所未有的。應當說,能夠在這種情況下最終保持110以上的商品房暢銷指數,充分說明國內樓市的需求面依舊十分旺盛。在我看來,這明顯是一個受到壓制的暢銷指數,並為今年以來出現的需求快速反彈以及房價的報復性上漲打下了基礎。
在已披露相關統計數據的國內31個地區當中,有17個地區的商品房暢銷指數高於全國平均水平,另有14個地區低於全國平均水平。其中,西藏、河南、內蒙古、陝西、河北是2006年國內商品房暢銷指數最高的5個地區,那裡的房子一定很暢銷;而海南、北京、青海、寧夏、上海為國內2006年商品房暢銷指數最低的5個地區,相比之下,那裡的房子似乎不太好賣。
當然,以上商品房暢銷指數是依據省級地區為單位計算的,盡管足以反映各地區主要城市的總體樓市銷售情況,但不排除在各地所屬城市之間、不同城區之間以及不同商品房類別之間,存在一定的差異。
那麼,為什麼地區間商品房暢銷指數存在較大的差異呢?理由大致如下:首先是基礎設施建設差異。那些商品房暢銷指數較低的地區,大多存在著嚴重的基礎設施建設瓶頸現象,或者是由於長期緩慢的投資增長令當地基礎設施供給不能隨城市的快速發展而相應增長,或者說由於當地重要的基礎設施建設處在在建狀態,前者如北京、上海,後者如海南。另一方面,那些商品房暢銷指數較高的地區,可能是由於受到了重要的基礎設施建設項目竣工的影響。顯然,西藏的商品房暢銷指數之所以會在全國遙遙領先,與當年青藏鐵路全線貫通並通車運行有關。
其次是地區經濟增長差異。最近10年來,在地區經濟增長排名當中,內蒙古總體保持第一。快速增長的地區經濟顯然為當地樓市注入了巨大的活力。河北的情況與此頗為類似。相反,青海的經濟增長較不出色,對當地樓市的促進作用亦較為有限。
第三是供求關系差異。一般地講,如果上一年樓市需求增長領先供給增長的幅度過大,並且遠遠大於最近幾年的平均值,那麼,當地樓市的銷售情況可能會在本年出現休整。例如,海南2005年商品房需求增長率為105.01%,而供給增長率為相對較低的57.17%,二者之間的差距為47.84個百分點,該等差距是過去5年平均水平的8.5倍。類似的情況還有貴州。雖然河北上一年需求增長率也大幅領先供給增長率,但二者的當年差距僅僅是最近5年差距的2.16倍。與此同時,如果上一年樓市供給增長率領先需求增長率,也可能會對需求增長構成一定的壓力。在以上商品房較不暢銷的地區當中,寧夏2005年的商品房供給增長率高於需求增長率9.85個百分點,是當年國內惟一供給增長率領先需求增長率的地區。
第四是價格因素。作為商品房最暢銷的地區之一,河南的商品房平均單價水平相對較低,其中2005年僅為每平方米1919.52元,2006年為2803.8元。河北的情況與此類似。作為商品房較不暢銷的地區之一,海南的商品房平均單價相對較高,其中2005年為2923.02元,2006年為3632.17元。值得注意的是,論及商品房平均單價對當地當年城鎮居民人均可支配收入的比率,河南最近兩年分別為4.5倍和3.5倍,海南同期分別為2.8倍和2.59倍。
本文旨在對最近一年國內各地區商品房銷售情況作一個高度概括性的分析。我相信,該等分析有利於樓市參與者,從房地產開發企業到購房者,以及相關利益人,對未來的市場走向做出判斷。為豐富信息,開拓視野,增強判斷的准確性,我希望有興趣的讀者一起來參與討論,亦歡迎讀者批評指正。我的體會是,這項工作太復雜了,需要長期研究。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||