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在市場經濟裡,資源是否稀缺和供求關系如何,是影響市場上商品交易價格高低及其價格變化趨勢的重要因素。這是沒有誰能否認的,是經濟學原理使然。
不過,這得有重要前提:『正常』的市場經濟基礎。在『正常』的市場經濟基礎上,供應應是『正常』的供應,需求應是『正常』的需求。供求不能錯位,非『正常』市場因素不能影響供求關系。
因此,基於目前中國房市背景,不能簡單地強調『需求』來談論房價,不能簡單地以供求關系來分析房價,判斷房價走勢和未來時期(基於目前的實際社會經濟背景、一定時期內的未來時期)市場趨勢。
在目前中國房市上,有個很有趣的現象,值得引起重視。
這個有趣的現象就是,在目前中國房地產市場中,存在兩種不同的房市表現。與絕大多數人相關、在房地產產品數量(單體套數)上佔絕大部分佔比的中低檔即普通住宅產品,在中央政府的持續宏觀調控下,其房價卻一直不斷攀昇,而且成交量也經常不斷攀昇。而與少數人相關、在房地產產品(單體套數)數量上佔比不大的高檔(含中高檔)住宅產品,同在中央政府持續宏觀調控下,最近一段時間以來,雖然房價也在不斷攀昇,一些城市的成交量卻在不斷下降。甚至不乏價格高開低走、實際成交價低於開盤價而價量齊跌的現象存在。在實際房市輿論中,價格討論、老百姓最關注的、政府所主要要調控價格與供應的正是前者即普通住宅產品。這部分住宅產品,主要是以自住型消費者購買為主,房價卻不斷價量齊增。高檔住宅產品(其購買對象主要是昇級消費購房和投資購房、投機購房),除了政府從嚴限制土地供應和『90、70』等政策限制等外,政府幾乎沒有其他更多的政策限制,輿論關注也是相對要少些。
其實,按理來說,正因為政府從嚴限制土地供應和『90、70』等政策限制,相對於普通住宅產品來說,高檔住宅產品供應更緊張,資源更稀缺。
要知道,相對更沒有足夠供給的高檔商品房,更應該是稀缺品,則更加物以稀為貴,市場價量變化表現應比普通住宅更堅挺。難道這個簡單的道理很難懂?可其目前市場表現和市場走勢,並非與之成正比。在目前,在同一個房地產市場,普通住宅產品和高檔住宅產品之間,卻存在不同的市場表現:相反。又是為什麼?
這說明,目前房市正處在非正常市場經濟性態中,不能簡單地用供求關系來分析。
實際上,目前,以自住型消費購買為主的普通住宅產品領域,單邊(地方政府和一些不良開發商)的高預期因素和單邊(自住型消費者)高恐慌因素之間,非對撞式合力推拉作用助漲房價。而以投資、投機型購買為主的高檔住宅產品領域,卻是單邊(地方政府和一些不良開發商因素)高預期因素和單邊(昇級消費及投資、投機型購買者)高觀望因素之間,對撞式拉鋸作用導致房價盤整乃至價漲量(成交量)跌或價量齊跌。要知道,在『市場』范疇中,對於價格來說,『供』方與『需』方本來均是對撞式的對立關系。對於房價,本來均應是拉鋸式地起對撞作用的。
當然,除以上因素外,當前的通貨膨脹(或通貨膨脹預期)也是以上海為首的新一輪房價反彈上漲和其他城市房價更加劇上漲的主要因素之一。通貨膨脹(或通貨膨脹預期),讓民眾對久不見效的宏觀調控的信心受到打擊,讓開發商及投資、投機者風險預期降低。然而,在此背景下,一些投資、投機者,仍然保持高觀望心態。這種現象,對於房價走勢和房市風險分析來說,不能不引起重視。
因之,在目前的社會經濟現狀和房市實際背景下,我們更應該反思一些問題:輿論所強調的土地資源越來越稀缺、供應不足及需求遠大於供給等問題。
誰也不能回避的是,地球只有一個,土地資源都是稀缺的,用於房地產開發的土地供應越來越緊張。這在全世界都一樣,不只中是國面臨而是全人類共同面臨的問題。
盡管中國有人口多的因素,但印度等國人口總數照樣非常龐大(或相對龐大)。包括印度及其他一些國家,人均擁有土地數,可以和中國一比,問題甚至也很嚴重。可在目前,這種相當怪異的房市現象為什麼主要在中國大陸發生?普通住宅產品房價瘋漲現象,為什麼在中國大陸以外的其他國家或地區(除韓國曾經發生過外)沒能發生(或沒有這麼嚴重)?
也許有觀點會強調不能忽視中國的房價基礎。但同樣不能忽視的是,房地產市場是地域性很強的市場。在一個區域內,房價變化得經過一個時間段。
誠然,從無限時間約束的『未來』概念上來說,房價肯定是上漲的。但與之相關聯的兩個重要前提要素也不能忽視。一是指以目前現實社會經濟環境和房市實際為背景的一定時期裡的『未來』,這是討論『目前』房價所應該遵循的前提。二是要承認,所有『正常』市場經濟下遵循經濟規律的價格變化,必然是波浪式前進,即有漲有跌。
我們再來討論『需求』問題。可以說,只要住宅產品存在生命周期,新人口不斷出生(使得社會人口的個體要素不斷變化),新『需求』則永遠存在,永遠無法徹底『滿足』。而且,我們所討論的『需求』,應該是針對在『當前』基礎上的未來一定時期內的『需求』,不能漫無邊際地無『時期』約束。否則,就會陷入到永遠無法求解、永遠模糊的『無解』方程中去。
基於上述各相關前提和分析,或可得出結論:對於目前已處於非『正常』市場經濟性態中的房市,不能簡單地以供求來分析討論,漫無邊際地過於強調『需求』因素,過於強調供求關系,過於強調土地供應趨緊和土地資源稀缺(當然,這裡並不是要否認供給的相對不足和土地資源越來越緊的必然性)。
最近,因二手房交易開征20%個稅的信息傳播及其市場對相關政策預期等因素作用,各地二手房大量井噴上市交易,正說明不少人手中有二套或以上房屋)……
開征二手房20%交易個稅,雖『虛驚一場』,但說明其信號面作用大於實際征稅作用。下一步宏觀調控政策走向,或會受此啟發,從逼二手房浮出水面和屯房、投資房出手方面入手出臺政策,加大市場供應來衝擊一手房市場。對一手房房價的影響,可能會超過直接針對一手房的政策的影響力。
另一方面,大量的需求(一般指自住型必要消費購買),同時正被提前放大。這主要是房價非正常上漲、宏觀調控久不見效等原因加劇的恐慌所至。
再則,那些投資、投機型購買『需求』,嚴格地說,實際上只是處於從原產品『供應』到自住型消費終端需求之間的中間環節的產品,還不能計算入真正的終端『需求』。這些『需求』,終歸要通過租賃和二手房交易纔能轉化為真正的終端需求,故應納入整體『供應』中。
可被模糊了的總『需求』,被一些部門和一些開發商及投資(投機)者、一些學者加以利用,成為漲房價的理由,放大了甚至冠以『剛性』修飾的需求。
目前房市已經處於非『正常』市場經濟性態中,不能簡單地以供求來分析討論,其中存在非經濟規律在起作用的問題。同樣,正因為包括價格『波浪式』變化等經濟規律的客觀存在,所以不能輕視市場潛伏的風險。這種風險,並可能危及整個社會經濟體系。因此,有必要進一步強化宏觀調控。
由於房地產市場具有明顯的地域性因素等原因,中央政府的宏觀調控政策,必要通過下級政府即地方政府的執行纔能起作用。那麼,當前的房市宏觀調控,除了要對政策可能錯位及相關表態措辭曖昧和政策強度可能不夠等方面進行必要的檢討外,造成宏觀調控久難見效的主要原因之一的一些地方政府的作為因素,則同樣需要反思與檢討。
客觀地說,在當前,除了一些投資、投資購房者之外,不少開發商也持觀望態度。他們對房市走勢,也是心中無底。一些開發商對另外一些不良開發商跟隨的不當(乃至不良)房價行為,可能也只是基於企業追求最大贏利本性而順勢所為而已。營銷,只是其順勢所為的實現手段而已。相對於此,地方政府科學作為,則顯得相當重要。
目前,在一些地方政府作為的因素上,除有在房價管理等方面存在主觀因素外,更存在體制性問題,更存在歷史遺留的政府治理機構設置的問題。實際情況往往是,機構重疊、多頭管理,使得作為集合概念的地方政府在作為上處於誰說話都難算數的尷尬境地:管房地產的,既有建設部門、房產部門,又有計劃(發改)、規劃、城建、國土等部門。對於房價管理,還有物價部門。機構重疊設置與職能多元分散的因素,導致各部門之間難以協調甚至互相拖扯等現象發生......這個問題,可從最近南京地方政府的房價管理作為中窺見一斑。
最近,南京地方政府的房價管理表現,雖然既可能讓其他城市地方政府借鑒,同時也反映了這樣的問題:地方政府相關職能部門存在著意見難統一、觀點難一致、作為取向難相同。
雖然南京地價因某些原因又抬昇了,但我們還是可以相信:南京地方政府房價管理的『新政』,雖然存在這樣或那樣的不足,或在執行上存在這樣或那樣的問題,但其嘗試對全國各地地方政府之於房價管理作為來說具有積極意義。而且,加上眾多的輿論的作用,『開出的弓沒有回頭的箭』,南京地方政府很難不往後繼續作為……
這些,對全國其他各地地方政府之於房價管理作為,會起到什麼作用?未來的影響將會是怎樣?值得進一步思考……
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