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盡管中國的並購市場一度被認為前景巨大,那些國際投行並購部門負責人的日子卻並不好過。『完成一單並購通常需要耗費巨大的精力,而且要准備迎接各種意外的發生,凱雷收購徐工的方案改了又改,可想而知項目未完成拿不到獎金的滋味。』某國際知名投行的負責人慶幸自己不是在並購部門。
不過,比起凱雷與徐工這類難度巨大的並購案來說,房地產並購要簡單一些,周期也更短,似乎在投行中更受歡迎。
國家發改委日前發布的『2007年一季度房地產市場運行情況』報告稱,外商直接投資房地產102.63億元,同比增長192.5%。而國家工商總局的最新統計顯示,外國投資者購買外商投資企業中方股份集中在第二產業;其次是租賃和商務服務業;再次是房地產業,房地產業漸成新貴。
因拿地限制,外資投資中國房地產通常通過股權並購的方式進行。並購目標雖形式上為中國房地產開發企業股權,實質上主要鎖定的是被並購對象擁有的土地使用權資源。
被並購的國內房地產企業往往是因為陷入資金困境,不得不將項目公司的土地使用權拱手相讓。因轉讓土地達不到法律規定的轉讓要求(例如未支付全部土地使用權出讓金,未取得土地使用權證),並購方往往首選通過收購項目公司股權的方式獲得土地使用權。加之我國目前對外商投資所涉及的土地使用權問題方面的規定尚不十分完善與清晰,並購境內已獲取土地資源的房地產企業,成為了海外資本的捷徑。並購也成為外商直接投資的首要方式。
在世邦魏理仕向本報提供的最新報告數據中顯示,此前,外資並購多集中在收購成熟型收租物業,而由於這一市場競爭越來越激烈,不少外資轉向開發領域。
不久前,中國海外發展有限公司發布公告稱,以6700萬美元的價格將旗下位於上海盧灣區的一個綜合性地產項目50%股權出售給摩根大通房地產基金。值得注意的是,此次投資是摩根大通房地產在上海乃至國內首次投資房地產開發項目。此前,摩根大通一直以證券投資者及上市諮詢顧問的形象出現在內地資本市場。
國際好萊塢影業巨頭米高梅5月中旬與上海天鴻置業正式簽約,投資12億元在『長風生態商務區』2A地塊建設大型室內商業綜合項目『米高梅世界』。這是海外娛樂業首次在國內開發商業地產項目。
對此,宏源證券分析師朱衛東向本報記者表示,外資轉戰地產開發相對來說『更讓政府放心。』如果在開發過程中沈淀資金,外資對於政策的把握度和自覺性勢必會提高一個層次,從這個角度看來,『並購的目的,像是投資而不是投機』。
世邦魏理仕的報告還顯示,由於一線城市激烈的競爭,更多的外資將並購目光投向二、三線城市。
在中國日趨活躍的新興省份中,外資的擴張已趨凶猛。來自四川省商務廳的消息稱,今年一季度該省新批的23個總投資1000萬美元以上的企業中,有7家企業是房地產項目,合同外資達15596.72萬美元,佔23個項目合同外資總數的42.03%。合同外資增資額在2500萬美元以上的4家企業全是房地產企業。而在湖南,房地產業繼續維持去年的強勁勢頭,吸收外資總量和實際使用外資額同比增長近兩倍,佔全省比重的38%,增幅列行業引資增幅之首。
對於外資轉向對二、三線投資,金網絡房地產經紀公司副總經理楊強宏在接受本報記者采訪時表示,一方面這是迫於一線城市的政策壓力,而更主要的是二級城市的房地產業對外資來講還是一塊『處女地』,相對競爭壓力較小。
『不僅僅是資金,這些外資給國內房地產市場所帶來的先進的經營理念、良好的服務意識和優秀的管理模式同樣是不可忽視的。』華南理工大學建設經濟管理與房地產研究所所長王幼松博士指出。
但朱衛東表示,由於地方政府引資的衝動缺乏約束,應該對其規模有所限制。國際商業地產研究中心理事長朱凌波指出,可以對不同類型的外資區別對待,但還要加大海外資金退出的管理,『比如規定在一定的期限內只能退出一定百分比的投資,這樣可以保證進入的外資在中長期內發揮作用,而不是短暫的炒作』。
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