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日前由天津市房地產業協會公布的『2006年度天津房地產銷售金榜』上,天津萬科囊括了各項數據排名的榜首和幾個重要地產板塊的銷售冠軍。加之此前萬科地產2006年度業績顯示其中國首家銷售額突破200億元房地產企業的殊榮。這些符號都標志著一年多以來困擾著地產商們的土地和資金等在喉之鯁在萬科已經開始被『有質量的高速增長』所慢慢消化。
過去一年中,資金逐漸成為繼土地之後制約市場供應的最大瓶頸,房地產開發信貸條件日趨嚴格,傳統融資渠道普遍收緊,而直接融資渠道的開拓還任重道遠。在這樣的市場環境下,去年萬科卻實現了212.3億元的銷售收入,增長52.2%;實現淨利潤21.5億元,同比增長59.6%。這個業績其實正在萬科的『快車道計劃』之內,即2006到2008年萬科將進入高速成長期。根據這個既定的三年發展策略,未來兩年萬科還將繼續處於高速發展的軌道之中。
地產行業普遍面臨資金壓力的時候,萬科之所以能消化這個障礙並快速發展,則是因為它看到了上市公司依托資本市場加速增長的機遇。2006年,憑借公司在資本市場上良好的聲譽和實力,萬科在A股市場順利實施非公開發行,募集資金42億元,增強了其資金實力,為此後的快速發展奠定了重要基礎。年中,萬科還與中國銀行股份有限公司簽署《戰略合作協議》,根據協議,未來三年內萬科將獲得總額不超過人民幣50億元的授信額度。
2007年,萬科計劃開工面積約700萬平方米,竣工面積約600萬平方米,並增加1000萬平方米左右的規劃中項目資源。同時,萬科計劃在2007年再次通過資本市場進行股權融資以滿足未來的資金需求,增發股數不超過發行前總股本的20%,即融資額度在90億到120億元之間。
萬科實現快速增長的另外一個重要原因,就是在2006年萬科仍然堅持著城市經濟圈聚焦策略,即以珠三角、長三角和環渤海區域為經營重點。這一戰略有效利用了目前地產行業工廠化生產對區域半徑要求提高的趨勢。萬科總經理郁亮表示:『三個區域的布點已基本完成,接下來就要在現有城市深耕,還要讓現有城市的發展更有效率。』濱海新區的強大吸引力和天津自身的城市地產發展潛力自然決定了其在萬科城市經濟圈聚焦策略中佔據著重要地位。
對於萬科快速增長的發展模式,萬科總經理郁亮強調要實現『有質量的增長』,而不是單純的規模擴張。除了充分利用周轉速度和規模效應提高人力資源和資金的使用效率外,在商業模式層面上,萬科越來越多地通過有條件合作方式獲取項目資源,提高資金的使用效率。這其中包括,與朝陽區國資委牽手,受讓朝萬中心的產權;與泰達、萬通聯合,開發天津時尚廣場項目;與GIC、中信萬科房地產基金、中糧集團、HI等機構在各地的合作進一步深入等。據統計,2006年萬科新增規劃中項目1201萬平方米,約60%的資源是通過各種合作方式獲取的。而2007年的融資計劃中,與基金和外資的合作也是萬科的重要計劃之一。
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